La finalización del contrato de alquiler, ¿cómo y cuándo hacerla?

La finalización de un contrato de alquiler es uno de los momentos más complicados del arrendamiento: se deben devolver la fianza y las llaves, comprobar el estado de la vivienda, etc. 

Para llegar hasta ahí y no enfrentarse a penalizaciones, se han de cumplir los tiempos de preaviso, tanto si el alquiler se quiere terminar antes de tiempo o conforme a los plazos pactados. En este artículo, te explicamos todo lo que tienes que saber sobre el fin de un contrato de alquiler.

Motivos para la finalización del contrato de alquiler

El propietario podrá finalizar el contrato de alquiler antes del fin del mismo cuando:

• Haya incumplimientos por parte del inquilino (impagos, actividades molestas, etc.) 

• Cuando terminen las prórrogas que fija la ley

• El arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento a partir del primer año, siempre que se avise con dos meses de antelación, si necesita la vivienda para uso propio o de familiares en primer grado de consanguinidad (siempre que esta posibilidad aparezca reflejada en el contrato de alquiler)

• El inquilino puede finalizarlo transcurridos seis meses desde la entrada en vigor del mismo: a esto se le llama desistir y, para ello, se debe avisar con 30 días de antelación

Finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé una indemnización de la parte proporcional de una mensualidad por cada año que quede de contrato si el inquilino abandona la vivienda antes de tiempo. 

Para aplicar dicha indemnización, esta debe figurar en el contrato. Por ejemplo, en caso de que el arrendatario decida dejar el piso pasados seis meses y el contrato se firmara por un año, se le puede aplicar una indemnización de media mensualidad.

Finalización del contrato de alquiler de un local comercial

Un contrato de alquiler de local comercial finaliza cuando se agota el plazo pactado, igual que los contratos de arrendamiento de vivienda. Además, se podría finalizar antes de tiempo en los siguientes casos: 

• Impago de la renta
• Cesión o subarriendo del local sin comunicación al propietario
• Realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario
• Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización
• Llevar a cabo en el local actividades molestas, insalubres, peligrosas, etc.

Finalizar el contrato de alquiler para vender el inmueble

Si el propietario desea finalizar el contrato de alquiler para poner la vivienda a la venta, podría hacerlo. Pero hay que saber si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad. De estarlo, el comprador tendrá conocimiento de la existencia de un inquilino, y estará obligado a respetar el contrato vigente.

Si el contrato no está inscrito, podría solicitar al inquilino que abandone la vivienda, dando un preaviso de tres meses. Sin embargo, si se puede demostrar que el comprador sabía de la existencia del arrendatario, también tendría que respetar el contrato.

En cualquier circunstancia, el arrendador no podrá exigir al inquilino que desocupe la vivienda debido a la intención de venderla; será el nuevo propietario quien, en su caso, deba solicitarlo. Asimismo, el casero no tiene derecho a exigir que se permitan visitas de posibles compradores, ya que la vivienda alquilada constituye el domicilio del inquilino, y por tanto, es inviolable.

¿Cuándo avisar del fin del contrato de alquiler?

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Para que no se aplique la prórroga tácita y se renueve el alquiler en el caso de los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, las partes deben realizar un preaviso de:

• El propietario debe hacer un preaviso al inquilino con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización del contrato
• El inquilino debe realizar un preaviso al inquilino con dos meses de antelación a la fecha de finalización del contrato

Si ninguna de las partes expresa a la otra la voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Es decir, una vez alcanzados los cinco años mínimos, podrán añadirse otros tres, hasta alcanzar ocho años.

¿Cómo comunicar la finalización del contrato de alquiler?

Para que no haya disputas, lo ideal es utilizar un medio que deje constancia fehaciente. Los expertos recomiendan siempre notificar la finalización del contrato a través de un burofax, carta certificada con acuse de recibo o un telegrama. En la misma se deberán incluir los siguientes datos:

• Nombre, apellidos, DNI y dirección del propietario y del inquilino
• Identificación del inmueble alquilado
• Fecha de firma del contrato de arrendamiento
• Fecha de finalización del contrato
• Motivo de la finalización del contrato

Para formalizar la finalización, el inquilino deberá entregar las llaves de la vivienda y firmar, junto con el propietario, el documento de resolución del contrato y de entrega de llaves.

Documento de finalización de contrato de alquiler 

Si quieres ponerle fin a tu arrendamiento, puedes hacer uso de los siguientes modelos:

Modelo de finalización del contrato de común acuerdo

En el caso de que las dos partes estén de acuerdo en finalizar el contrato de alquiler, se ha de firmar el modelo de terminación del contrato de común acuerdo. Puedes descargarlo en PDF o Word.

Modelo de finalización unilateral del contrato de arrendamiento

Cuando solamente una de las partes quiere finalizar el contrato de alquiler, hay que completar el modelo de terminación unilateral del contrato. Puedes descargarlo en formato Word o PDF.

¿Cómo dar por finalizado un contrato de arrendamiento?

Firmar un modelo de rescisión del contrato de alquiler con liquidación o de mutuo acuerdo finaliza al 100% el arrendamiento, ya que cierra todas las obligaciones entre inquilino y propietario, permitiendo la entrega de las llaves y poniendo fin a la relación de arrendamiento, además de evitar futuras reclamaciones de ambas parte. 

Si ambas partes están de acuerdo en rescindir el contrato, deben firmar este modelo.