¿Se puede cancelar un contrato de arrendamiento para alquilar a otra persona?

Imagina que has alquilado tu piso y de pronto encuentras un mejor inquilino o le quieres alquilar o ceder la casa a un amigo o familiar, ¿se podría cancelar el contrato y realizar un cambio de arrendatario? 

Cuánto tiempo tienes que tener a tu inquilino

La duración de un contrato de arrendamiento se fija mediante el acuerdo entre arrendador e inquilino, según establece el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Aunque la normativa otorga libertad de pacto para el plazo, lo habitual es que el contrato inicial se formalice por un año, con renovaciones sucesivas de carácter anual. Dichas prórrogas alcanzan hasta cinco años cuando el arrendador es una persona física, y hasta siete años si se trata de una sociedad o persona jurídica. 

Además, la ley contempla una renovación automática de hasta tres años adicionales. En caso de que no se indique un tiempo concreto, se presume que la duración mínima será de un año.

¿Puedo recuperar mi piso antes de que termine el contrato?

Una de las cuestiones que más dudas genera es qué ocurre si el propietario desea recuperar el inmueble antes de que finalice el plazo mínimo. ¿Puede dar por terminado el contrato y alquilar la vivienda a otra persona?

Sí, pero únicamente en determinados supuestos. Uno de los más frecuentes es la necesidad de ocupar el inmueble para utilizarlo como residencia habitual, ya sea el propio propietario, sus ascendientes o descendientes en primer grado (padres o hijos) o, en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, su cónyuge.

Para que esto sea posible, deben cumplirse varios requisitos: 

• Haber transcurrido al menos el primer año de vigencia del contrato de alquiler.
• Comunicar la decisión al inquilino con una antelación mínima de dos meses y justificar debidamente el motivo. 

Además, si tras la entrega de llaves el arrendador o sus familiares no ocupan la vivienda en un plazo máximo de tres meses, el inquilino tiene derecho a regresar a la vivienda o a reclamar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año pendiente hasta completar los cinco. Por ejemplo, si quedaban tres años de contrato y el alquiler era de 1.000 euros, la compensación ascendería a 3.000 euros.

Asimismo, el casero está facultado para resolver el contrato de forma anticipada si el inquilino incumple las obligaciones asumidas. Entre las causas más habituales se encuentran:

• Falta de pago de la renta.
• Ceder o subarrendar la vivienda sin autorización.
• Realizar actividades ilícitas, molestas, insalubres o peligrosas.
• Ejecutar obras sin el consentimiento del propietario.
• Dañar el inmueble.
  No destinar la vivienda a residencia habitual.
• Tener mascotas cuando el contrato lo prohíbe expresamente.

En cambio, si el inquilino cumple con sus deberes y el propietario no requiere el inmueble para uso propio o de sus familiares, el arrendador está obligado a respetar la duración mínima prevista en la LAU y no puede resolver el contrato de manera anticipada.

Es resumen, no se puede cancelar un contrato de alquiler para alquilar a otra persona que no sea un familiar del propietario o el mismo arrendador. Además, esto será viable en algunas excepciones.