Con los cambios en la regulación del alquiler, muchos inversores y propietarios se plantean optar por el alquiler vacacional o el alquiler de temporada para comercializar sus viviendas. Ambos modelos son más beneficiosos para el arrendador (propietario o gestor de la propiedad) y más flexibles que el alquiler tradicional.
¿Qué opción es la más recomendable a la hora de explotar tu vivienda?
Todo aquel que decide invertir sus ahorros o quiere hacer crecer su negocio y compra inmuebles se pregunta qué es mejor.
Dar una respuesta cerrada y absoluta a esta cuestión sería un error, las variables que influyen en que un modelo u otro sea el más adecuado va a depender de muchos factores como, por ejemplo, la clase de inversión que puedas llevar a cabo, la rentabilidad que quieras obtener, el tiempo que puedas dedicar a gestionar o la ubicación de las viviendas.
Si bien los dos primeros factores dependen de ti, el factor tiempo lo puedes superar con herramientas especializadas que te van a ayudar a automatizar procesos.
Sin embargo, la última variable depende de la normativa a nivel de Comunidad Autónoma, Ayuntamiento o Cabildo.
Si no te apetece leerte los BOE ni la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), te damos las respuestas formales y prácticas para que conozcas las principales diferencias, responsabilidades y beneficios de ambos modelos. Veamos algunas diferencias entre ambos modelos para ayudarte a clarificar tus decisiones.
¿Qué se considera alquiler de temporada?
Siempre que hablemos de este tipo de conceptos habrá que tener en cuenta que el lenguaje contempla términos jurídicos e inmobiliarios, por lo que, además habrá que andar con pies de plomo por las sutilezas que la norma marca en cada Comunidad Autónoma o provincia. No obstante, el origen de la norma nace en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en este caso particular, en el artículo 3.2 donde se define el Alquiler de Temporada como el “arrendamiento para uso distinto al de vivienda”. Lamentamos decirte que “la temporada” no especifica ni contempla ningún límite de tiempo en la ley, tiempo que, una vez pactado, habrá de respetarse sin derecho a desistimiento por parte de tu inquilino.
Hablando en términos prácticos y generales, el alquiler de temporada contempla estancias superiores a las del alquiler vacacional, el corte suele estar en estancias por encima de 1 o 2 meses hasta, normalmente, el año.
El tipo de cliente que arrienda en esta modalidad abarca tanto a huéspedes que viajan por ocio como profesionales, nómadas digitales o estudiantes, por ejemplo:
- Arrendamiento a estudiantes durante el curso escolar
- Arrendamiento de una vivienda a una familia para la temporada de verano
- Arrendamiento a un trabajador desplazado por motivos laborales por un periodo concreto
Las viviendas suelen ser disfrutadas como el hogar de los huéspedes durante ese periodo de tiempo, por tanto, los inquilinos deberán mantener el inmueble como si fuera su casa. Como si de un alquiler de larga estancia se tratara.
¿Qué se considera alquiler turístico o vacacional?
El alquiler vacacional es el tipo de alquiler que llevan a cabo los alojamientos que cumplan ciertos requisitos como viviendas turísticas o de uso turístico.
Veremos que muchas veces se usan dichos términos aleatoriamente y pueden generar confusión, la confusión puede no venir tanto por cómo lo llamemos sino por los requisitos y obligaciones que cada Ayuntamiento o Comunidad Autónoma establece a las viviendas para este uso.
El origen de la norma para el alquiler vacacional se encuentra en el punto 5 de la LAU donde se establecen las tipologías excluidas de la norma general. Concretamente, es el punto 5 donde se especifica y matiza las especificaciones que aplican al alquiler vacacional:
“Cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
¿Con qué nos quedamos de la definición legal?
- Que la comercialización del alquiler turístico se llevará a cabo por canales especializados, como por ejemplo OTAs tipo Rentalia, Booking o Airbnb
- Que se pueden implementar servicios adicionales: limpieza, lavandería, etc…
- En este caso, al igual que en el alquiler de temporada, la disponibilidad de la vivienda ha de permitir un uso inmediato
- Que, en cualquier caso, los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas podrán establecer los requisitos que consideren para definir la norma que han de cumplir las viviendas destinadas al alquiler vacacional
Por normal general, las estancias en el alquiler vacacional suponen un periodo de tiempo más corto que en el alquiler de temporada, pudiendo contemplarse estancias de 1 ó 2 noches y normalmente no superiores a 1 mes.
¿Qué diferencias hay entre el alquiler vacacional y el alquiler de temporada?
Dentro del alquiler de vivienda no habitual sin vocación de permanencia y en condiciones de uso inmediato, nos encontramos con estas dos tipologías: alquiler de temporada y alquiler vacacional.
