Wie lang ist die Mindestlaufzeit eines Mietvertrags in Spanien?

Auf dem dynamischen Immobilienmarkt ist die Mindestlaufzeit von Mietverträgen sowohl für Mieter als auch für Vermieter ein entscheidendes Thema. Die Kenntnis von Regeln und Vorschriften ist wichtig, um Missverständnisse zu vermeiden und eine faire und rechtsgültige Vereinbarung sicherzustellen. Eine Saisonmiete ist nicht dasselbe wie eine Wohn- oder Gewerbemiete.

In diesem Artikel erläutern wir die maximale und minimale Laufzeit von Mietverträgen in Spanien.

Wie lang ist die Laufzeit eines Mietvertrags in Spanien?

Vor dem Aufsetzen eines Mietvertrags sollte die Mietdauer festgelegt werden. Die Mietvertragsdauer für ein reguläres Wohnobjekt beträgt in der Regel ein Jahr, kann aber auf bis zu fünf Jahre verlängert werden.

Bei Verträgen mit einer Laufzeit von weniger als fünf Jahren (bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) muss der Vertrag nach dessen Ablauf jährlich verlängert werden, bis die Mindestmietdauer von fünf bzw. sieben Jahren erreicht ist.

Kann man also eine Wohnung für weniger als fünf Jahre mieten? Die Antwort auf diese Frage lautet ja. Mieter und Vermieter können die Dauer des Mietvertrags frei vereinbaren, doch wenn diese weniger als fünf Jahre beträgt, kann der Mietvertrag verlängert werden.

Der Mietvertrag verlängert sich um weitere drei Jahre

Nach Ablauf dieser Frist sieht die jüngste Reform des spanischen Mietrechts (LAU) für alle seit März 2019 unterzeichneten Mietverträge eine taktische Verlängerung von drei Jahren für Einzelpersonen vor, es sei denn, eine der Parteien erklärt, den Vertrag nicht verlängern zu wollen.

Wie lang ist die Laufzeit eines befristeten Mietvertrags in Spanien?

Unter vorübergehender oder saisonaler Vermietung versteht man die Anmietung einer Wohnung, die nicht als dauerhafter Wohnsitz des Mieters vorgesehen ist, sondern zur Deckung eines bestimmten Bedarfs genutzt wird, beispielsweise aufgrund eines saisonalen Arbeitsvertrags, eines Semesters usw.

Saisonmietverträge richten sich in erster Linie nach den Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter. Das LAU sieht lediglich die Verpflichtung zur Hinterlegung einer Kaution vor, die Parteien können jedoch Miethöhe, Laufzeit, Verlängerungsmöglichkeit usw. frei vereinbaren. Im Gegensatz zu „normalen“ Mietverträgen gibt es keine Mindest- und Maximallaufzeit.

Mindestlaufzeit von Mietverträgen in Spanien

Gemäß Artikel 9 des spanischen Mietrechts (LAU) „kann die Mindestlaufzeit (die allgemeine Laufzeit) eines Mietvertrags von den Parteien frei vereinbart werden. Beträgt die Vertragslaufzeit jedoch weniger als fünf Jahre (oder weniger als sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), verlängert sich der Vertrag jährlich, bis die Mindestlaufzeit von fünf Jahren (oder sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) erreicht ist.“

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Der Mieter kann das Mietverhältnis nach sechs Monaten kündigen

Spätestens sechs Monate nach Unterzeichnung des Mietvertrags hat der Mieter die Möglichkeit, diesen zu kündigen. Dazu muss der Mieter dem Vermieter mindestens einen Monat vorher Bescheid geben und, je nach Vereinbarung, eine Entschädigung an den Vermieter zahlen. Wartet der Mieter hingegen ein Jahr nach Unterzeichnung und hält die Kündigungsfrist ein, fällt keine Entschädigung an.

Neue Entwicklungen mit dem neuen spanischen Mietrecht

Mit Inkrafttreten des neuen spanischen Mietrechts muss gemäß Artikel 10 des LAU der Mietvertrag für eine reguläre Immobilie auf Antrag des Mieters um ein Jahr verlängert werden, sofern der Mieter nachweisen kann, dass er sich in einer sozial und wirtschaftlich schwachen Situation befindet.

Liegt die Wohnung hingegen in einer als Stressgebiet eingestuften Gegend, kann der Mieter nach Ablauf der Verlängerungsfrist eine Verlängerung des Vertrags um höchstens drei Jahre verlangen. Der Antrag auf eine außerordentliche Verlängerung muss vom Vermieter angenommen werden, sofern nicht die in Artikel 10.3 des LAU genannten Ausnahmen vorliegen.

Der Eigentümer braucht das Mietobjekt für den Eigenbedarf

Nach Ablauf des ersten Vertragsjahres und unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person handelt, gilt die obligatorische Vertragsverlängerung nicht, wenn zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ausdrücklich nachgewiesen wurde, dass der Eigentümer die Immobilie vor Ablauf der fünf Jahre selbst beziehen muss. 

Dies kann der Fall sein, wenn er die Immobilie als dauerhaften Wohnort für sich selbst, seine leiblichen oder adoptierten Verwandten ersten Grades sowie für seinen Ehepartner im Falle einer endgültigen Trennung, Scheidung oder Aufhebung der Ehe benötigt. Dies muss er mit einer Frist von mindestens zwei Monaten, bevor er die Immobilie benötigt, ankündigen.

Mietvertrag und Verlängerungen

Nach Ablauf des Mietvertrages kann dieser jährlich, höchstens jedoch um drei Jahre verlängert werden, es sei denn, der Vermieter kündigt mit einer Frist von vier Monaten oder der Mieter kündigt mit einer Frist von zwei Monaten.

Mit anderen Worten: Wenn Vermieter und Mieter die Nichtverlängerung nicht mitteilen, wird der Mietvertrag von Rechts wegen automatisch um ein Jahr verlängert. Darüber hinaus kann die Verlängerung eines Mietvertrags im Rahmen einer stillschweigenden Verlängerung um einen Monat erfolgen, doch muss diese Bedingung schriftlich festgehalten werden.