Estas son las normativas en vivienda y urbanismo a debatir en 2026 para aumentar la oferta de casas

A lo largo de todos los artículos publicados en Idealista News, presencia en medios y en foros y eventos, creo que hemos demostrado que los mayores especuladores en vivienda son las administraciones, con una normativa restrictiva en generación de suelo, que inflaciona su precio, con múltiples trabas burocráticas que aumenta los costes de financiación, con la poca flexibilidad urbanística que no permite adaptarse a las necesidades de la sociedad líquida actual, por el drama del tiempo de las licencias (todavía más costes financieros) y con una fiscalidad en vivienda que es el mayor ejemplo de cleptoparasitismo que conozco. 

En definitiva, un marco normativo pensado para vigilar y fiscalizar a los promotores como sospechosos habituales de la gran crisis de 2008, aunque ha quedado demostrado que los culpables fueron otros. Y, la verdad, es que la sociedad necesita todo lo contrario.

Es de agradecer que los legisladores, en especial los de las Comunidades Autónomas (no olvidemos que son los órganos competentes en materia de urbanismo y vivienda) del PP, hayan comenzado a revertir esta situación a través de cambios disruptivos, sobre todo en materia de urbanismo, que se deberán cristalizar en este año 2026.

Me permito hacer un repaso de lo que nos estamos jugando legislativamente, en este momento, en las cuatro capas de la administración:

Europa: Plan Europeo de Vivienda Asequible 

La Comisión Europea presentó el pasado mes de diciembre el Plan Europeo de Vivienda Asequible, el primer documento estratégico de la Unión Europea que aborda la vivienda de forma integral, reconociendo de manera expresa el déficit estructural de oferta y la necesidad de movilizar inversión, simplificar procedimientos y reforzar la colaboración público-privada. 

No podemos estar más de acuerdo en el análisis, ya que hay que recordar que uno de los grandes problemas de vivienda viene producido por el aumento de población tanto en España (casi 2 millones más de población en los últimos cinco años) como en la UE, y esto se puede abordar de dos maneras: o restringimos la demanda (error) o aumentamos la oferta y, para ello, hay que trabajar en las líneas que marca el PEVA:

• El reconocimiento del papel del promotor privado
• La prioridad otorgada a la simplificación normativa
• La movilización de financiación pública y privada
• La revisión de las normas de ayudas de Estado para facilitar la vivienda asequible
• Adecuar el modelo de financiación del sector a las necesidades actuales, (estamos en otro contexto financiero totalmente diferente al de 2008).

Europa es lenta, pero segura. Es verdad que la cristalización de medidas concretas no las veremos hasta el 2027, pero habrá que seguir insistiendo en que se siga trabajando en la misma línea.

Administración del Estado: Plan Nacional de Vivienda

Ya escribimos sobre ello en este mismo medio, donde hicimos una lectura positiva del borrador del anteproyecto. Sobre todo en la parte de incentivar la oferta de vivienda protegida, lo que representa el 40% del presupuesto total del plan.

Solo hay dos "peros". Vamos tarde, debería haberse aprobado ya en diciembre. Además recordemos que es un real decreto, por lo que solo necesita la convalidación por parte del Consejo de ministros.  No sé cuándo se aprobará, pero según está la política nacional, dudo que se apruebe antes del segundo trimestre; y luego está el trámite de conveniar con las CC AA, que deben aportar el 40% del presupuesto, por lo que entre pitos y flautas, nos podemos comer gran parte del año 2026.

El segundo "pero" es la falta de transparencia y consenso. Fue una pena que desde ASPRIMA/APCE no conociéramos el texto y sus líneas maestras, ya que nuestros asociados suponen entre el 90/95% de producción de vivienda protegida del país. 

Más sorprendente todavía es la falta de transparencia y colaboración con las CCAA, en especial con las del PP, porque sí es necesario conveniar con dichas comunidades para dotar al plan de presupuesto y, sobre todo, para ponerlo en marcha (si una comunidad autónoma no convenia, la ayuda del PEV no llegará a esa comunidad, como ya ocurrió con el anterior PEV que, por ejemplo, la Comunidad de Madrid no convenió, mientras que 2024, Madrid produjo el 52% de la producción de vivienda protegida de España). Por ello entendemos que el texto debería ser consensuado, Estado, CCAA, sector privado, y estamos en el camino contrario.

