¿Cuál es el plazo de devolución de la fianza del alquiler?

En todos los contratos de alquiler de vivienda habitual, hay que pagar un mes de fianza como garantía para cubrir los posibles desperfectos que puedan aparecer durante el arrendamiento. Pero ¿cuándo se devuelve la fianza?, ¿en qué supuestos se pierde? Te contamos todo sobre la devolución de la fianza del alquiler en 2024.

Plazo para devolver la fianza del alquiler

Según el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Es decir, una vez finalizado el contrato de alquiler, el propietario dispone de un plazo de 30 días para examinar el estado de la vivienda y, si todo está correcto, devolver el importe de la fianza. Si se retrasa en el reintegro del depósito, la cantidad sufrirá intereses de demora.

Devolución de la fianza del alquiler de un local comercial

La LAU no hace diferencias sobre el reintegro de la fianza al término del alquiler entre los arrendamientos de vivienda y de locales comerciales. Por tanto, el propietario del local dispone de un mes para examinar el local y devolver la fianza en caso de que esté en buen estado y no haya deudas pendientes. 

¿Qué pasa si no me devuelven la fianza del alquiler? 

Si no te devuelven la fianza del alquiler, habrá que examinar cuál es el motivo que esgrime el propietario para no hacerlo. Por ello, siempre se recomienda tomar todas las medidas de prevención posibles durante el alquiler. Por ejemplo:

• Debes guardar la información de pago de todas las mensualidades para que no se te acuse de haber dejado alguna cuota impagada
• Hacer un inventario del piso lo más completo posible antes de entrar a vivir y otro antes de abandonarlo y devolver las llaves
• Guardar todos los mensajes con el arrendador relativos a averías o desperfectos que hayan podido ocurrir en la casa

¿Cuándo no se devuelve la fianza de un alquiler?

El propietario no devolverá la fianza del alquiler cuando se den los siguientes casos:

• Se hayan producido en el inmueble destrozos no derivados del uso normal de la casa
• Impago de las rentas
• Deudas con el propietario, como, por ejemplo, en las facturas de suministros
• Si el inquilino ha efectuado obras sin permiso
• Si el arrendatario ha abandonado la vivienda antes de tiempo

¿Qué se puede descontar de la fianza de un alquiler? 

El arrendador puede descontar parte o la totalidad del importe de la fianza del alquiler al inquilino si este ha dejado cuotas pendientes de pago, si ha abandonado anticipadamente el piso antes del sexto mes, si ha dejado recibos pendientes (luz, agua, etc.), así como si debe hacerse cargo de algunas reparaciones o de mantenimiento no derivadas del uso normal de la propiedad. Sin embargo, todo esto debe ser razonable.

¿Hay que devolver la fianza a los seis meses de alquiler?

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Según el artículo 11 de la LAU, “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Es decir, si se deja todo pagado por el abandono de la vivienda antes de tiempo, se podrá recuperar la fianza. Otra opción es utilizar el dinero de la fianza para cubrir las penalizaciones por el desistimiento del contrato.

¿Y si el inquilino se va antes de los seis meses?

Si el inquilino abandona la vivienda antes de seis meses, se considera incumplimiento de contrato, no desistimiento. En ese caso, el arrendatario deberá indemnizar al propietario en la cantidad que ambos acuerden.

Si no se llega a un acuerdo, el inquilino tendrá que indemnizar al propietario, como mínimo, pagándole rentas hasta que el contrato alcance el sexto mes o hasta que la casa se vuelva a alquilar. A esta indemnización hay que añadir la que correspondería a la indemnización por desistimiento tras el sexto mes, en caso de que se hubiese pactado.

Cómo solicitar la devolución de la fianza del alquiler

El inquilino o su representante, en el caso de que lo haya, podrá solicitar la devolución de la fianza del alquiler.

Cuando esta situación no se da, muchas veces, con un correo electrónico o una llamada telefónica sirve. Si el propietario no contesta, habrá que escribir un burofax para dejar constancia fehaciente. Si aun así el casero no te devuelve la fianza y no hay motivos para que se la quede, tendrás que acudir al auxilio judicial.

Modelo de devolución de la fianza del alquiler

El modelo de devolución de la fianza de alquiler es un documento que señala la finalización del contrato de arrendamiento y formaliza la devolución de la fianza del alquiler. En él deben aparecer reflejados: 

• Datos del contrato: Datos del inquilino, del propietario y fecha de la firma del contrato de alquiler
• Devolución de llaves: En el modelo de devolución de fianza debe aparecer reflejado por escrito que el arrendatario devuelve las llaves al propietario y que este las recibe.
• Devolución de la fianza: En este modelo, debe constar el plazo en el que se devuelve la fianza. También es importante reflejar si se devuelve la cantidad íntegramente o parcialmente, en el caso de que hayan ocurrido impagos o desperfectos cuyo coste de reparación se sufrague con el depósito. Por otro lado, si ha pasado más de un mes desde que se entregaron las llaves, el inquilino podrá cobrar intereses al propietario por demorarse en devolverle la fianza.
• Deudas: Si hay deudas de cualquier tipo, ya sea por parte del inquilino o del propietario.
• Además, habrá que dejar constancia de la forma de pago y el plazo.
• Fecha y firma:Para que tenga validez legal, el documento debe ser firmado por ambas partes e incluir la fecha de finalización del contrato de alquiler.
• Recibo de la devolución de la fianza: Siempre hay que dejar constancia de que se entrega dinero en concepto de fianza. Es más relevante hacerlo si la devolución del depósito del alquiler se hace en metálico, ya que se deja una prueba fehaciente de que realmente se ha efectuado el reintegro de la fianza. Es conveniente emitir un recibo con el importe entregado y los datos y la firma del destinatario. 

Descarga un modelo de devolución de fianza.

¿Hay que pedir fianza si se prorroga el alquiler?

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que el alquiler se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.