¿Es rentable alquilar pisos a estudiantes? Lo que debes saber

Con el inicio del curso académico, muchos propietarios se plantean si alquilar sus pisos a estudiantes puede ser una opción rentable. La alta demanda en ciudades universitarias, los contratos de corta duración y la posibilidad de obtener una rentabilidad superior convierten este modelo en una alternativa cada vez más atractiva. Sin embargo, también implica ciertas particularidades que conviene conocer antes de dar el paso.

¿Por qué alquilar pisos a estudiantes?

Estas son las ventajas de arrendar un piso a estudiantes:

• Si se alquila la casa por habitaciones, el importe total de renta que se podría obtener puede ser superior al de si se alquila la casa al completo.
• Este tipo de inquilinos no suelen dar problema respecto a la duración, ya que vivirán en la casa durante el curso académico. Además, con frecuencia dejarán la vivienda libre en verano, lo que te permite seguir sacando rentabilidad alquilando el piso como alojamiento turístico.
• Los estudiantes suelen contar con el aval de sus padres, por lo que el riesgo de impago es mínimo.

Tipos de contrato de alquiler para estudiantes

Es posible alquilar un piso a estudiantes por habitaciones o bien el piso completo. Esto determina qué modelo de contrato de arrendamiento hay que utilizar:

Contrato de alquiler por habitaciones

Estas son las particularidades del contrato de alquiler por habitaciones:

• El contrato se regula por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por tanto el inquilino tendrá menos protección.
• La duración es libremente pactada entre las partes y no hay prórrogas obligatorias.
• Estos contratos permiten echar a un compañero de piso problemático con rapidez.
• En el documento debe aparecer la fecha de inicio, la de finalización, la cuantía de la renta, la forma de pago, así como especificar el cuarto de cada inquilino.
• Debe especificarse que el arrendatario no puede subarrendar la habitación.

Alquilar a estudiantes el piso completo

Estos son los aspectos a tener en cuenta si se opta por esta modalidad:

• El contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que da al inquilino una mayor protección que en el alquiler por habitaciones.
• Es fundamental que el contrato recoja todas las normas y cláusulas aplicables.
• Estos contratos, cuando se hacen por menos de un año, deben indicar de forma expresa la duración. De no hacerlo, se aplicará lo establecido por la LAU.
• El propietario debería especificar si es un único inquilino el responsable del pago de la renta o si es un alquiler solidario (si uno no paga, el resto debe responder por él).

Detalles a tener en cuenta sobre el alquiler universitario

Los estudiantes suelen demandar viviendas amuebladas, por lo que es recomendable optar por mobiliario funcional y atractivo, lo que facilita alquilar con mayor rapidez. Además, valoran que el inmueble tenga buena conexión a internet y que se encuentre cerca de la universidad o en zonas con ambiente.

Es fundamental cobrar una fianza (obligatorio en el caso de alquileres sujetos a la LAU) destinada a cubrir posibles desperfectos. Además, conviene exigir garantías adicionales, como avales bancarios o personales, generalmente de los padres, quienes deben firmar también el contrato de responsabilidad solidaria para garantizar el pago de la renta.

Además, resulta muy útil elaborar un inventario detallado que incluya muebles, menaje y electrodomésticos, junto con el estado en que se entregan, con el fin de realizar una comprobación al finalizar el contrato.

¿Cuál es la duración máxima de un contrato de alquiler para estudiantes?

No hay una duración máxima. El alquiler de temporada se utiliza para el curso académico y no tiene una duración máxima legal, aunque debe justificarse los motivos de dicha temporalidad. 

Por su parte, el alquiler de vivienda habitual se rige por la LAU, con una duración inicial de 5 años (o 7 si el arrendador es una empresa), prorrogables de manera anual.

¿Puedo desgravar el alquiler de mi inquilino estudiante?

Sí, es posible beneficiarse de una reducción en el IRPF por el alquiler de viviendas a estudiantes. No obstante, Hacienda suele mostrarse reticente al considerar estos contratos como “temporales” y no como arrendamientos de vivienda habitual.

A pesar de ello, los tribunales han fallado a favor de los arrendadores, ratificando que se puede aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto del capital inmobiliario, llegando incluso al 90% en determinados casos. Para aprovechar esta ventaja, conviene presentar un recurso si Hacienda no lo aplica de forma automática en la declaración de la Renta.

¿Qué tipo de alquiler es el más rentable?

No hay una única respuesta. El alquiler más rentable depende del inquilino, la vivienda alquilada y la ciudad. En general, el alquiler de vivienda habitual en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, San Sebastián y desde hace unos años Málaga, ofrece la mayor rentabilidad neta, especialmente para particulares que tributan por IRPF. Sin embargo, el alquiler turístico en zonas costeras podría ofrecer rendimientos superiores.