Contrato de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los aspectos legales del derecho inmobiliario. A lo largo del tiempo, ha sufrido modificaciones que han cambiado cuestiones tan importantes como la duración de los contratos de alquiler o la subida de las rentas.

Para garantizar el pago del alquiler, muchos propietarios solicitan en el contrato garantías adicionales a la fianza, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) así lo permite.

La fianza del alquiler es una de las fuentes más habituales de dudas y conflictos al firmar un contrato de arrendamiento. Entender cómo funciona desde el inicio te ayudará a proteger tu dinero, evitar sorpresas y conocer tanto tus derechos como tus obligaciones como inquilino o propietario.

¿Quién paga la tasa de basura en un piso de alquiler? La respuesta puede parecer sencilla, pero no siempre lo es. El recibo puede llegar al propietario y, sin embargo, terminar correspondiendo el coste al arrendatario si existe un pacto que así lo establezca. La cuestión ha llegado a la Audiencia Provincial de Málaga a raíz de una reclamación por las cuotas generadas durante un arrendamiento y el tribunal ha dado la razón al propietario, considerando válido este acuerdo porque los importes estaban individualizados para la vivienda y podían determinarse a partir de los recibos aportados.

Los inquilinos que quieran reformar el piso en el que viven de alquiler deben contar con la aprobación del propietario para ejecutar la mayoría de obras. Como una obra es una mejora que puede durar después incluso de que se haya terminado el contrato, surge esta pregunta: ¿se le puede pedir al casero no pagar el alquiler si se reforma la casa? Sí, se puede acordar un descuento total o parcial del pago de la renta a cambio de reformar la casa. Además, la ley señala que, al finalizar el alquiler, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en la vivienda.

Sí, un casero te puede subir de golpe varios años de alquiler que no había actualizado. Los propietarios que durante varios años no hayan actualizado la renta de sus inquilinos pueden tener la posibilidad de aplicar ahora las revisiones pendientes, pero bajo ciertas condiciones. La cláusula de actualización en el contrato es clave. Si el contrato sí permite revisar la renta, el propietario puede aplicar de forma acumulada las actualizaciones que no realizó en años anteriores, con un máximo de cinco años. Tanto IRAV como IPC se pueden acumular.

¿Quieres alquilar una casa, pero no tienes el dinero suficiente o necesitas un empujoncito?

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina, entre otras cosas, cómo se actualiza la renta de un alquiler.

Enviar un burofax comunicando al inquilino que debe abandonar la vivienda porque el propietario o un familiar cercano la necesitan puede no ser suficiente para recuperarla. Así lo entiende la Audiencia Provincial de Navarra en una sentencia donde interpreta el alcance del nuevo requisito de procedibilidad introducido por la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Concluye que una simple comunicación no es suficiente si el inquilino se opone y no se acredita un intento de negociación antes de demandar

Seis de cada diez propietarios han endurecido los requisitos para alquilar su vivienda durante el último año, en un contexto marcado por la subida de los precios, la elevada demanda y la limitada oferta, según un análisis de la red inmobiliaria donpiso. En concreto, el 70% exige ingresos mínimos equivalentes a tres veces el precio del alquiler, mientras que el 60% solicita garantías adicionales, como seguros de impago o avales. Solo uno de cada cuatro candidatos llega a visitar una vivienda, pese a que los anuncios pueden superar los 300 candidatos durante las primeras 48 horas.

Presentar un contrato falso en un juicio puede terminar con una condena penal. Así lo recuerda una sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real que ha impuesto un año de prisión y seis meses de multa a un arrendatario por utilizar dos documentos con firmas falsificadas en un procedimiento judicial para mantener la posesión de varias fincas rústicas. Además, el condenado tendrá que indemnizar a los herederos con más de 17.000 euros.

Hay quien opina que el mercado es como un ecosistema capaz de autorregularse. El del alquiler padece varias afecciones y una de ellas es la morosidad.

La ley deja libertad para ciertas cuestiones relacionadas con el alquiler, algunas de ellas muy importantes.

Un aval bancario para alquiler es un contrato de compromiso que asegura el pago de la renta a un propietario por parte de una entidad bancaria en el caso de que el inquilino no pueda afrontarla.

La Audiencia Provincial de Girona ha abordado un problema cada vez más frecuente: la instalación de casas prefabricadas en fincas arrendadas sin autorización del propietario. El caso arranca con un arrendamiento que incluía una pequeña vivienda de 35 m2 y una parcela de unos 700 m2, en la que el inquilino instaló una casa prefabricada sin permiso del arrendador, que decidió acudir a los tribunales. La sentencia determina que no toda obra sin consentimiento legitima al arrendador para resolver el contrato. Todo dependerá de si la actuación constituye una alteración sustancial de la configuración del inmueble o de los elementos arrendados y de si, además, presenta una verdadera vocación de permanencia.

