Fianza

Hay quien opina que el mercado es como un ecosistema capaz de autorregularse. El del alquiler padece varias afecciones y una de ellas es la morosidad.

Con la alta demanda que hay en el mercado de alquiler, ha ganado popularidad pagar una reserva para sacar el piso del mercado hasta que se formalice el contrato. Pero a veces, el inquilino puede echarse atrás por algún motivo. El propietario puede negarse a devolver la señal (reserva o arras), pero solo en determinados casos. Depende del tipo de contrato firmado, de cómo esté redactado y de las causas por las que el inquilino no sigue adelante.

Recuperar la fianza del alquiler sigue siendo uno de los principales focos de conflicto entre propietarios e inquilinos, especialmente en aquellos supuestos en los que el arrendador atribuye los daños a la convivencia con animales domésticos. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona vuelve a poner el acento en una cuestión clave: el arrendador no puede retener la fianza ni reclamar daños (ni siquiera cuando se invoca la presencia de mascotas) si no demuestra, con pruebas sólidas, que los desperfectos existen, que estaban presentes en el momento en que el inquilino devolvió la vivienda y que, además, son imputables al inquilino de forma directa.

El alquiler en Andalucía afronta uno de sus mayores cambios de los últimos años con la entrada en vigor de la Ley 5/2025 el próximo 24 de enero, que trae importantes novedades que afectan de lleno a propietarios, inquilinos y profesionales inmobiliarios. Por ejemplo, la norma suprime la obligación de ingresar la fianza de los arrendamientos de fincas urbanas. Hasta ahora, el procedimiento pasaba por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) y el conocido Modelo 806, pero a partir de este mes será el propio arrendador quien conserve la fianza. La ley también apuesta por facilitar suelo, agilizar procedimientos y reforzar la colaboración público-privada para incrementar el parque residencial.

La retención de la fianza del alquiler vuelve a situarse en el centro del debate jurídico. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid pone negro sobre blanco el alcance de las facultades del arrendador cuando descuenta gastos del depósito entregado por el inquilino. El fallo confirma que no toda retención de la fianza es abusiva y que, cuando existen gastos pendientes o reparaciones imputables al inquilino, el propietario puede compensarlos legalmente con cargo a ese importe. Esta conclusión se alcanza, además, en un contexto especialmente sensible: el de un arrendamiento sobre viviendas suntuarias, aquellas que tienen más de 300 m2 o cuya renta excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

La Audiencia Provincial de Sevilla ha puesto orden en una cuestión que suele generar conflictos al terminar un contrato de alquiler: qué parte de la fianza puede retener el propietario y qué gastos, por el contrario, debe asumir él mismo.La sentencia analiza con detalle qué actuaciones eran impresci

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado abusiva una cláusula de fianza solidaria de unos padres jubilados incluida en un préstamo con garantía hipotecaria otorgado a su hijo, ya que la considera "desproporcionada" y "contraria a las exigencias de la buena fe". Así, obliga al banco a dirigirse prioritariamente contra la empresa deudora y libera a los progenitores como fiadores. El alto tribunal ha analizado el caso de un préstamo, por importe de 300.000 euros, que la antigua Caja de Ahorros de Santander y Cantabria (ahora Unicaja) otorgó en 2009 a una mercantil y cuya devolución se garantizó mediante una fianza solidaria por parte del propio administrador de la empresa y de sus padres, estos últimos jubilados y sin vinculación funcional con la mercantil, y con la constitución de una hipoteca sobre un inmueble propiedad de los padres del administrador.

La Audiencia Provincial de Granada ha marcado un nuevo punto de referencia en los conflictos sobre reparaciones en contratos de alquiler, tras corregir una sentencia que obligaba a un inquilino a pagar la pintura y la limpieza del piso al final del contrato. El tribunal entiende que estas actuaciones forman parte del mantenimiento general del inmueble y, por tanto, corresponden al propietario, salvo que las partes hayan pactado lo contrario de forma expresa.

El alquiler de habitaciones, cada vez más habitual entre jóvenes, estudiantes o trabajadores, suele generar dudas en lo relativo al pago de la fianza. Tanto si el contrato de alquiler está regulado por la LAU como por el Código Civil, puede pedir al inquilino una fianza. Si el arrendamiento está bajo la LAU, la cantidad máxima que puede solicitar el propietario es de un mes y el inquilino está obligado a abonarla. Mintras, si el contrato se rige por el Código Civil, prevalece lo que pacten las partes.

Para entrar a vivir en una vivienda en alquiler hay que disponer de ahorros previos, lo que puede complicar el acceso a algunas personas. Además del mes en curso, hay que pagar la fianza. Por ello, hay quien se pregunta si se puede negociar no pagar la fianza o bajar su importe. El pago de la fianza es obligatorio. Ni el propietario puede perdonarla ni el inquilino no pagarla. Y el precio no es negociable.

La fianza de un alquiler sirve como garantía para el arrendador. Su fin es dotar de cierta liquidez al propietario para sufragar, especialmente, las reparaciones de los desperfectos que se descubran en el piso una vez vencido el contrato. Pero, ¿qué ocurre si la fianza no es suficiente para ejecutar los arreglos? Es importante elaborar un inventario detallado del estado del piso antes de que entre el inquilino a vivir. El propietario puede interponer una reclamación judicial para exigir que pague los daños causados.

En la mayoría de las Comunidades Autónomas de España, los propietarios de viviendas alquiladas están obligados a depositar la fianza entregada por el inquilino en un organismo público. Este depósito es de una mensualidad de renta para viviendas y de dos mensualidades para locales comerciales. Sin embargo, en Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra y La Rioja, dicha obligación no existe, según un estudio de ARAG. El incumplimiento de este requisito puede acarrear sanciones económicas que oscilan entre el 5% y el 75% del importe de la fianza.

Al alquilar una vivienda, una de las preocupaciones más comunes para los propietarios es la seguridad de recibir el pago del alquiler.

En todos los contratos de alquiler de vivienda habitual, hay que pagar un mes de fianza como garantía para cubrir los posibles desperfectos que puedan aparecer durante el arrendamiento. Pero ¿cuándo se devuelve la fianza?, ¿en qué supuestos se pierde?

Los contratos de alquiler de vivienda tienen como condición obligatoria la entrega de un mes de fianza por parte del inquilino al arrendador, dos meses en los arrendamientos de locales comerciales.

La firma de un contrato de alquiler de vivienda conlleva la obligación de entregar al arrendador la correspondiente fianza equivalente a un mes de renta.

De nuevo la banca sale en ayuda de los promotores. En este caso es banesto la entidad que va a subastar junto con cb richard ellis 190 viviendas de nueva creación de promociones financiadas por el banco a precios de 2005, es decir, con unos descuentos de entre el 13% y el 32%.