La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los aspectos legales del derecho inmobiliario. A lo largo del tiempo, ha sufrido modificaciones que han cambiado cuestiones tan importantes como la duración de los contratos de alquiler o la subida de las rentas. En este artículo, hacemos un resumen de los puntos más relevantes para los arrendamientos de vivienda.
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Duración del contrato de arrendamiento de vivienda
- ¿Cuánto se puede subir el alquiler a un inquilino?
- ¿Cómo se debe pagar el alquiler?
- Zonas tensionadas y límites a la renta del alquiler
- Suspensión de desahucios por vulnerabilidad
- La fianza y garantía adicional
- Las obras en la vivienda de alquiler
- ¿Cuándo se puede romper el alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La norma marco es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con las modificaciones introducidas por la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda. Las claves para 2026 son:
La actualización de rentas mediante el nuevo índice IRAV.
El régimen de las zonas de mercado residencial tensionado.
La figura de "gran tenedor".
Duración del contrato de arrendamiento de vivienda
La duración del contrato de alquiler se puede pactar libremente entre propietario e inquilino. Sin embargo, cuando se trata de un arrendamiento de vivienda habitual, la LAU establece una serie de prórrogas obligatorias:
Si la duración pactada inicialmente es inferior a 5 años, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar una duración mínima de 5 años.
Cuando el arrendador es una persona jurídica, esta duración mínima se amplía hasta 7 años.
El inquilino, por su parte, puede desistir del contrato de alquiler a partir de los 6 meses, siempre que comunique su decisión al propietario con una antelación mínima de 30 días.
Las prórrogas del contrato de alquiler
Una vez alcanzada la duración mínima obligatoria, el contrato puede entrar en un periodo de prórroga tácita anual de hasta 3 años, salvo que alguna de las partes comunique en plazo su voluntad de no renovarlo.
Además, existen supuestos especiales de prórroga extraordinaria previstos por la normativa de vivienda. En 2026 también se ha aprobado una prórroga extraordinaria de hasta 2 años para determinados contratos de vivienda habitual vigentes, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el Real Decreto-ley 8/2026.
¿Cuánto se puede subir el alquiler a un inquilino?
El artículo 18 de la LAU permite actualizar la renta cada año si así se ha pactado expresamente:
- Contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023: Se actualizan con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el INE.
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: Siguen actualizándose con el índice pactado originalmente (habitualmente el IPC), salvo que se hayan novado.
- Alquileres temporales, de temporada, turísticos, por habitaciones, o de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, garajes, trasteros): No están sujetos al IRAV. Para estos sigue aplicando el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) del artículo 19 LAU. En el caso de alquileres temporales o a empresas, el precio se fija con libertad contractual.
Conviene tener en cuenta que en marzo de 2026 se intentó introducir un tope excepcional adicional del 2% mediante un decreto ley, pero el Congreso no lo convalidó hasta finales de abril de ese año, por lo que dejó de tener efecto. Hoy, el IRAV es la única referencia legal vigente para las actualizaciones sujetas a este régimen, sin tope excepcional adicional.
¿Cómo se debe pagar el alquiler?
El artículo 17 de la LAU establece las reglas generales sobre la renta: se fija libremente por las partes, se paga mensualmente dentro de los 7 primeros días del mes, en el lugar y forma que se acuerde (o en metálico en la vivienda, en su defecto). El arrendador debe entregar recibo salvo que se haya pactado otro procedimiento que acredite el pago.
Zonas tensionadas y límites a la renta del alquiler
En las zonas de mercado residencial tensionado, declaradas por las comunidades autónomas al amparo del artículo 18 de la Ley 12/2023, existen límites adicionales al fijar un nuevo contrato:
- El precio de un nuevo contrato no puede superar el último registrado en esa misma vivienda en los últimos 5 años, con el ajuste correspondiente al índice pactado en el contrato anterior. No se pueden repercutir al inquilino gastos que no estuvieran ya en el contrato previo.
