L'article 18 de la loi espagnole sur les baux urbains (LAU) décrit, entre autres dispositions, la procédure d'actualisation du loyer d'un bien immobilier. Bien que la LAU stipule qu'en l'absence d'indice spécifique, l'indice de garantie de compétitivité (IGC) s'applique, la référence la plus couramment utilisée pour l'ajustement des loyers est l'indice des prix à la consommation (IPC).
Dans cet article, nous expliquons comment l'IPC est calculé, comment il est appliqué et l'impact que la récente augmentation, de 1,9 % en mai, a eu sur les prix des loyers.
Qu’est-ce que l’IPC et comment est-il calculé ?
L'indice des prix à la consommation (IPC) est un indicateur qui mesure l'évolution du coût de la vie et du pouvoir d'achat des citoyens d'un pays. Un IPC positif indique une hausse des prix, tandis qu'un IPC négatif suggère une baisse.
L'IPC est calculé par l'Institut espagnol de statistique (INE) à partir d'une sélection représentative de biens et services couramment achetés, appelée « panier de la ménagère », comme référence. Ces prix sont ensuite comparés à ceux des mois précédents pour suivre l'évolution de l'inflation.
Comment les revenus locatifs sont-ils mis à jour avec l'IPC ?
Conformément à l'article 18 de la LAU (Loi espagnole sur l'urbanisme), le loyer peut être actualisé annuellement pendant la durée du contrat, mais uniquement si cela a été expressément convenu. Si le contrat comporte une clause d'actualisation, mais ne précise pas d'indice ni de méthode de référence, la variation annuelle de l'indice de garantie de compétitivité (IGC) sera alors appliquée à la date de chaque actualisation, en utilisant l'indice le plus récent publié au moment du renouvellement.
Si aucun accord sur une mise à jour annuelle n'existe, le loyer restera inchangé pendant toute la durée du contrat de bail.
Cela dit, l'indicateur le plus couramment utilisé dans les contrats de location est l'indice des prix à la consommation (IPC), qui peut être appliqué aux révisions annuelles de loyer. Dans ce cas, l'IPC publié deux mois avant la date de révision est utilisé, car les données officielles sont généralement publiées le 15 de chaque mois, et les propriétaires doivent donner un préavis d'au moins un mois avant l'entrée en vigueur du loyer révisé.
Comment l'IPC a évolué en 2023, 2024 et 2025
Selon les données de l'INE, voici comment l'IPC a évolué :
| MOIS | IPC 2023* (%) | IPC 2024* (%) | IPC 2025 (%) |
| Janvier | 5,90 % | 3,40 % | 3,00 % |
| Février | 6,00 % | 2,80 % | 3,00 % |
| Mars | 3,30 % | 3,20 % | 2,3 % |
| Avril | 4,10 % | 3,30 % | 2,2 % |
| Peut | 3,20 % | 3,60 % | 1,9 % |
| Juin | 1,90 % | 3,40 % | |
| Juillet | 2,30 % | 2,80 % | |
| Août | 2,60 % | 2,20 % | |
| Septembre | 3,50 % | 1,50 % | |
| Octobre | 3,50 % | 1,80 % | |
| Novembre | 3,20 % | 2,40 % | |
| Décembre | 3,10 % | 2,80 % |
*En 2022 et 2023, le gouvernement a plafonné à 2 % les augmentations de loyer pour les renouvellements annuels de contrats. En 2024, ce plafond était de 3 %. Si l'IPC tombait sous 3 %, l'augmentation était calculée au taux d'inflation.
Comment calculer l'augmentation du loyer en utilisant l'IPC ?
Pour calculer l’augmentation du loyer en utilisant l’IPC, vous devez suivre ces étapes :
- Prenez le loyer actuel comme référence
- Convertir le pourcentage de l'IPC en décimal (par exemple, 3 % devient 0,03)
- Multipliez le loyer actuel par la décimale
- Ajoutez l'augmentation au loyer actuel
Étude de cas
Laissant de côté le nouvel indice INE pour l'actualisation des loyers, prenons l'exemple de l'IPC de mai 2025, qui s'établit à 1,9 %. Si le locataire payait 1 200 € par mois, l'augmentation du loyer serait de 1,9 % de 1 200 €, soit 22,80 €. Le loyer actualisé serait donc de 1 222,80 € jusqu'à la prochaine révision annuelle.
Pour calculer le loyer révisé, vous pouvez utiliser l'outil en ligne officiel de l'INE. Il vous suffit de saisir le loyer mensuel actuel et l'indice des prix à la consommation (IPC) deux mois avant la date anniversaire du contrat (le loyer étant généralement payé la première semaine du mois, l'INE publie les données définitives de l'IPC le 15 du mois). Une fois le nouveau montant obtenu, n'oubliez pas d'en informer le locataire au moins un mois avant son entrée en vigueur.
L'actualisation des loyers selon l'IPC, selon le contrat
Les mises à jour des loyers varient en fonction de la date de mise à jour du bail. Cependant, tous les contrats de location mis à jour entre le 1er avril 2022 et le 31 décembre 2024 ont été dissociés de l'IPC. En 2022 et 2023, la hausse des loyers pouvait atteindre 2 % au maximum, et en 2024, le plafond était fixé à 3 %. Si l'IPC était inférieur à ces plafonds au cours d'une année donnée, le loyer était actualisé en fonction de la valeur la plus basse de l'IPC.
En revanche, les baux commerciaux continuent d’être actualisés en fonction de l’indice convenu entre le propriétaire et le locataire, souvent l’IPC.
Mises à jour des loyers 2025
Depuis le 1er janvier 2025, les contrats de location signés après l'entrée en vigueur de la loi sur le logement (mai 2023) sont actualisés selon le nouvel indice établi par l'Institut espagnol de la statistique (INE). Cet indice est défini comme la valeur la plus basse parmi le taux de variation annuel de l'IPC, le taux annuel d'inflation sous-jacente et le taux de variation annuel moyen ajusté. En mai 2025, cet indice s'élevait à 1,9 %.
Pour les contrats de location signés avant l'entrée en vigueur de la loi sur le logement, l'évolution des loyers est régie par les dispositions contractuelles convenues entre les parties. Dans la plupart des cas, il s'agit de l'indice des prix à la consommation (IPC).
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