¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler?

En el dinámico mercado inmobiliario, la duración mínima de los contratos de arrendamiento es un aspecto crucial tanto para inquilinos como para propietarios. Entender las regulaciones y normativas vigentes es esencial para evitar malentendidos y asegurar un acuerdo justo y legal. No es lo mismo un alquiler de temporada, que uno de vivienda habitual o destinado a locales comerciales.

En este artículo te contamos cuál es la duración máxima y mínima de los contratos de alquiler.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler?

Antes de redactar un contrato de alquiler deberá fijarse el intervalo del mismo. La duración del contrato de alquiler de vivienda habitual suele establecerse en un año, ampliable a cinco.

Para los contratos con una duración inferior a cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de cinco o siete años.

Entonces, ¿se puede alquilar un piso por menos de 5 años? La respuesta a esta pregunta es que sí. La duración del arrendamiento será libremente pactada por inquilino y propietario, pero si es menor a 5 años, se podrá prorrogar.

El contrato de alquiler se prorroga tres años más

Después de este periodo, en todos los contratos de alquiler firmados desde marzo de 2019, la última reforma de la LAU establece una prórroga táctica de tres años para personas físicas, salvo que una de las partes manifieste la voluntad de no renovar el mismo.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler temporal?

Un alquiler temporal o de temporada es el arrendamiento de una casa que no busca ser la vivienda permanente del inquilino, sino que se utiliza para cubrir una necesidad determinada, como puede ser un proyecto de trabajo, un curso de estudios, etc.

Los contratos de alquiler de temporada se rigen, en primera instancia, por lo que pacten el propietario y el inquilino. La LAU únicamente mantiene la obligación de proporcionar una fianza, pero las partes son libres de acordar la renta, duración, la posibilidad de prórroga, etc. A diferencia de los contratos de arrendamiento ‘al uso’, no cuentan con una duración mínima y máxima del alquiler.

La duración mínima del contrato de alquiler

Según establece el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “la duración mínima (la duración en general) de un contrato de alquiler puede ser pactada libremente por las partes”. No obstante, si esta es inferior a cinco años (inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica), llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica)."

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El inquilino puede finalizar el alquiler transcurridos seis meses

Una vez transcurridos al menos seis meses desde la firma del contrato de alquiler, el inquilino tiene la opción de finalizarlo. Para ello, debe avisar al arrendador con al menos un mes de antelación y, dependiendo de lo que se haya pactado, habría que pagar algún tipo de indemnización al propietario. En cambio, si se espera un año y se cumple el plazo de preaviso, no existiría ninguna sanción.

Novedades con la nueva Ley de Vivienda

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, según el artículo 10 de la LAU, el contrato de alquiler de vivienda habitual deberá prorrogarse, previa petición del arrendatario, en un año, siempre y cuando este acredite que se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica.

Por otro lado, si la casa se encuentra en una zona declarada como tensionada, el inquilino puede solicitar que, una vez finalice el periodo de prórroga, el contrato se amplíe por un periodo máximo de tres años. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo en las excepciones pautadas por la LAU en su artículo 10.3.

El propietario necesita recuperar la vivienda en alquiler

Una vez finalizado el primer año del contrato y siempre que el arrendador sea una persona física, no se aplicará la prórroga obligatoria del contrato si, al momento de su firma, se ha dejado constancia explícita de que el propietario necesita ocupar la vivienda antes de los cinco años. 

Esto puede darse por necesidad de residencia permanente para él mismo, para sus parientes en primer grado de consanguinidad o adopción, así como para su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o anulación matrimonial. Para ello, deberá notificarlo con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.

El contrato de alquiler y sus prórrogas

Una vez que se ha cumplido la duración del contrato de alquiler, este se puede prorrogar anualmente hasta un máximo de tres años, salvo que el propietario comunique con cuatro meses de antelación su voluntad de no renovar o que el inquilino avise con dos meses de antelación. 

Es decir, si ni el propietario ni el inquilino comunican su voluntad de no extender el arrendamiento, este, por ley, se prorrogará automáticamente por plazos anuales. Además, la extensión de un contrato de alquiler bajo tácita de reconducción puede ser de un mes, pero debe existir registro escrito de esta condición.