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Vender casa con inquilino: cómo hacerlo y qué deben tener en cuenta las partes

Gtres
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Una de las dudas más frecuentes de quienes tienen una casa alquilada es si pueden venderla mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento. Y la respuesta es que sí, ya que no existe una limitación legal que lo impida. De hecho, la venta de la finca arrendada se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14, que fue redactado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Sin embargo, hay varios factores a tener en cuenta para poder llevar a cabo la operación con éxito y evitar problemas futuros. En líneas generales, los expertos consultados por idealista/news insisten en la necesidad de que el propietario comunique tanto al inquilino como al potencial comprador su intención de vender el inmueble, así como en la importancia de la negociación y dejar todos los acuerdos por escrito. Además, ofrecen unos consejos prácticos para cada parte implicada en una operación de estas características.

Según explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, “alquilar una vivienda supone ventajas muy claras, pero también alguna desventaja. Una de ellas es que la vivienda sigue siendo nuestra, pero perdemos nuestro derecho de uso por un tiempo determinado. Esto supone que, si deseamos vender nuestra vivienda libre de arrendatarios, pero está alquilada y el contrato está en vigor, será necesario lograr que el inquilino renuncie a este derecho de uso que le confiere el contrato que ha firmado. Normalmente, esto se consigue llegando a un acuerdo entre ambas partes que en la práctica solo se alcanza con una indemnización. De esta forma, quedaremos libres de las obligaciones contraídas”.

Pero hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento puede incluir el famoso derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario. Este derecho marcaría todo el proceso de compraventa, ya que obliga al propietario a comunicar al inquilino sus planes de traspasar el inmueble en el que reside y le da preferencia para comprarlo respecto a los demás interesados.

Como recuerda Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y socia de Círculo Legal Barcelona, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el mecanismo del derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto). Y, “salvo que en el contrato de alquiler conste expresamente la renuncia a estos derechos, como sucede en la mayoría de los casos, el vendedor (propietario) deberá comunicar de forma fehaciente las condiciones esenciales de la venta al arrendatario y éste puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales. Si no se le ha comunicado esta intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto también en el plazo de 30 días naturales”, sostiene.

Es decir, este derecho supone que el propietario debe dar al arrendatario la opción preferente de compra, incluso si el contrato está a punto de acabar. “Esa decisión debe hacerse mediante comunicación escrita en la que se le informa del precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días para tomar una decisión”, añaden desde Foro Consultores.

De hecho, es vital que se cumpla ese paso, ya que, insisten desde Foro Consultores, “si el propietario no actuase de buena fe y vende la vivienda sin comunicarlo, y el contrato incluye el derecho de retracto, el inquilino puede adquirir el inmueble por el mismo precio y anular la compraventa anterior, con todo lo que ello conlleva”.

¿Y qué sucede si el arrendatario quiere permanecer en la vivienda, pero no está interesado en comprarla? En ese caso, recalca el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el propietario puede vender libremente la vivienda y “el contrato de alquiler quedará subrogado al nuevo propietario hasta que el contrato llegue a su final pactado”.

Como recuerda José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), desde que se modificó la LAU en 2019, “el nuevo comprador de la vivienda está obligado a respetar al inquilino que la habita, teniendo que respetarle por el tiempo de duración que le quede por cumplir. Antes de esta fecha, si el comprador era de buena fe, una vez realizada la compra podía desalojar al inquilino sin tener que respetar el tiempo de contrato que le quedara por cumplir”.

Recordemos que, desde hace dos años, la duración de los contratos de alquiler es de cinco años si el arrendador es una persona física (un particular) y de siete años si se trata de una persona jurídica (esto es, una empresa), salvo que las partes pacten otra duración.

Las excepciones a tener en cuenta

Además de que el derecho de adquisición preferente debe estar recogido en el contrato, la socia de Círculo Legal Barcelona recuerda que “el inquilino no tendrá estos derechos cuando el vendedor sea propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales del mismo y lo venda conjuntamente ni tampoco cuando todo el edificio, aunque pertenezca a varios propietarios, se venda a un mismo comprador”.

Otra de las situaciones extraordinarias es la que pone sobre la mesa el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, quien recalca la importancia de la fecha de celebración del contrato para ver la legislación aplicable, porque “en alguna legislación anterior a la actual, la renuncia al derecho de adquisición preferente se consideraba irrenunciable, con lo cual este pacto de renuncia no tendría ninguna validez”. Por tanto, obligaría a las partes a negociar.

Y, por último, Montserrat Junyent, responsable de asesoría jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y del COAPI de Barcelona, expone otro caso atípico. “Si el contrato de alquiler se rige por la Ley de 1964 y está sujeto a prórroga forzosa, el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente de manera que deberá tener en cuenta que, si bien el precio de venta es libre, el arrendatario, en caso de que no opte por la compra de la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de la misma si el precio supera el de capitalización de la renta. La venta no quedará afectada, únicamente las opciones del adquirente a disponer de la vivienda por necesidad”.