¿Hasta qué punto puede un propietario poner fin al alquiler por el comportamiento de su inquilino? La respuesta no depende de una simple discusión con los vecinos ni de un incidente puntual. Cuando las conductas son reiteradas o ponen en riesgo la seguridad del edificio, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) abre la puerta a resolver el contrato. Ese es precisamente el criterio que ha aplicado la Audiencia Provincial de Barcelona al confirmar el desahucio de un arrendatario que generó graves problemas de convivencia: lanzamiento de muebles desde la casa, un incendio en la cocina y episodios de gritos, golpes y ruidos.

¿Está obligado el casero a instalar aire acondicionado? Hay zonas de España en las que el calor puede convertirse en un tema de salud. De ahí esta pregunta, ya que la ley de alquileres establece para el arrendador la obligación de mantener la casa habitable. Por ley, no está obligado a poner aire acondicionado, salvo que en el contrato de alquiler aparezca reflejado que el piso sí lo tenía. Existen otras opciones para climatizar una vivienda a las que podría recurrir el casero en caso de disputa, como el uso de ventiladores, instalación de estores o persianas térmicas y ventilar en las horas más frescas del día.

Con la alta demanda que hay en el mercado de alquiler, ha ganado popularidad pagar una reserva para sacar el piso del mercado hasta que se formalice el contrato. Pero a veces, el inquilino puede echarse atrás por algún motivo. El propietario puede negarse a devolver la señal (reserva o arras), pero solo en determinados casos. Depende del tipo de contrato firmado, de cómo esté redactado y de las causas por las que el inquilino no sigue adelante.

El uso del término “indefinido” sigue generando controversia. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona aborda esta cuestión y aclara que dicha expresión no implica que un alquiler tenga carácter perpetuo. El caso parte de un contrato firmado en 1998 cuya duración se pactó como indefinida. Transcurridos más de veinte años, el propietario comunicó su voluntad de no continuar con el arrendamiento y, ante la falta de entrega del inmueble, acudió a los tribunales. El Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona estimó la demanda de desahucio y la Audiencia Provincial confirmó esta decisión.

La pintura es uno de los elementos que más influye en la imagen y el estado de conservación de una vivienda. Sin embargo, cuando llega el momento de renovar la pintura, surge una de las dudas más frecuentes entre caseros e inquilinos: ¿quién debe asumir el coste de pintar un piso de alquiler? La respuesta no siempre es sencilla, ya que depende del motivo por el que sea necesario pintar, del estado de la vivienda y de lo que establezca el contrato de alquiler. En términos generales, el propietario tendrá que pintar el piso cuando la necesidad de hacerlo se deba al paso del tiempo y al desgaste normal provocado por el uso habitual del inmueble. La situación cambia cuando el deterioro de las paredes es consecuencia de un uso inadecuado o negligente por parte del arrendatario.

El primer paso para que un alquiler sea exitoso es redactar un contrato de arrendamiento claro y completo, que contemple todas las cuestiones legales y puntos que sean de interés para las partes. En este artículo recopilamos los errores más comunes en un contrato de alquiler, como establecer una duración inferior a la establecida por ley, incorporar cláusulas ilegales, como garantías económicas superiores a los límites permitidos o penalizaciones por abandonar la casa antes de tiempo.

Irse de un piso de alquiler antes de tiempo puede salir caro. La Audiencia Provincial de Bizkaia ha condenado a unos inquilinos a pagar una importante suma a sus arrendadores por abandonar el inmueble apenas tres meses después de firmar el contrato. La sentencia recuerda algo que muchos pasan por alto: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no permite al arrendatario desistir del contrato de cualquier manera. Cuando decide abandonar la vivienda antes de los seis primeros meses, el propietario puede reclamar los perjuicios económicos derivados de esa salida anticipada.

No basta con recurrir a fórmulas genéricas cuando un propietario trata de evitar que se prorrogue el contrato de alquiler. Es lo que ha recordado la Audiencia Provincial de Madrid al revocar el desahucio de un inquilino. La sentencia analiza un conflicto relativamente frecuente: la recuperación anticipada de la vivienda al amparo del artículo 9.3 de la LAU, una excepción que permite al arrendador (siempre que sea persona física) evitar la prórroga obligatoria del contrato si necesita la vivienda para destinarla a residencia habitual propia o de determinados familiares. No basta con alegar ‘motivos personales’ en el burofax.

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha abierto un nuevo expediente para sancionar a una inmobiliaria que alquila miles de viviendas por toda España al identificar que podría estar incurriendo en diferentes infracciones. La investigación ha identificado posibles irregularidades de la inmobiliaria como la imposición de un seguro de impago y la incorporación de una cláusula de reconocimiento de negociación individualizada. Estas infracciones podrían acarrear multas de hasta 1 millón de euros. Consumo ya ratificó una multa de 3,6 millones de euros a Alquiler Seguro por vulnerar el derecho de los consumidores.

Tanto inquilinos como propietarios tienen opciones para desgravar el alquiler en el IRPF y así pagar menos impuestos.