Qual è la durata minima di un contratto di affitto in Spagna?

Nel dinamico mercato immobiliare, la durata minima dei contratti di locazione è una questione cruciale sia per gli inquilini che per i locatori. Comprendere le norme e i regolamenti è essenziale per evitare malintesi e garantire un accordo equo e legale. Un affitto stagionale non è la stessa cosa di un contratto di locazione residenziale o commerciale.

In questo articolo spieghiamo la durata massima e minima dei contratti di affitto in Spagna.

Quanto dura un contratto di affitto in Spagna?

Prima di stipulare un contratto di affitto è opportuno fissare il periodo di locazione. La durata del contratto di affitto per un normale immobile residenziale è solitamente di un anno, che può essere esteso a cinque anni.

Per i contratti di durata inferiore a cinque anni (o sette anni se il locatore è una persona giuridica) alla scadenza del contratto, il contratto deve essere prorogato ogni anno fino a quando la durata dell'affitto non raggiunge un minimo di cinque o sette anni.

Quindi si può affittare un appartamento per meno di cinque anni? La risposta a questa domanda è sì. L'inquilino e il proprietario possono concordare liberamente la durata del contratto di locazione, ma se è inferiore a cinque anni può essere prorogata.

Il contratto di affitto viene prolungato di altri tre anni

Dopo questo periodo, per tutti i contratti di locazione firmati da marzo 2019, l'ultima riforma della Legge sulle locazioni urbane (LAU) prevede una proroga tattica di tre anni per i privati, a meno che una delle parti non dichiari di voler rinnovare il contratto.

Quanto dura un contratto di affitto temporaneo in Spagna?

L'affitto temporaneo o stagionale è l'affitto di una casa che non è destinata ad essere l'abitazione permanente dell'inquilino ma viene utilizzata per coprire un'esigenza specifica, come un contratto di lavoro o un corso, ecc.

I contratti di locazione stagionale sono regolati, in prima battuta, da quanto concordato tra locatore e conduttore. La LAU mantiene solo l'obbligo di versare un deposito cauzionale, ma le parti sono libere di concordare il canone, la durata, la possibilità di proroga, ecc. A differenza dei contratti di affitto "standard", non esiste una durata minima e massima.

Durata minima dei contratti di affitto in Spagna

Secondo l'articolo 9 della Legge sulle locazioni urbane (LAU), "la durata minima (la durata generale) di un contratto di locazione può essere liberamente concordata dalle parti. Tuttavia, se è inferiore a cinque anni (meno di sette anni se locatore è una persona giuridica) alla scadenza del contratto, questo sarà prorogato annualmente fino a quando il contratto di locazione non raggiungerà una durata minima di cinque anni (sette anni se locatore è una persona giuridica)”.

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L'inquilino può recedere dal contratto di locazione dopo sei mesi

Dopo almeno sei mesi dalla firma del contratto di locazione, l'inquilino ha la possibilità di disdirlo. A tal fine l'affittuario deve dare al locatore un preavviso di almeno un mese e, a seconda di quanto concordato, dovrebbe essere versato al locatore una sorta di indennizzo. Se invece l'inquilino aspetta un anno dalla firma e rispetta il termine di preavviso, non ci sarà alcuna sanzione.

Novità con la nuova Legge sulla Casa

Con l'entrata in vigore in Spagna della nuova Legge sull'edilizia abitativa, secondo l'articolo 10 della LAU, il contratto d'affitto di un immobile regolare dovrà essere prorogato, su richiesta dell'inquilino, di un anno, a condizione che l'inquilino possa dimostrare di si trovano in una situazione di vulnerabilità sociale ed economica.

Se invece la casa si trova in una zona classificata come sotto stress, l'affittuario può chiedere che, una volta terminato il periodo di proroga, il contratto venga prolungato per un periodo massimo di tre anni. La richiesta di proroga straordinaria deve essere accettata dal locatore, salvo che non ricorrano le eccezioni previste dall'articolo 10.3 LAU.

Il proprietario deve recuperare l'immobile locato

Decorso il primo anno di contratto e purché il locatore sia una persona giuridica, la proroga obbligatoria del contratto non si applica se, al momento della stipula del contratto, è stata data esplicita prova che il proprietario ha necessità di occupare l'appartamento prima della scadenza dei cinque anni.

Ciò può accadere perché ne hanno bisogno per la residenza permanente per sé stessi, per i parenti di primo grado o di adozione, nonché per il coniuge in caso di separazione definitiva, divorzio o annullamento del matrimonio. A tal fine è necessario dare un preavviso di almeno due mesi prima che si necessiti dell'immobile.

Il contratto di locazione e le sue proroghe

Una volta scaduto il contratto di locazione può essere prorogato annualmente fino ad un massimo di tre anni, a meno che il locatore non dia un preavviso di quattro mesi o l'inquilino dia due mesi di preavviso.

In altre parole, se proprietario e conduttore non comunicano la mancata proroga, il contratto di locazione verrà, per legge, automaticamente prorogato per i termini di un anno. Inoltre, la proroga di un contratto di affitto con tacito rinnovo può essere di un mese, ma deve esserci traccia scritta di questa condizione.