Artikel 18 des spanischen Mietgesetzes (LAU) regelt unter anderem das Verfahren zur Anpassung der Miete einer Immobilie. Obwohl das LAU vorsieht, dass in Ermangelung eines bestimmten Index der Index zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit (spanisch IGC) zur Anwendung kommt, ist der Verbraucherpreisindex (VPI) der am häufigsten verwendete Referenzwert für Mietanpassungen.
In diesem Artikel erklären wir, wie der Verbraucherpreisindex berechnet und angewendet wird und welche Auswirkungen die jüngste Erhöhung auf 1,9 % im Mai auf die Mietpreise hatte.
- Was ist der VPI und wie wird er berechnet?
- Wie werden Mieten anhand des Verbraucherpreisindex angepasst??
- Entwicklung des Verbraucherpreisindex in den Jahren 2023, 2024 und 2025
- Wie berechnet man die Mieterhöhung anhand des Verbraucherpreisindex?
- Fallbeispiel
- Die VPI-Mietaktualisierung gemäß Vertrag
- Mietaktualisierungen 2025
Was ist der VPI und wie wird er berechnet?
Der Verbraucherpreisindex (VPI) ist ein Indikator, der die Veränderungen der Lebenshaltungskosten und der Kaufkraft der Bürger eines Landes misst. Ein positiver VPI weist auf einen Preisanstieg hin, während ein negativer VPI auf einen Preisrückgang hindeutet.
Der VPI wird vom spanischen Statistikamt (INE) anhand einer repräsentativen Auswahl häufig gekaufter Waren und Dienstleistungen, dem sogenannten „Warenkorb”, berechnet. Diese Preise werden dann mit denen der Vormonate verglichen, um die Inflationsentwicklung zu verfolgen.
Wie werden Mieten anhand des Verbraucherpreisindex angepasst??
Gemäß Artikel 18 des spanischen Mietgesetzes (LAU) kann die Miete während der Vertragslaufzeit jährlich angepasst werden, jedoch nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Angenommen, der Vertrag enthält eine Aktualisierungsklausel, ohne jedoch einen Referenzindex oder eine Methode festzulegen. In diesem Fall wird die jährliche Schwankung des Index zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit (IGC) zum Zeitpunkt jeder Anpassung unter Verwendung des zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung zuletzt veröffentlichten Indexes angewendet.
Besteht keine Vereinbarung über eine jährliche Anpassung, bleibt der Mietzins für die Dauer des Mietvertrages unverändert.
Der am häufigsten verwendete Indikator in Mietverträgen ist der Verbraucherpreisindex (VPI), der auch für jährliche Mietanpassungen herangezogen werden kann. In solchen Fällen wird der zwei Monate vor dem Anpassungsdatum veröffentlichte VPI-Wert verwendet, da die offiziellen Daten in der Regel am 15. eines jeden Monats veröffentlicht werden und Vermieter die Mietanpassung mindestens einen Monat im Voraus ankündigen müssen.
Entwicklung des Verbraucherpreisindex in den Jahren 2023, 2024 und 2025
Laut INE-Daten hat sich der Verbraucherpreisindex folgendermaßen entwickelt:
| MONAT | VPI 2023* (%) | VPI 2024* (%) | VPI 2025 (%) |
| Januar | 5,90 % | 3,40 % | 3,00 % |
| Februar | 6,00 % | 2,80 % | 3,00 % |
| März | 3,30 % | 3,20 % | 2,30 % |
| April | 4,10 % | 3,30 % | 2,20 % |
| Mai | 3,20 % | 3,60 % | 1,90 % |
| Juni | 1,90 % | 3,40 % | |
| Juli | 2,30 % | 2,80 % | |
| August | 2,60 % | 2,20 % | |
| September | 3,50 % | 1,50 % | |
| Oktober | 3,50 % | 1,80 % | |
| November | 3,20 % | 2,40 % | |
| Dezember | 3,10 % | 2,80 % |
*In den Jahren 2022 und 2023 hat die Regierung eine Obergrenze von 2 % für Mietsteigerungen bei jährlichen Vertragsverlängerungen festgelegt. Im Jahr 2024 lag die Obergrenze bei 3 %. Wenn der Verbraucherpreisindex unter 3 % fiel, wurde die Erhöhung entsprechend der Inflationsrate angewendet.
Wie berechnet man die Mieterhöhung anhand des Verbraucherpreisindex?
Um die Mieterhöhung anhand des Verbraucherpreisindex zu berechnen, müssen Sie die folgenden Schritte ausführen:
- Nehmen Sie die aktuelle Miete als Referenz
- Konvertieren Sie den VPI-Prozentsatz in eine Dezimalzahl (z. B. 3 % werden zu 0,03)
- Multiplizieren Sie die aktuelle Miete mit der Dezimalzahl
- Addieren Sie die Erhöhung zur aktuellen Miete
Fallbeispiel
Lassen wir den neuen INE-Index für Mietanpassungen einmal beiseite und betrachten wir ein Beispiel anhand des Verbraucherpreisindexes (VPI) für Mai 2025, der bei 1,9 % liegt. Wenn der Mieter bisher 1.200 Euro pro Monat Miete gezahlt hat, würde die Mieterhöhung 1,9 % von 1.200 Euro betragen, also 22,80 Euro. Das bedeutet, dass die aktualisierte Miete bis zur nächsten jährlichen Überprüfung 1.222,80 Euro betragen würde.
Zur Berechnung der neuen Miete können Sie das offizielle Online-Tool des INE nutzen. Geben Sie dazu einfach die aktuelle Monatsmiete und den Verbraucherpreisindex (VPI) von zwei Monaten vor Ende des Jahresmietvertrags ein (da die Miete in der Regel in der ersten Woche des Monats gezahlt wird, das INE die endgültigen VPI-Daten jedoch erst am 15. veröffentlicht). Sobald Sie den neuen Betrag ermittelt haben, denken Sie daran, den Mieter mindestens einen Monat vor Inkrafttreten der Anpassung zu benachrichtigen.
Die VPI-Mietaktualisierung gemäß Vertrag
Mietanpassungen variieren je nach Datum der Mietvertragsaktualisierung. Allerdings wurden alle Mietverträge, die zwischen dem 1. April 2022 und dem 31. Dezember 2024 aktualisiert wurden, vom Verbraucherpreisindex abgekoppelt. In den Jahren 2022 und 2023 konnte die Miete um maximal 2 % steigen, für 2024 wurde die Obergrenze auf 3 % festgelegt. Lag der Verbraucherpreisindex in einem bestimmten Jahr unter diesen Obergrenzen, wurde die Miete anhand des niedrigeren VPI-Werts angepasst.
Gewerbliche Mietverträge werden hingegen weiterhin auf der Grundlage des zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Indexes, häufig dem Verbraucherpreisindex, angepasst.
Mietaktualisierungen 2025
Seit dem 1. Januar 2025 werden Mietverträge, die nach Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes (Mai 2023) abgeschlossen wurden, gemäß dem neuen Index des spanischen Statistikinstituts (INE) aktualisiert. Dieser Index ist definiert als der niedrigste Wert aus der jährlichen Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex, der jährlichen zugrunde liegenden Inflationsrate und der bereinigten durchschnittlichen jährlichen Veränderungsrate. Im Mai 2025 lag dieser Index bei 1,9 %.
Bei Mietverträgen, die vor Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes abgeschlossen wurden, gelten für Mietanpassungen die im Vertrag vereinbarten Bedingungen. In den meisten Fällen ist dies der Verbraucherpreisindex.
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