Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 2023: novedades del alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los aspectos legales del derecho inmobiliario. A lo largo del tiempo, ha sufrido modificaciones que han cambiado cuestiones tan importantes como la duración de los contratos de alquiler o la subida de las rentas. En este artículo, hacemos un resumen de los puntos más relevantes para los arrendamientos de vivienda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los diferentes aspectos de los alquileres de bienes inmuebles en España. En ella vienen recogidos aspectos como la duración de los contratos de alquiler, el precio de las mensualidades o los gastos derivados de un arrendamiento, entre otras cuestiones.

Asimismo, la última Ley de Arrendamientos Urbanos entró en vigor el pasado 25 de mayo de 2023, tras aprobarse la Ley 12/2023, de 24, también conocida como “Ley por el derecho a la vivienda”.

Novedades que se han producido en la LAU 2023

La LAU nació en 1964 y ha ido experimentando numerosas actualizaciones, siendo las más relevantes las versiones de 1995 y 2013.

Duración del contrato de alquiler

Según establece la LAU, la duración de un contrato de arrendamiento es libremente pactada por las partes. Si es inferior a cinco años, o siete años si el arrendador es una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. 

Sin embargo, la ley contempla una excepción: El arrendatario, es decir, el inquilino, puede rescindir el contrato si avisa con 30 días de antelación antes de la finalización del mismo o de cualquiera de las prórrogas.

En 2023 se han añadido novedades al artículo 10 de la LAU, estableciendo que, cuando termine el período obligatorio o el de prórroga tácita de un contrato de arrendamiento de vivienda bajo esta ley, el inquilino puede solicitar una extensión extra de hasta un año. Durante este año extra, las condiciones actuales del contrato siguen vigentes. Para pedir esta extensión, el inquilino debe demostrar que está en una situación de vulnerabilidad económica y social con un informe reciente de los servicios sociales municipales o autonómicos. Si el propietario es un gran tenedor, como se define en la Ley 12/2023, tiene que aceptar esta extensión, a menos que ambas partes hayan firmado un nuevo contrato.

Novedades en el precio del alquiler 2023

El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el que regula la renta del alquiler. A modo de resumen, la LAU estipula que:

• La renta será la que libremente fijen las partes.
• El pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. 
• El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la casa alquilada.
• El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

La última modificación de la LAU introduce novedades en lo relativo a la determinación del precio del alquiler. Estas son:

1. Si una vivienda está en una zona tensionada según la Ley 12/2023, al iniciar un nuevo contrato de arrendamiento, el precio del alquiler no puede ser mayor al último registrado en los últimos cinco años en la misma vivienda, con ajustes anuales por inflación. No se pueden agregar nuevos cargos al inquilino que no estuvieran en el contrato anterior.

2. Se puede incrementar el alquiler hasta un 10% del último precio si:

• La vivienda fue rehabilitada según el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta.
• Se hicieron obras de mejora energética que ahorran un 30% de energía.
• Se hicieron obras de mejora de accesibilidad.
• El contrato es por 10 años o más.

3. Si el propietario es un gran tenedor y la vivienda está en una zona tensionada, el alquiler no puede superar el precio límite indicado por un sistema de índices de precios. 
4. Si una vivienda en una zona tensionada no ha sido alquilada en los últimos cinco años, estas reglas también aplican si así lo dice el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Cómo finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo

Después del primer año de contrato, se puede cancelar la prórroga obligatoria si el arrendador ha manifestado su voluntad de ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años para destinarla a residencia permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para poder recuperar la vivienda antes de tiempo, el arrendador tiene que comunicar el motivo con al menos dos meses de antelación al inquilino. El arrendatario está obligado a abandonar el piso en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si después de tres meses de la finalización del contrato el arrendador no ha destinado la vivienda a la causa que manifestó, el inquilino podrá optar, en el plazo de 30 días, a ser repuesto en el uso y disfrute de la casa arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales previas. Además, tendrá derecho a una indemnización por los gastos ocasionados por el desalojo hasta el momento de la reocupación.

Por otro lado, podrá elegir ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

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¿Qué dice la LAU sobre la fianza?

En la celebración del contrato de alquiler, el inquilino debe pagar al propietario un mes de fianza en metálico, dos en el arrendamiento para uso distinto a vivienda. Esta fianza se debe depositar en la entidad pertinente en materia de vivienda de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble.

Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración no devuelve la cantidad depositada, se devengará el interés legal correspondiente.

¿Cuánto se puede subir el alquiler de un piso en 2023?

Según viene recogido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, durante la vigencia del contrato, el precio del alquiler se podrá actualizar cada año si se ha pactado de forma expresa. Si se ha pactado, pero no hay detalle sobre la metodología de referencia, se aplicará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En cualquier caso, no se podrá subir por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC), tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

De esta manera, en 2023, el precio del alquiler solo se puede subir un 2%. Este es el límite impuesto por el Gobierno y que se extenderá hasta el 31 de diciembre de ese mismo año. Para 2024, se prevé un nuevo límite que permitirá subir la renta hasta un 3%.

¿Qué dice la LAU sobre reparar los desperfectos del alquiler?

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

• Cuando la ejecución de una obra de conservación no se pueda evitar hasta el fin del contrato, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
• Si la obra dura más de 20 días, habrá que descontar al inquilino la parte proporcional de la cuantía en el tiempo en el que se haya visto privado de la casa.
• Las pequeñas reparaciones que puedan surgir del uso normal de la vivienda correrán a cargo del arrendatario.

¿Cuánto se puede prorrogar un contrato de alquiler?

Una vez que se ha cumplido la duración del contrato de alquiler, el acuerdo se prorrogará de forma anual hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendador comunique con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato su voluntad de no renovar o que el arrendatario avise con dos meses de antelación.

¿Se puede cambiar el pago del alquiler por obras?

Se podrá acordar, durante un plazo determinado, cambiar el importe de la renta, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas, podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.