Cómo evitar problemas con Hacienda si vives gratis en una vivienda de tus padres

No, no vas a tener que pagar a Hacienda por vivir gratis en casa de tus padres. Se trata de una cesión gratuita del inmueble que no tributa, ni se debería considerar una donación. Aunque para evitar que la Agencia Tributaria quiera crearte problemas, lo recomendable es firmar un contrato de comodato o un documento de precario donde quede claro que el hijo está viviendo allí por mera tolerancia de sus padres, sin pagar renta alguna. 

Cuando el hijo vive en la vivienda habitual de los padres, la norma es clara: no existe obligación de imputar rentas inmobiliarias. En casos de segundas residencias, es recomendable firmar comodato o contrato de precario. Si no se hace y Hacienda se entera de que la vivienda está siendo usada por un hijo, familiar o amigo... puede reclamar un alquiler a precios de mercado. A continuación lo explicamos más detalladamente. 

El socio director de Salcedo Tax Litigation, José María Salcedo, recuerda que la legislación española parte de una premisa clara: en el IRPF existe la llamada “presunción de onerosidad”. El artículo 6.5 de la Ley del Impuesto establece que se presumirán “retribuidas” las prestaciones de bienes, derechos o servicios que puedan generar rendimientos del trabajo o del capital. En otras palabras, Hacienda tiende a asumir que una cesión de vivienda tiene precio, aunque entre padres e hijos no se intercambie un euro.

Esta presunción, no obstante, admite prueba en contrario por parte del contribuyente o propietario del inmueble. Y es ahí donde entra una herramienta fundamental, a menudo desconocida fuera del ámbito jurídico: el contrato de comodato, que documenta la cesión gratuita del inmueble. Para Salcedo, este documento es lo que realmente desactiva el riesgo de que Hacienda considere que existe un alquiler encubierto y, con ello, una renta no declarada.

Se trata de una cesión gratuita del inmueble que en principio no tributa, ni se debería considerar donación. No obstante, la Dirección General de Tributos, en una resolución de 5-10-2017 sí declaró que “la cesión gratuita de un bien inmueble supone para el comodatario la adquisición de un derecho por donación, esto es, de manera gratuita, por lo que constituye hecho imponible en el impuesto de donaciones.”

Por ello, otra opción también muy interesante (y quizá más segura) es la de firmar un documento de precario, regulando el uso de la vivienda dejando claro que el hijo está allí por mera tolerancia de sus padres, sin pagar renta alguna, y en concepto de precario.

Si no hay un documento firmado que asegure que la cesión de uso es gratuita, que es para lo que se firma el comodato o precario, Hacienda podría considerar que "la cesión" debería tributar como un alquiler a precio de mercado. Estos contratos están como prueba de que es una cesión gratuita para un hijo o para un tercero.  

Cuando se acredita que la cesión es gratuita, el propietario no tiene que tributar por un rendimiento del capital inmobiliario. Pero eso no significa que esté exento de declarar. “En estos casos, explica Salcedo, los padres deben imputarse rentas inmobiliarias conforme al artículo 85 de la Ley del IRPF, exactamente igual que si el inmueble estuviese vacío”. La ley es incluso más estricta cuando el beneficiario es un familiar directo: el artículo 24 impide declarar un rendimiento inferior al que resultaría de la imputación de rentas del artículo 85. Es la forma en que Hacienda evita que las familias simulen alquileres simbólicos o irregulares.

Este régimen afecta únicamente a segundas viviendas o inmuebles distintos de la residencia habitual. Cuando el hijo vive en la vivienda habitual de los padres, la norma es más clara: no existe obligación de imputar rentas inmobiliarias, ya que la ley excluye la residencia habitual de este cálculo. Es el caso tradicional de padres que conviven con un hijo adulto o incluso con la pareja de este. Aquí, aclara Salcedo, no hay riesgo fiscal.

El experto fiscalista hace hincapié en que la Agencia Tributaria no está realizando una persecución masiva de cesiones familiares. 

La recomendación del socio director de Salcedo Tax Litigation es clara: documentar cualquier cesión gratuita y evitar los contratos ficticios con rentas irreales. Un comodato bien redactado o un documento de precario son, hoy por hoy, herramientas eficaces para despejar dudas y evitar interpretaciones desfavorables en una inspección.

En definitiva, vivir gratis en casa de los padres sigue siendo fiscalmente seguro cuando se trata de la vivienda habitual. 

Cuando la cesión de uso se utiliza para que el propietario del inmueble deje de declarar ingresos de alquiler

Pensemos en una vivienda que obtiene ingresos por alquiler turístico en períodos vacacionales. Y que al padre le interese que por esas rentas, que van a escala del IRPF, tribute su hijo que no tiene ningún otro rendimiento en su IRPF. El objetivo del padre es tributar menos en el IRPF. 

El comodato o la cesión gratuita de uso confiere únicamente el uso y la posesión del inmueble, pero no la obtención de los frutos o rendimientos del mismo. Por tanto, si el hijo únicamente reside en la vivienda sin obtener rendimientos (por ejemplo, no la alquila a terceros), la operación no constituye una donación de bienes o derechos en el sentido del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, sino una mera cesión de uso, que no está sujeta a tributación por donación.

Sin embargo, si la cesión de uso se instrumentaliza para que el hijo obtenga los alquileres de terceros vía alquiler vacacional, la Administración puede considerar que existe una transmisión de las rentas (y no sólo una cesión del uso), lo que exigiría la constitución de un derecho real de usufructo. Si no se formaliza dicho derecho real en escritura pública y con aceptación expresa, la operación no será válida como donación de usufructo y, en consecuencia, los rendimientos de alquileres seguirían imputándose al titular del inmueble (en lugar de al hijo).

En consecuencia, la cesión del uso no permite al hijo alquilar la vivienda y cobrar los alquileres. Si no se ha formalizado usufructo, los ingresos de alquileres se atribuirían al padre. El IRPF es progresivo, y si las rentas de alquileres se desplazan al hijo al que se ha cedido el uso, el padre deja de declarar estos ingresos y rompe la progresividad. Todo ello, además, sin que el padre tribute por la donación del usufructo, que es lo que en realidad ha pretendido hacer, sentencia José María Salcedo.