Código Técnico de la Edificación 

Otro texto de vital importancia que está en proyecto en el MIVAU, que conocimos a finales de 2025, es la modificación del CTE, cuya previsión de entrada vigor sería en el tercer trimestre de este año. Al ser un documento técnico no necesita trámite parlamentario y como también escribí en este medio, mostramos nuestra enorme preocupación, porque conlleva un aumento significativo del coste del Proyecto de Ejecución Material y, por tanto, de todos los gastos asociados (por ejemplo, el 4% del ICIO), lo que repercutiría en un incremento medio del coste de la vivienda en 18.000 euros. Vamos, justo lo que ahora NO necesitamos.

Entiendo que es una directiva europea y debemos trasponerla, pero hay dos cuestiones que no entiendo: ¿si la UE ha concedido una moratoria para aplazar la prohibición de los motores de combustión, no sería lógico exigir a la UE, también, un aplazamiento para los NetZero en obra nueva previsto para 2030 ante el grave problema de costes que tenemos en vivienda y que, sin duda, aplicando la Directiva, se aumentarán más? ¿No deberíamos trabajar Administración central y sector privado para convencer a la UE de una moratoria para la entrada en vigor? 

Otra cuestión que no entiendo es ¿si el sector del automóvil recibe actualmente hasta 7.000 euros de ayudas directas por electrificar, como es que no hay ayudas directas al sector promotor para conseguir emisiones cero en nuestras viviendas? Ahora mismo no hay ninguna ayuda estatal y es más, en la redacción del texto se elimina que tanto comunidades como ayuntamientos las puedan conceder dando mayor edificabilidad. Incomprensible. 

Las alegaciones desde ASPRIMA han sido técnicas y la buena noticia es que el MVAU las ha recogido con espíritu constructivo, porque no tenía ningún sentido que fuéramos más allá en el momento actual de lo que solicita la directiva europea. Espero que podamos llegar a un consenso con el MVAU. 

Plan Nacional de Renovación de Edificios (PNRE) 

Sobre este asunto voy a referirme poco, ya desde ASPRIMA/APCE hicimos nuestras alegaciones, y lo más reseñable es que no incluyeron la figura del agente regenerador. 

Como decía Einstein: “Si quieres resultados diferentes no hagas siempre lo mismo” y creo que aquí no hay enfoques disruptivos.

No vamos a lograr el NetZero en edificación existente, poque el enfoque actual es de jugador de chica. El binomio, ayudas/comunidad de propietarios no funciona, así que o le damos una vuelta o tendremos los mismos resultados. Tampoco entiendo porque se penaliza el SATE como elemento envolvente, cuando es el elemento más utilizado en rehabilitación; otro tiro en el pie técnico, que demuestra que los técnicos que ayudan al legislador deberían hacer dos cosas: o estar en la obra o, al menos, escuchar a los que están en la obra.

Potencia Eléctrica (MITECO, CNMC, Comunidades Autónomas)

Y, por último, dentro de las competencias del Estado, debemos resolver el problema enquistado desde hace años de cómo debemos resolver la construcción de las infraestructuras (en especial la eléctrica) en el desarrollo de las ciudades, es decir, la urbanización de nuevos barrios. No nos olvidemos, infraestructuras que se repercuten en el precio de la vivienda y que se ceden gratuitamente a las distribuidoras eléctricas para su explotación.

Este problema, que es mucho más complejo y que en medios se queda en la primera capa (la pelea entre CNMC, MITECO y distribuidoras sobre la inversión en infraestructuras y su retribución) debemos enfocarlo en atajar cinco grandes áreas:

• Capacidad y planificación de la red eléctrica
• Optimización de la red existente
• Agilización de la tramitación
• Certidumbre en la ejecución de infraestructuras
• Coste y dimensión de las infraestructuras 

Pues bien, desde ASPRIMA vamos a proponer 16 medidas estatales para poder resolver de una vez por todas este nudo gordiano. Estas 16 medidas pretenden darle una vuelta de calcetín a este lío de cara a simplificar y gestionar más eficazmente. En breve divulgaremos dichas propuestas y seguro que nos costará años convencer a la sociedad, pero seguro que lo logramos tal y como está ocurriendo con el urbanismo.

