BBVA: "La venta de viviendas se modera por la escasez de producto y los precios, no porque falten compradores"

Las compraventas de vivivendas se están moderando en España tras alcanzar máximos desde el boom inmobiliario. En octubre, sin ir más lejos, las transacciones bajaron un 2,5% interanual, lastradas por las operaciones de obra nueva, según el INE. Pero detrás de esta ralentización del mercado no está la falta de demanda, sino la escasez de oferta residencial y la consecuente subida de los precios que están registrando los inmuebles.

Esta es una de las conclusiones del informe 'Situación España' que ha publicado BBVA Research, donde repasa las previsiones que maneja sobre precios, compraventas y producción de obra nueva de cara al cierre de año y a 2026.

Según afirma el servicio de estudios de la entidad, "la venta de viviendas se modera, no porque falten compradores, sino porque escasea el producto y se intensifican las subidas de precios. Bajo el escenario que se describe en esta publicación, el desequilibrio entre demanda y oferta se mantendrá".

Sus previsiones apuntan a que las transacciones de inmuebles se mantendrán estables tanto en este ejercicio como en el próximo en torno a las 725.000 unidades, "un comportamiento que no responde a un debilitamiento de la demanda -que sigue apoyada en unos fundamentales sólidos, como la buena evolución del empleo, la creación de hogares, la inmigración, el aumento de la remuneración por asalariado o la estabilidad de los tipos-, sino a la falta de producto disponible y al consecuente encarecimiento de la vivienda", insiste el servicio de estudios. 

En el caso de los precios, vaticina que "seguirán creciendo con fuerza, por encima del 10% este año y alrededor de un 9% el próximo, lo que implicará que parte de la demanda potencial quede excluida por la imposibilidad de afrontar el pago". 

Lo que también prevé es un fuerte aumento de los visados de obra nueva, con un alza de entre el 10% y el 12% tanto en este ejercicio como en el siguiente. Así, estima que el volumen de visados se sitúe entre las 140.000 y las 155.000 unidades, lo que supondría el nivel más alto desde 2008.

Otra de las predicciones de BBVA Research es que la inversión en vivienda se acelerará durante los próximos años hasta crecer más de un 6% en el próximo bienio, "apoyada por los vientos de cola que impulsarán la demanda". Una cifra que, sin embargo, será insuficiente como para reducir la actual brecha entre creación de viviendas y demanda. Como recalca la entidad, "aumentar la inversión en construcción residencial al 6% del PIB implicaría que el desfase entre creación de hogares y vivienda finalizada superaría las 700.000 unidades", un déficit que coincide con las estimaciones adelantadas por el Banco de España.

Para reducir a la mitad este déficit en lo que queda de década, la entidad considera necesario aumentar la inversión en vivienda hasta alcanzar el 10% del PIB. Y cree que es clave "resolver rápidamente la falta de vivienda a precio asequible para poder atraer el capital humano y mejorar el bienestar de la población residente, sobre todo de los más jóvenes", a través de más inversión pública. 

BBVA Research también apuesta por el consenso para reducir algunos de los cuellos de botella que pueden pasar factura a la economía en los próximos años, entre los que menciona la vivienda. 

"La inercia no será suficiente para sostener el crecimiento a medio plazo, por lo que se requiere un consenso alrededor de medidas que ayuden a eliminar algunos de los cuellos de botella que puede enfrentar el avance de la economía. La simple prórroga de los Presupuestos Generales del Estado durante los últimos años limita la necesaria adaptación del gasto público a las nuevas necesidades que van demandando los cambios sociales y económicos. Tampoco se observan acuerdos transversales en materias clave como las medidas que serían necesarias para impulsar la construcción de vivienda, la provisión de electricidad a precios asequibles, promover una inmigración complementaria al capital humano de la población residente o cómo mejorar el funcionamiento del mercado laboral para lograr un mayor bienestar de los trabajadores e incrementar la eficiencia de las empresas", argumenta el servicio de estudios. 

Previsiones de PIB, empleo y fondos europeos

Al margen de la moderación de las compraventas de viviendas, el documento también anticipa una desaceleración de la economía española.

En concreto, BBVA Research ha recortado una décima su previsión de crecimiento para el PIB donéstico este año, hasta el 2,9%, dado el menor avance respecto a lo previsto en el tercer trimestre, aunque este ritmo supera con creces el promedio de los últimos 30 años (2,1%) y el esperado en el conjunto de la eurozona (1,4%). Para 2026, en cambio, su estimación apunta a un 2,4%, una décima más de lo que calculaba hasta ahora, mientras que en 2027 prevé un avance del PIB del 2%.

BBVA Research percibe un proceso de desaceleración de la actividad, que continuará derivada del agotamiento de la contribución al crecimiento del turismo extranjero, de las dificultades que siguen afrontando las exportaciones de bienes y de una política fiscal que se volverá contractiva a partir del segundo semestre de 2026.

Asimismo, el incremento de los aranceles, la incertidumbre comercial y la apreciación del euro frente al dólar podrían tener un impacto "algo mayor" que lo anticipado. Si bien es cierto que los datos muestran una excesiva volatilidad durante los últimos meses, la pérdida de competitividad observada por el incremento en los costes de exportación y la apreciación del euro frente al dólar podrían tener efectos "más duraderos" de los inicialmente estimados, según advierte el documento. 

En el caso del mercado laboral, pronostica la creación de casi un millón de puestos de trabajo en los dos próximos ejercicios, a razón de 480.000 empleos de media anual, impulsada principalmente por la inmigración. 

Por otro lado, el servicio de estudios prevé una progresiva mejora de la renta disponible de los hogares (un 2,4% y 1,9% en términos reales, en 2026 y 2027, respectivamente), que apoyará la recuperación del consumo privado.

El informe también adelanta una aceleración de la ejecución de los fondos ligados al Mecanismo de Recuperación y Resiliencia. "Conforme se acerque el verano de 2026, la sensación de urgencia para gastar los fondos Next Generation EU irá aumentando. Se esperan esfuerzos por parte de las administraciones públicas para agotar los recursos, ya sea redirigiendo parte de los que no se hayan utilizado hacia otros proyectos o usos, o acelerando las licitaciones y subvenciones pendientes. Alcanzar el objetivo de gastar la totalidad del dinero disponible en el plazo establecido (antes de agosto de 2026) implicaría un incremento de más del 60% en la ejecución observada en 2025", concluye el informe.