El Banco de España plantea poner coto a las hipotecas de riesgo

El Banco de España está valorando implantar límites a la concesión de hipotecas de riesgo, aquellos préstamos que superen el 80% del valor del inmueble, con el objetivo de proteger la economía española de una posible nueva burbuja inmobiliaria. Un movimiento que responde al preocupante aumento de los precios de la vivienda y al incremento de la demanda de créditos hipotecarios, una combinación que podría generar inestabilidad en el sistema financiero si no se controla a tiempo. Actualmente, casi el 12% de los nuevos préstamos tiene un 'Loan to Value' superior al 80% habitual, casi el doble que a finales de 2023 y el dato más alto en seis años.

En los últimos meses, el supervisor bancario ha intensificado el análisis del mercado hipotecario nacional, centrado en identificar las condiciones macroeconómicas que justificarían la activación de restricciones, pero sin asfixiar la concesión de créditos a familias y particulares. Antes de tomar cualquier decisión, el Banco de España está desarrollando un marco teórico detallado y recopilando datos históricos sobre la evolución de las hipotecas y los criterios de concesión aplicados por las entidades financieras.

La preocupación por una potencial burbuja inmobiliaria no es nueva. Tras la Gran Recesión de hace más de 15 años, los principales reguladores nacionales y europeos adoptaron medidas para evitar que se repitiera una crisis similar a la que arrasó el sector financiero español. Entre esas acciones destaca la creación del llamado ‘colchón anticíclico’, activado por el Banco de España en 2023, que obliga a las entidades a reservar un 0,5% de sus activos como medida de seguridad en tiempos de bonanza económica.

Ahora, el foco se pone en lo que los expertos llaman ‘medidas basadas en los prestatarios’ (borrower based measures). Estas medidas buscan limitar el riesgo asociado a las hipotecas y pueden incluir restricciones sobre la relación entre el valor del inmueble y el importe concedido, el volumen del crédito en relación con los ingresos del solicitante, los intereses a pagar y la duración del préstamo.

Aunque desde 2018 el supervisor cuenta con el marco legal necesario para introducir límites a las hipotecas, solo en los últimos meses se han dado los primeros pasos para su posible implementación. Esta iniciativa surge en un contexto donde el precio de compraventa de viviendas ha alcanzado máximos en 17 años y algunos bancos han expresado su preocupación ante la fuerte competencia que empuja el precio de los préstamos incluso por debajo del euríbor y del bono español, lo que recorta significativamente su rentabilidad.

En el reciente informe de estabilidad financiera, el Banco de España reconocía la necesidad de estudiar la conveniencia de activar estos límites, tras la recomendación de la Junta Europea de Riesgos Sistémicos a comienzos de año. Según fuentes del organismo, una vez se complete el marco teórico y el análisis de costes y beneficios, la Dirección General de Estabilidad Financiera presentará sus conclusiones a la alta dirección liderada por el gobernador José Luis Escrivá.

El Banco Central Europeo (BCE) apoya la implantación de restricciones hipotecarias y, de hecho, solo España, Alemania e Italia no lo han aplicado de forma firme. Hasta la fecha, el BCE ha preferido incentivar a los bancos para que eviten hipotecas de alto riesgo, penalizando a las entidades que superan el 80% del valor de la vivienda con sus créditos. Sin embargo, la coyuntura actual podría acelerar la adopción de restricciones más estrictas.

El sector financiero observa con atención estos movimientos. Algunas entidades han advertido que un endurecimiento regulatorio podría dificultar el acceso a financiación para ciertos colectivos, en especial los jóvenes, quienes ya encuentran grandes barreras para acceder a la vivienda. No obstante, es una realidad que ciertos bancos ofrecen hipotecas que alcanzan e incluso superan el 80% del valor del inmueble, especialmente cuando se cuenta con avales públicos de organismos como el ICO o las comunidades autónomas.

A pesar del alza en precios, el Banco de España aún considera los riesgos como moderados gracias a la estabilidad en los criterios de concesión actuales y ratios contenidos respecto a la serie histórica. Eso sí, cualquier medida que logre un equilibrio entre la prevención de una burbuja y el acceso justo al crédito será bienvenida para garantizar un mercado hipotecario sano y sostenible en el futuro cercano.