Pintura, limpieza y reparaciones al dejar un piso: qué tiene que pagar el inquilino

La Audiencia Provincial de Granada ha marcado un nuevo punto de referencia en los conflictos sobre reparaciones en contratos de alquiler, tras corregir una sentencia que obligaba a un inquilino a pagar la pintura y la limpieza del piso al final del contrato.

El tribunal entiende que estas actuaciones forman parte del mantenimiento general del inmueble y, por tanto, corresponden al propietario, salvo que las partes hayan pactado lo contrario de forma expresa.

El caso parte de una reclamación de 2.275,47 euros por supuestos desperfectos detectados tras la entrega de llaves. La arrendadora incluía entre ellos el pintado de techos y paredes, el picado de una pared de la entrada a la cocina, la limpieza del baño y otras intervenciones menores. El Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Granada avaló la pretensión y atribuyó al inquilino el pago íntegro.

Sin embargo, la Audiencia Provincial rebaja este criterio tras analizar el contenido del contrato y la normativa aplicable, introduciendo un matiz clave: no todo deterioro implica responsabilidad del inquilino.

Aunque el contrato afirmaba que la vivienda se entregaba en perfecto estado de conservación, la Audiencia aclara que esta mención no convierte al inquilino en responsable de cualquier deterioro posterior, especialmente cuando deriva del uso normal.

El tribunal recuerda que el artículo 1561 del Código Civil presume que la vivienda se entrega en buen estado, incluso cuando el contrato no lo diga expresamente, y que esta presunción no obliga al arrendatario a devolverla como nueva.

Obligaciones del inquilino al devolver la vivienda según la Ley de Arrendamientos Urbanos

El tribunal recuerda que la Ley de Arrendamientos Urbanos fija un reparto de responsabilidades muy concreto. De acuerdo con el artículo 21.4, el arrendador debe asumir todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro proceda de un uso negligente del inquilino.

En este caso, la Audiencia concluye que no existían pruebas de un uso inadecuado que justificara imputar los gastos de pintura y limpieza al arrendatario. El tribunal destaca que el único informe pericial presentado por la arrendadora no acreditaba que dichas intervenciones fueran consecuencia de un uso anormal, sino del desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda. Por ello, excluye estas partidas de la condena y fija una nueva cuantía de 1.767,27 euros.

La vivienda no tiene que devolverse como nueva

Uno de los mensajes más claros de la sentencia es que el inquilino no está obligado a devolver la vivienda como si la acabara de estrenar. Según el tribunal, repintar el piso o contratar una limpieza profesional no es exigible si no se ha pactado por escrito, además de que el uso normal implica un desgaste inevitable del inmueble que no puede trasladarse al arrendatario.

¿Qué gastos asume el propietario y cuáles el inquilino?

Para quienes están negociando un contrato de arrendamiento o preparándose para entregar la vivienda, la reciente sentencia de la Audiencia de Granada aporta una hoja de ruta clara sobre cómo se reparten las responsabilidades de mantenimiento entre propietario e inquilino. Lejos de las interpretaciones genéricas que a menudo generan conflicto, el tribunal destaca que el criterio debe basarse en la ley, en la prueba disponible y en lo que se pacte por escrito.

En primer lugar, las reparaciones a cargo del arrendador abarcan los trabajos de pintura y limpieza necesarios para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, siempre que no exista un pacto expreso que los atribuya al inquilino ni se acredite un uso anormal del inmueble.

La sentencia analiza partidas como la pintura en zonas afectadas, el picado de pared o la limpieza del baño, concluyendo que no pueden cargarse al arrendatario por derivar del desgaste normal. Estas intervenciones se consideran parte del mantenimiento ordinario y responden al desgaste inevitable producido por el paso del tiempo y el uso normal.

Por su parte, las reparaciones a cargo del inquilino se limitan a las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano, así como a los daños provocados por un uso inadecuado o negligente.

En este último caso, el propietario debe acreditar el origen del desperfecto si pretende imputarlo al arrendatario. Además, como hemos mencionado, el inquilino solo estará obligado a asumir otros trabajos si se han pactado de forma expresa y clara en el contrato.

Este modelo de reparto permite delimitar con precisión qué se puede reclamar al finalizar el alquiler y qué no, y aporta seguridad tanto a quienes alquilan una vivienda como a quienes la ocupan.

Por qué conviene pactar por escrito las reparaciones en el contrato de alquiler

Pactar por escrito evita conflictos futuros y aporta seguridad jurídica a ambas partes. Cuando el contrato detalla quién asume la pintura, la limpieza o determinadas reparaciones, se eliminan interpretaciones subjetivas, reduciendo el riesgo de reclamaciones inesperadas. Además, un contrato bien redactado permite anticipar situaciones problemáticas y deja claro qué se considera desgaste natural y qué constituye una obligación del inquilino.

Cómo diferenciar un desgaste normal de un daño imputable al inquilino

El desgaste normal es el que se produce por el uso habitual: paredes algo marcadas, pintura envejecida, juntas de baños que amarillean, pequeñas manchas o desgaste del suelo por tránsito; mientras que un daño imputable es el provocado por un uso negligente o anormal, como golpes visibles, roturas, humedad por ventilación deficiente, mobiliario deteriorado por mal uso, manchas profundas o quemaduras.

Efectos de la sentencia de la Audiencia de Granada sobre reparaciones en alquiler

La sentencia revoca parcialmente el fallo de primera instancia y elimina los costes de pintura y limpieza que se habían atribuido al inquilino, manteniendo intacto el resto de la condena.

Pese a tratarse de un caso concreto, el criterio aplicado por el tribunal granadino puede influir en litigios similares en toda España, en un contexto donde las reclamaciones por reparaciones al final del contrato se han convertido en una de las fuentes de conflicto más habituales entre arrendadores e inquilinos.

No todo deterioro puede imputarse al inquilino, el desgaste normal siempre recae en el arrendador y cualquier obligación adicional (como pintar o realizar limpiezas profesionales) debe aparecer reflejada de forma expresa en el contrato.

Esta interpretación subraya la importancia de contar con un documento de arrendamiento claro, detallado y equilibrado, capaz de evitar malentendidos y, sobre todo, reclamaciones improcedentes cuando llega el momento de devolver las llaves.

Cómo evitar reclamaciones por pintura o limpieza al entregar la vivienda

La forma más eficaz es documentar el estado de la vivienda cuando se entra y cuando se sale. Fotografías, vídeos y un inventario detallado impedirán que se te imputen daños inexistentes.

Además, conviene realizar una limpieza razonable antes de la entrega, pero sin asumir servicios profesionales que no estén pactados por escrito. Y, por supuesto, conviene revisar el contrato: si no figura una obligación expresa de pintar o realizar limpiezas profundas, el arrendador no podrá exigirlo.

¿Cuándo puede el propietario descontar las reparaciones del inquilino de la fianza?

Recordemos que el propietario solo puede descontar aquellas reparaciones que correspondan legalmente al inquilino: pequeñas reparaciones derivadas del uso normal o daños causados por negligencia, no pudiendo descontar trabajos de mantenimiento general cuando no se hayan pactado expresamente o no pueda acreditar mal uso de la vivienda.