Recuperar la vivienda alquilada por la necesidad del arrendador

El desahucio por necesidad es una de las herramientas a disposición del propietario de un inmueble alquilado para poder recuperar su posesión. Y es que, aunque los inquilinos están protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuando alquilan una vivienda habitual, sus derechos no son absolutos.

Si el arrendador necesita recuperar la vivienda para su propio uso y disfrute o el de sus familiares, entonces el desahucio por causa de necesidad es la vía para lograrlo. Te contamos en qué consiste, cuándo es posible la resolución del contrato de arrendamiento por causa de necesidad, bajo qué circunstancias y cuánto tarda. Toma nota también de los límites de este derecho para evitar errores o un uso fraudulento de esta herramienta.

¿Qué es el desahucio por necesidad del arrendador?

La causa de necesidad es la excepción que más utilizan los arrendadores para recuperar la posesión de las viviendas alquiladas antes de la finalización de los arrendamientos, según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Es una posibilidad excepcional que ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a los arrendadores de viviendas para evitar las prórrogas obligatorias y tácitas a las que tienen derecho los inquilinos en el alquiler tradicional de viviendas, pero esta excepción según la ANA, “no es una barra libre de la que pueden disfrutar libremente los arrendadores en cualquier momento, como muchos piensan”, sino que su aplicación debe cumplir unos requisitos mínimos.

En principio, los contratos de alquiler de vivienda habitual se prorrogan anualmente de forma automática, salvo que el inquilino manifieste su deseo en contra, hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años. La posibilidad de renunciar a la prórroga anual del contrato de alquiler de vivienda existe, por tanto, solo para quien alquila el inmueble, pero no para el propietario, que, en principio, deberá soportar la prórroga obligatoria del contrato durante 5 años. Si el arrendador es persona jurídica, este plazo se amplía a 7 años.

El desahucio por causa de necesidad es una excepción a esta regla general, permitiendo al dueño de la vivienda recuperarla y rescindir el contrato de alquiler cuando necesite la vivienda para sí mismo o para algún familiar directo.

Qué dice el artículo 9 de la LAU sobre la causa de necesidad

Encontramos la regulación de la resolución del contrato por acción de necesidad del arrendador en el artículo 9.3 LAU. En él se nos dice lo siguiente:

• Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, en el momento de su celebración, se hubiese hecho constar en el contrato de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares
• El concepto de familiares abarca el primer grado de consanguinidad o por adopción, así como al cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial
• Para poder recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en la LAU, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar
• En estos casos, el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en ese plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto

La resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador

La causa de necesidad tiene una naturaleza excepcional y, por tanto, no todo vale a la hora de utilizarla para recuperar la posesión de un inmueble arrendado. Toma nota de estos puntos clave:

• Esta excepción debe estar prevista en el contrato de arrendamiento. Si no es así, no se puede utilizar.
• Solo se puede emplear cuando el arrendamiento entre en prórroga, y no antes. Además, debe comunicarse a los inquilinos con dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.
• La necesidad alegada debe ser real y verdadera. No son admisibles las necesidades simuladas o acomodaticias.
• Solo es válido utilizar la causa de necesidad cuando se necesite recuperar la vivienda arrendada para volver a ocuparla. No sería válida su utilización en casos de necesidad por venta, como veremos.
• La necesidad exclusivamente ha de surgir en el arrendador, cónyuge (o pareja), o en los padres del arrendador o en sus hijos.
• Cuando los arrendadores son personas jurídicas, no se puede utilizar esta excepción a la prórroga obligatoria.
• El procedimiento judicial adecuado para exigir su cumplimiento, si el inquilino no quiere entregar la posesión, es el del juicio ordinario.

La cláusula de necesidad de vivienda por parte del arrendador

El propio Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible pone a disposición de los ciudadanos un modelo de contrato de alquiler de vivienda habitual en el que se incluye la redacción de la llamada cláusula de facultad de recuperar la vivienda por parte del arrendador, dejando claro que la inclusión de esta cláusula está sujeta al libre acuerdo de las partes. Esta es su redacción recomendada:

“El arrendador deja constancia que no procederá la prórroga obligatoria de este contrato en el caso de que, transcurrido el primer año de contrato, comunique que va a necesitar ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Dicha comunicación se hará por escrito y con dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar. En ese caso, el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda en dicho plazo sin que ello genere derecho a indemnización alguna por parte del arrendador.”

Según el abogado experto en derecho arrendaticio y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, “si no se recoge en el contrato la posibilidad de que durante la duración del arrendamiento le pueda surgir al arrendador, cónyuge (pareja) o a sus familiares en primer grado de consanguinidad, una necesidad para poder recuperar la posesión de su vivienda antes de la finalización del arrendamiento, esta excepción a la prórroga del arrendamiento no se podría aplicar”.

¿Es causa de necesidad la venta de una vivienda alquilada?

Muchos arrendadores que quieren vender las viviendas arrendadas alegan esta excepción para recuperar anticipadamente la posesión de sus viviendas. Sin embargo, tal y como explica Zurdo, la venta no es un motivo válido que estén admitiendo los Tribunales para recuperar anticipadamente la posesión de las viviendas arrendadas.

Se exige que el motivo de recuperación sea exclusivamente para la utilización de la vivienda recuperada por las personas que acrediten la necesidad.

Lo que no es una causa de necesidad y sus consecuencias

La utilización fraudulenta de la causa de necesidad por parte de los arrendadores para recuperar anticipadamente la posesión de las viviendas arrendadas, origina consecuencias muy importantes para ellos.

Si transcurren tres meses a contar desde la extinción del contrato o desde la fecha de desalojo de la vivienda y la vivienda no hubiera sido ocupada por el dueño o sus familiares, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre:

• Recuperar el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años en las mismas condiciones de contrato anterior, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación
• En el supuesto que los inquilinos ya hubieran encontrado vivienda y no quisieran volver de nuevo a las viviendas que ocupaban, ser indemnizados por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años

La única excepción son los casos en que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal “el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Zurdo recuerda que los Tribunales no están admitiendo causas de necesidad simuladas o las llamadas causas de comodidad. La necesidad del arrendador o de sus familiares deben ser verdaderas necesidades que hay que acreditar a los inquilinos.