Autonomías

Si a nivel europeo y nacional nos jugamos mucho en este 2026, a nivel autonómico todavía son mayores los cambios normativos que se van a producir en este año. Me centraré en la Comunidad de Madrid como paradigma de lo que viene. 

LÍDER, la ley del Desarrollo e impulso de la Región de la Comunidad de Madrid

La LÍDER no es el bálsamo de Fierabrás, que D. Alonso de Quijano elaboraba para cualquier mal, pero sin duda es la piedra angular sobre la que debe descansar todos los cambios urbanísticos que deben venir. Es el punto de apoyo de  Arquímedes: “Dadme un punto de apoyo y moveré el mundo".

Una vez conocido el texto del primer anteproyecto, esta nueva ley es totalmente disruptiva porque, en primer lugar, aúna territorio y urbanismo en una sola ley, ya que ha sido un error histórico que hayan ido por separado. Por tanto, bajo ese paraguas se deberá desarrollar el Plan Territorial de la Región, el plan de infraestructuras, para que luego el urbanismo y las infraestructuras se desarrollen de forma coordinada más allá del propio municipio. Tengo un caso sangrante de un municipio, donde tenemos más de 7.000 viviendas sectorizadas para comenzar a urbanizar y poner en carga en unos pocos años, pendiente de una infraestructura supramunicipal, una EDAR, que llevamos más de 10 años esperando la decisión de dónde se emplaza. Esto, con un plan de infraestructuras coordinado, se solucionaría relativamente rápido.  

Mata y debe enterrar los PGOU, que sin duda ha sido desde hace años el mayor freno para hacer ciudad y, por tanto, generar suelo. La separación de la estrategia municipal (planes estratégicos municipales) de la parte de la gestión pormenorizada (planes ejecutivos), incluso a través de las ordenanzas municipales, agilizará la gestión urbanística y acotaría los 20 años que tardamos en generar un nuevo barrio. 

Dota de mayor seguridad jurídica, da más audiencia pública, en definitiva, es una reforma integral para modernizar la gestión urbanística en Madrid, reduciendo la burocracia y facilitando un crecimiento territorial más ordenado y eficiente. Que es lo que vamos a necesitar ante el crecimiento imparable de la región, gran área metropolitana del Sur de Europa con 10 millones de habitantes previstos. 

A través de APCE he aprendido que las necesidades de las regiones en materia de urbanismo y vivienda son muy dispares, porque cada región tiene su idiosincrasia. Evidentemente, las necesidades de Madrid pueden ser muy diferentes a las de otros territorios, pero si os fiais de la humilde opinión de este servidor, el legislador autonómico de otras regiones, aunque en el fondo puede ser muy variopinto, utiliza la estructura formal de la LIDER. Después de más de 30 años de consultor, mi experiencia me dice que es más importante copiar bien, que innovar. 

Así que este año, el objetivo es trabajar esta ley, para mejorarla, dotarla de la mayor técnica jurídica posible para que su aplicación sea lo más rápida, lo que costará, ya que, sin duda, existirán resistencias de muchos sectores a su implantación por novedosa. 

Aquí ASPRIMA, también intentará aportar su grano de arena

Reglamento de Vivienda Protegida

En marzo de 2024 se aprobó la circular por la cual se actualizaba el precio de módulo de vivienda protegida. Los efectos se vieron ese mismo año, desarrollando la CAM, el 52% de viviendas protegidas de toda España. Antes de esta actualización, era casi imposible construir vivienda, ya que solo los costes estaban por encima del precio legal, salvo el fraude a la ley del capital social de las cooperativas, que permite la vivienda protegida se pueda desarrollar en régimen de cooperativa a precios superiores al módulo, admitiendo el sobrecoste como pérdidas de la cooperativa.  El elefante en el Salón que debemos abordar.