- Se puede incrementar el alquiler hasta un 10% adicional si la vivienda fue objeto de rehabilitación, de obras de mejora energética que ahorren un 30% de energía, de mejora de accesibilidad o si el nuevo contrato es por 10 años o más.
- Si el propietario es un gran tenedor, el alquiler no puede superar el precio límite marcado por el Índice de Referencia de Precios de Alquiler del Ministerio de Vivienda.
- Si la casa no ha sido alquilada en los últimos 5 años, se aplican las mismas reglas conforme a lo indicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
En agosto de 2026, hay declarados zona tensionada alrededor de 310 municipios. Como contrapartida, existen reducciones fiscales en el IRPF para pequeños propietarios en zona tensionada:
- 90% si se firma un nuevo contrato bajando la renta al menos un 5% respecto al anterior.
- 70% si se alquila a jóvenes de entre 16 y 35 años.
- 60% si se acreditan obras de rehabilitación energética.
- 50% en el resto de arrendamientos de vivienda habitual.
Suspensión de desahucios por vulnerabilidad
La suspensión extraordinaria de desahucios a inquilinos en situación de vulnerabilidad ligada al escudo social de la pandemia ya no está vigente, finalizando esta medida el 26 de febrero de 2026.
La fianza y garantía adicional
El inquilino debe pagar al propietario un mes de fianza en metálico (dos meses en arrendamientos para uso distinto a vivienda). En algunas comunidades autónomas habrá que depositarla en el organismo que corresponda y en otros no hará falta.
Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato la Administración no devuelve la cantidad depositada, se devengará el interés legal correspondiente.
También se puede exigir adicionalmente una garantía monetaria de hasta dos meses de renta. Esto es lo que se conoce como garantía adicional.
Las obras en la vivienda de alquiler
El artículo 21 de la LAU dice que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
- Cuando la ejecución de una obra de conservación no se pueda evitar hasta el fin del contrato, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
- Si la obra dura más de 20 días, habrá que descontar al inquilino la parte proporcional de la cuantía en el tiempo en el que se haya visto privado de la casa.
- Las pequeñas reparaciones que puedan surgir del uso normal de la vivienda correrán a cargo del arrendatario.
Cambiar el pago del alquiler por obras
Se puede acordar, durante un plazo determinado, sustituir el pago de la renta —total o parcialmente— por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar el inmueble. Si el arrendatario incumple los términos pactados para realizar las obras, puede ser causa de resolución del contrato.
¿Cuándo se puede romper el alquiler?
El contrato de arrendamiento puede darse por terminado cuando concurre alguna de las circunstancias previstas legalmente, entre ellas las contempladas en el artículo 27 de la LAU:
Motivos por los que el propietario puede resolver el contrato
El arrendador puede solicitar la finalización del alquiler, entre otros supuestos, cuando el inquilino:
- Deja de pagar la renta o las cantidades que le correspondan por suministros.
- No abona la fianza exigida.
- Cede el contrato o subarrienda la vivienda sin autorización.
- Provoca daños intencionados en el inmueble o lleva a cabo obras sin el consentimiento necesario.
- Desarrolla en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o contrarias a la ley.
- Incumple las condiciones que permiten al propietario recuperar la vivienda por necesidad permanente para destinarla a su propia residencia, a la de determinados familiares de primer grado o a la de su cónyuge en determinados supuestos de separación o divorcio. Para ello, debe haber transcurrido al menos un año desde el inicio del contrato y esta facultad tiene que haberse establecido expresamente en el contrato.
Razones por las que el inquilino puede resolver el contrato
Por su parte, el arrendatario también puede poner fin al contrato cuando el propietario incumple determinadas obligaciones, especialmente si:
- No lleva a cabo las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas.
- Interfiere o impide, de hecho o jurídicamente, el uso pacífico de la vivienda por parte del inquilino.
Lo más destacado
1 Comentarios:
He alquilado en España una habitación en apartamiento de estudiantes y ahora el arrendador se ha alquilado uana de las habitaciones a una famiia entera de 4 personas. Como és esto posible? Es legal? Que puedo hacer? Gracias a quién me pueda ayudar...
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