¿Cuántas veces se puede extender un contrato de alquiler? Esta es una de las dudas más frecuentes entre inquilinos y propietarios, y la respuesta no siempre es tan sencilla como parece.
Desde la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima obligatoria, pero ¿qué ocurre al llegar al final de ese plazo? ¿Cuántas prórrogas se pueden hacer después? En este artículo resolvemos todas estas preguntas.
¿Cuántas veces se puede prorrogar el contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler puede ser prorrogado anualmente hasta un máximo de tres años después de los cinco o siete años iniciales.
Desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019, el 6 de marzo de 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la duración mínima de un contrato de alquiler debe ser de cinco años si el arrendador es una persona física, o de siete años si se trata de una persona jurídica.
Aunque las partes pueden pactar libremente la duración inicial del contrato, si esta es inferior al mínimo legal, el contrato se prorroga obligatoriamente hasta alcanzar los cinco o siete años, según el caso.
Renovar el contrato de alquiler después de 5 años
El contrato se renueva automáticamente al cumplir los 5 años si, al llegar a su fin, ninguna de las partes avisa con tiempo que no quiere seguir. Los plazos de preaviso del alquiler son:
- El propietario debe avisar con, al menos, 4 meses de antelación
- El inquilino debe avisar con, al menos, 2 meses de antelación
Si nadie dice nada, el inquilino podrá seguir en la vivienda hasta tres años más, y el propietario no puede negarse.
Cancelar el acuerdo durante la renovación del contrato de alquiler
Hay dos formas de cancelar el acuerdo durante la prórroga automática del contrato de alquiler:
- El inquilino puede marcharse avisando con un mes de antelación antes de que termine cualquiera de los años de prórroga
- El propietario puede recuperar la vivienda por necesidad, pero solo si lo justifica bien y cumple con una serie de requisitos
Prórroga extraordinaria del contrato por vulnerabilidad
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de su contrato de alquiler por un máximo de un año si demuestra que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica.
El propietario está obligado a aceptar esta prórroga si es un gran tenedor, es decir:
- Persona física o jurídica que tenga más de 10 viviendas o más de 1.500 m2 de uso residencial (sin contar garajes y trasteros).
- En zonas de mercado residencial tensionado, basta con tener cinco viviendas.
¿Qué pasa si se cumplen los 8 o 10 años de contrato?
Después de agotarse las prórrogas legales (5 + 3 años si el casero es persona física, 7 + 3 años si es jurídica), el contrato entra en una nueva fase llamada tácita reconducción. Esto significa que el acuerdo sigue activo aunque no se haya renovado formalmente.
En este caso, el propietario puede darlo por terminado si avisa con:
- 30 días de antelación si el alquiler se paga mes a mes
- 30 días antes de la fecha de renovación anual si se paga por años
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