Pues bien, desde entonces no se ha modificado el reglamento de vivienda protegida, que es de 2005 (más de 20 años), donde, por ejemplo, no se permite la declaración responsable para las viviendas protegidas; este año debe salir el nuevo texto para actualizar su contenido. No podemos esperar más, el trámite debió de iniciarse el año pasado.

Medidas urgentes en materia de vivienda dentro del Plan Regional de Viviendas 2.0

También la Comunidad de Madrid, ha comenzado el trámite de una ley de medidas urgentes en materia de vivienda. 

Ante el éxito de la ley 3/2024, que entró en vigor en noviembre de ese año, donde el legislador se ha sacado de la manga, sobresuelos de oficinas, más de 3.500 viviendas protegidas en un año, la CAM, quiere seguir por ese camino de flexibilización de usos (dotacional y hospedaje) ampliando el aumento del 10% de edificabilidad y 20% de densidad, para aumentar más viviendas protegidas sobre suelos ya existentes. Además, será buen momento para modificar otras normas y otros problemas, como pueden ser la modificación de la ley del suelo, para que no se paralice los trámites urbanísticos por denegación de potencia eléctrica.

Para el último trimestre del año esperamos esta nueva norma, que puede solucionar a corto plazo problemas, pero hay que dotarla de sentido empresarial, seguridad y técnica jurídica, por lo que desde ASPRIMA, estaremos al tanto. 

Aceleradora Urbanística, Plan Territorial, Sistema de coordinación geográfica, Avales para jóvenes en obra nueva    y otras normas que deben venir

Ya el año pasado se creó la Aceleradora urbanística, que deberá ponerse en marcha este año, como normas anunciadas como un sistema de coordinación geográfico o el Plan Territorial de la Comunidad de Madrid, que sin duda complementarán todo este puzle.

Otra cosa no, pero no podremos decir que el legislador de la Comunidad de Madrid es perezoso. Sin duda, están siendo unos años apasionantes.

Ayuntamiento Madrid 

Sin duda, lo más importante es que los ayuntamientos hagan suyas las novedades de la LIDER, e incluyan e intriguen sus PEM dentro de sus municipios. Como dato, a la ley del Suelo 7/2001 en vigor, solo están adaptados 21 municipios de los 179 municipios de la región de Madrid. Si has leído bien en 25 años, solo el 11% de los municipios adaptaron esta norma. Según datos de la CAM, ya han mostrado interés en trabajar sobre La nueva norma más de 35. El Ayuntamiento de Madrid ya está en ello, ¡los más aplicados!, como debe ser, y a últimos de año publicó el primer borrador del PEM.  Habrá que analizarlo.

Pero, sin duda, el gran reto de los ayuntamientos será cumplir con la ley de consumidores y usuarios nacional: que todos concedan las licencias en menos de tres meses. Herramientas tienen: implantación de las ECU en casi todo el territorio nacional, licencia básica, ya existen. Solo deben tener voluntad política para aplicarlo en virtud del interés general y el cumplimiento de sus funciones públicas.

Creo que si estamos aprendido algo de esta crisis habitacional es que hemos delegado en gran parte la responsabilidad de la vivienda y urbanismo en las corporaciones locales que, sin duda, son la parte de la Administración del Estado, que menos recursos económicos, de personal y tecnológicos, por lo que, se convierten en un ralentizador de los tiempos administrativos. Da pena como muchos ayuntamientos (no pequeños) no tienen digitalizados sus planes parciales o parámetros urbanísticos, por lo que se convierten en un ‘paralizador’ a la hora de conceder licencias.

A lo mejor deberían pedir ayuda para dejar de ser parte del problema y comenzar a ser parte de la solución.

Así que como veis a nivel normativo tenemos mucho que rematar este año, que espero que sea el año que por fin veamos una legislación acorde a las necesidades actuales, que sea el primer paso, para poder resolver el problema estructural de vivienda, y así en el próximo lustro, comencemos a ver los resultados

Porque la vivienda si tiene solución, pero si andamos el camino correcto y, por supuesto, no a corto plazo. Fácil no será, pero en ASPRIMA vamos a tope de energía.