Hay muchas diferencias entre estos tipos de alquileres, siendo más si consideramos de nuevo la normativa autonómica, pero aquí nos centraremos en algunas de las más genéricas:
1. En los alquileres vacacionales las estancias no suelen, ni pueden superar el mes (o 2 meses en función de la CCAA).
El alquiler de temporada suele trabajar con reservas de al menos 1 mes.
2. El alquiler vacacional está sujeto al cumplimiento de la normativa que regula la actividad turística, por lo que su legislación variará de una comunidad autónoma a otra.
Los alquileres de temporada están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
3. Los alquileres de temporada conllevan la firma de un contrato en el que las partes son libres de acordar aspectos como la duración, la renta y otros aspectos.
En el alquiler vacacional, el contrato será obligatorio solo en las Comunidades Autónomas que así lo determinan.
4. El precio en los alquileres de temporada no es necesario definirlo por noche o día, puede establecerse por otros periodos de tiempo como semanas o meses.
El alquiler vacacional plantea precios por noche y época del año y puede oscilar periódicamente.
5. En los arrendamientos de temporada se cede el uso temporal de la vivienda y el arrendador no ofrece servicios complementarios.
En el alquiler vacacional, el propietario o gestor puede ofrecer servicios complementarios como limpieza, ropa de cama, recepción, etc…
6. Los alquileres turísticos se anuncian en páginas específicas como: Booking.com, Rentalia, Airbnb, VRBO
7. Los alquileres vacacionales han de contar con el certificado de eficiencia energética, una licencia turística que les permite llevar a cabo su actividad, así como han de registrar la propiedad en el Registro de Turismo de su Comunidad Autónoma.
Como propietario, ¿me interesa más el alquiler vacacional o el alquiler de temporada?
El sector inmobiliario está cambiando y hay nuevas oportunidades para aquellos que quieren invertir en propiedades o sacarles mayor rendimiento.
La forma tradicional de invertir en bienes raíces era a través de la compra de una propiedad y el alquiler de larga estancia de esta, pero con la aparición de plataformas como Airbnb se abrió una oportunidad para que los particulares pudieran alquilar sus viviendas como alternativa a la oferta hotelera tradicional.
La visibilidad que adquirió este tipo de negocio comenzó a ser muy popular y en la actualidad, el alquiler de temporada (media y corta en lenguaje inmobiliario) y vacacional, ha despertado el interés de particulares, inversores, inmobiliarias y cada vez más fondos de inversión, puesto que cada vez son más los viajeros que prefieren vivir sus escapadas en alojamientos con más infraestructura, comodidades y privacidad.
La pandemia también ayudó a que la forma de viajar de la población se readaptara a las circunstancias y el poder disfrutar de una segunda casa temporalmente pasó a ser la única opción para muchos.
Por parte de los propietarios o gestores, estos modelos de gestión también son más rentables, a nivel beneficios y de riesgos.
Cada vez es más habitual encontrar un ciclo de “reciclaje” aplicado al ámbito inmobiliario; propietarios que adquieren inmuebles en una inmobiliaria para explotar sus viviendas en alquileres vacacionales o de temporada de la mano de un gestor.
Si aún no lo tienes claro, no te preocupes, no todo depende de ti, algo muy importante que hemos mencionado durante todo el artículo es la normativa autonómica.
Lo primero que has de averiguar es la viabilidad de explotar tus alojamientos dentro de la Comunidad donde se encuentran, si se conceden licencias turísticas o no, si tu vivienda cumple con los requisitos de un modelo u otro, etc…
Además, interesa hacer un estudio de los modelos existentes en la zona, cómo funciona la demanda y la competencia. ¿Es una zona turística, es una zona de estudiantes, de trabajadores desplazados?
Por ejemplo, si estamos analizando un piso en Salamanca, quizá pueda resultarte más interesante alquilarlo para una temporada a estudiantes o profesionales, mientras que si analizamos una vivienda en Sevilla hay un destacado tránsito de turistas por lo que puede que te interese más aplicar el modelo de alquiler vacacional.
El alquiler de temporada puede ser menos exigente en cuanto a seguimiento. Hay que tener preparada la vivienda para su uso inmediato, el contrato y otros aspectos legales obligatorios y el inquilino deberá encargarse, por norma general, de la limpieza, cambio de sábanas y demás.
En el alquiler vacacional hay que estar pendiente de aspectos como a la atención al huésped, así como a llevar un seguimiento de las entradas y salidas. Las opiniones de los huéspedes siempre serán importantes para conseguir una buena puntuación en las OTAs y en consecuencia, mejor visibilidad y fidelización.
Por otro lado, es una modalidad de alquiler que cada vez interesa más y existen multitud de herramientas para facilitar la gestión y aumentar la rentabilidad, como por ejemplo el Revenue Management de AvaiBook, que te ayuda a conocer cómo funciona una zona concreta con respecto a los valores de ocupación, tarifas y beneficios.
Elijas la opción que elijas es importante que sepas que existe mucha información para que puedas decidir adecuadamente, gestionar mejor y te atrevas a dar el paso.
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