DWS ve margen para invertir en vivienda en alquiler de España: "El sector sigue poco institucionalizado"

La gestora de inversiones inmobiliarias de Deutche Bank ve un largo recorrido a la inversión profesional en el mercado de la vivienda de alquiler en España. Un segmento que cuenta con una elevada demanda y en el que apenas tienen presencia los grandes inversores.

Según afirma DWS en su último estudio, "el parque de viviendas en alquiler en España sigue estando poco institucionalizado", lo que abre una ventana de oportunidad para la inversión. Sobre todo, en formatos como el 'build to rent', las residencias de estudiantes y el 'coliving' o la vivienda flexible. 

La gestora alemana recuerda en el documento que la inversión en el secror residencial sigue creciendo con fuerza, con 1.100 millones de euros transaccionados en el primer trimestre de 2025, el triple que un año antes; pero insiste en que los nuevos proyectos siguen siendo insuficientes como atender las necesidades de la demanda, de ahí que todavía el segmento de la vivienda de alquiler en sus diferentes formatos sea una opción interesante para el capital. 

Por ejemplo, recalca que "España ha sido históricamente un mercado orientado a la propiedad (con aproximadamente un 80% de tasa de propiedad). Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda, unas condiciones hipotecarias más estrictas y las preferencias cambiantes de la sociedad han hecho que alquilar sea más necesario y deseable, especialmente entre los grupos demográficos más jóvenes y los migrantes". Y esta presión de la demanda, junto con una oferta escasa, es la que está provocando un fuerte aumento de los precios del alquiler en el mercado doméstico. 

De hecho, incide el documento, las rentas "se han disparado en los últimos años, superando significativamente el promedio de la eurozona. Solo en el primer trimestre de 2025, los precios subieron un 1,8% trimestral -una desaceleración respecto al trimestre anterior-, pero aún muy por encima del promedio de la UE del 0,8%. En términos anuales, España registró un aumento del 11,4%, más del doble del promedio de la UE". 

Para la gestora inmobiliaria, España es "un punto de entrada estratégico para los inversores en vivienda", teniendo en cuenta que el peso de los inversores insitucionales es reducido y que la demanda es muy elevada.

"En centros urbanos como Madrid, Barcelona y Valencia, la demanda de espacio residencial sigue superando a la oferta, debido a la urbanización, las limitaciones de asequibilidad y la presión demográfica. La migración es un factor clave (España recibió 167.000 solicitudes de asilo en 2024), un récord nacional, y el país sigue siendo un destino principal para migrantes latinoamericanos y del norte de África, lo que amplía la base de arrendatarios".

Y este escenario, según DWS, "abre oportunidades en 'build to rent', residencias de estudiantes y formatos de vivienda asequible, donde el stock de calidad institucional sigue siendo escaso. Una mayor claridad normativa y tendencias macroeconómicas favorables podrían respaldar esta situación. Además, las perspectivas económicas de España refuerzan la demanda: el crecimiento del PIB, la creación de empleo y el consumo superan actualmente al de gran parte de Europa, lo que podría contribuir a la evolución de los mercados de alquiler urbanos". 

En el caso concreto de la fórmula del 'build to rent', la compañía germana argumenta que "sigue siendo especialmente atractivo debido a los altos niveles de migración, la creciente cultura del alquiler entre los jóvenes profesionales en España -especialmente en grandes ciudades como Madrid y Valencia- y la brecha persistente entre la demanda y la oferta disponible". Barcelona, en cambio, ha perdido interés inversor en este segmento debido a "las medidas regulatorias restrictivas -particularmente en lo relacionado con controles de alquiler y concesión de licencias-", a pesar de que es un mercado urbano clave con una fuerte demanda de alquiler.

Otro de los focos de atención entre los inversores es el segmento de residencias de estudiantes construidas específicamente (PBSA), donde la demanda continúa superando a la oferta. En este punto, el informe detalla que "la tasa de provisión es de aproximadamente el 8% en Madrid y el 7% en Barcelona, en comparación con el 18% en París y Londres, y el 23% en Ámsterdam. El resto de los estudiantes vive en casa, en alquileres privados u otras formas de alojamiento".

Mientras la oferta escasea, España se está en un destino cada vez más atractivo para estudiantes internacionales, por lo que "el sector puede ofrecer una prima de rendimiento saludable frente al multifamiliar tradicional y ha demostrado resiliencia ante la volatilidad de los tipos de interés". En cuanto a las ubicaciones, DWS pone el foco en Barcelona y Madrid, dos ciudades que "tienen actualmente rendimientos estudiantiles más altos que otros mercados". 

Por último, la compañía ve potencial en las reconversiones de edificios obsoletos o infrautilizados en proyectos enfocados al 'coliving' o la vivienda flexible. Según detalla el documento en este sentido, reconvertir el parque residencial envejecido, edificios de oficinas en desuso o residencias estudiantiles antiguas (PBSA) en ubicaciones 'prime' o en transición en formatos modernos de alquiler "podría ser una forma eficiente en términos de capital para atender la demanda urbana y, al mismo tiempo, mejorar potencialmente la calidad de la vivienda". 

En cualquier caso, y sea cual sea la estrategia inversora, la recomendación de DWS centrarse en los enclaves urbanos con alta demanda y en la población de ingresos medios, "donde las limitaciones de asequibilidad son más agudas y el stock de alquiler de calidad institucional sigue siendo limitado". 

Y el mercado clave es Madrid, que se convierte en la única ciudad recomendada en cualquier tipología de inversión ('build to rent', 'coliving', 'flex living', 'senior living' y residencias de estudiantes), seguido de Valencia y Málaga. El interés en Zaragoza y Bilbao, por su parte, se centraría en las fórmulas flexibles, mientras que en Sevilla estaría en las residencias de estudiantes. Barcelona es un polo para todas las fórmulas, excepto el 'build to rent'.