Consejos para vendedor, inquilino y comprador

Los expertos también repasan algunos consejos prácticos para las tres partes indicadas en una operación de estas características. Estos son los más destacados para cada interviniente:

Consejos para el vendedor

El primer consejo que dan los expertos a los propietarios que quieran vender una vivienda alquilada es repasar el contrato de arrendamiento, para saber si incluye o no el derecho de adquisición preferente y qué se ha pactado en referencia a una potencial venta del inmueble.

El siguiente paso sería informar al potencial comprador la existencia del contrato de arrendamiento. Como explica Arantxa Goenaga, “tras tener un conocimiento claro de lo que consta en el contrato deberá comunicarlo por escrito al futuro comprador y así podrá demostrar que le ha informado de todas las condiciones del inmueble”.

Una vez que tome la decisión de vender, el propietario debe informar al arrendatario. La ley de Arrendamientos Urbanos también establece que el vendedor en la escritura de compraventa deberá acreditar que ha comunicado al arrendatario esta venta de conformidad con lo que establece la ley o en el caso de que no esté alquilada deberá manifestarlo expresamente. Son requisitos necesarios para que se inscriba la venta en el Registro de la Propiedad”, recalca la letrada. No obstante, aclara que no es necesario “transmitirle todo lo que haga, pero sí debe comunicarle lo esencial para que no haya problemas y sobre todo por si es necesario pactar con él un día de visita para enseñar el inmueble”.

En este punto, el consejo de los expertos es intentar negociar con el inquilino para realizar las visitas y pactar un acceso razonable.

Consejos para el comprador

Según Foro Consultores, el comprador “debe saber que compra con inquilino, y si bien eso le permite obtener una renta inmediata, también debe cumplir las normas marcadas en el contrato. Y obviamente no puede entrar a vivir en esa casa”. Otro punto importante que señala es que, como el inquilino no lo ha elegido él, “es el momento de analizar el tipo de inquilino para evitar impagos o problemas posteriores”.

En esa misma línea, la socia de Círculo Legal Barcelona recalca que “el comprador de un inmueble alquilado debe tener un conocimiento exacto del contrato de arrendamiento, así como de cómo ha transcurrido esta relación arrendaticia”. Por ejemplo, si es anterior a ese contrato o si el inquilino respeta los plazos pactados de pago y el resto de las condiciones firmadas.

Además, añade que para el comprador también es fundamental conocer, además del contrato de arrendamiento, “si reside en el inmueble alguna persona que no consta en el arrendamiento o bien si existe algún pacto distinto a los que constan en el contrato. Saber si se cumple el pago de la renta en el periodo establecido, si se han aplicado los incrementos de IPC, quien paga el IBI y la comunidad de propietarios, cuáles son los pactos sobre las pequeñas reparaciones y si el arrendatario tiene suscrita una póliza de seguros. Y, en general, que el contrato se encuentre declarado en el organismo correspondiente que cada comunidad autónoma tiene establecido (como la Agencia de Vivienda Social en Madrid o el INCASOL en Cataluña) y se encuentre inscrito en el registro y depositada la fianza”.

Consejos para el inquilino

La Agencia Negociadora del Alquiler da un consejo a los inquilinos, aunque también es válido para el comprador de la vivienda. En su opinión, ambos deben “comprobar lo que regula el contrato de arrendamiento en cuanto a que el arrendador pueda recuperar la vivienda en caso de necesidad, porque el comprador, que es el nuevo arrendador, se subrogaría en todo lo indicado en el contrato para este supuesto. Por ello el inquilino debería cerciorarse de la veracidad de la causa de necesidad alegada por el nuevo arrendador, si este fuera el caso”.

La importancia de dejar todo por escrito

El consejo general que dan los expertos a los intervinientes en una operación de este tipo es la importancia de que todo quede muy claro y por escrito, con el fin de evitar problemas futuros.

“Siempre es recomendable que todo esté recogido y estipulado en el contrato, e incluso, según el Colegio de Registradores, que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que no es obligatorio, pero sí tiene ventajas”, recalcan desde Foro Consultores. Una de ellas es que da mayor protección al inquilino. El arrendatario que inscribe su contrato de alquiler quedará protegido frente a posibles transmisiones de la finca por parte de su arrendador, puesto que el que adquiera la vivienda vendrá obligado a respetar el contrato de alquiler, según explica el blog Registradores de España.

En esa misma línea, la socia de Círculo Legal Barcelona insiste en que “para evitar problemas tanto con el arrendatario como con el comprador lo mejor es que toda esta operación y comunicación de la misma conste por escrito”.

Por último, la responsable de asesoría jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y del COAPI de Barcelona también recomienda “recoger esta transmisión de la propiedad con un anexo al contrato de arrendamiento y comunicar dicha circunstancia al organismo competente de depósito de fianzas. Como el objeto de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento, ésta debe poder ser utilizada para el adquiriente para que, en su caso, pueda detraer de ésta lo que legalmente corresponda”.