Vivienda de alquiler

En un momento de creciente incertidumbre y tensión entre arrendadores y arrendatarios, el mercado del alquiler en España atraviesa una etapa especialmente compleja. La coexistencia de hasta ocho legislaciones distintas en vigor -en función de la fecha de firma de cada contrato- ha generado un escenario confuso que pone sobre la mesa la necesidad de profesionalizar el sector. Según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), "solo mediante una gestión cualificada, ética y regulada se podrá garantizar la estabilidad de un sector que hoy se debate entre la inseguridad jurídica y la desconfianza generalizada".

La transformación del mercado residencial español está en boca de todos: precios de la vivienda inalcanzables, escasez de oferta y una demanda que se desplaza a la periferia han disparado el número de inquilinos a cifras históricas. Con el 20% del parque de viviendas ya en alquiler -el dato más alto jamás registrado, según el INE-, el acceso a una casa propia es cada vez más difícil para los jóvenes. Por ello nos preguntamos, ¿estamos ante el cambio de paradigma que convertirá a España en un país de inquilinos? Los expertos analizan esta tendencia y, sobre todo, sus contras.

La gestora inmobiliaria de Deutsche Bank cree que la inversión en el mercado de la vivienda en alquiler en España tiene mucho recorrido al alza. A pesar de que este segmento cada vez capta más capital, la participación de los inversores institucionales se mantiene en unos niveles reducidos y la demanda sigue siendo muy escasa en relación con la oferta. Según DWS, el mercado doméstico es "un punto de entrada estratégico para los inversores en vivienda", sobre todo en fórmulas como el 'build to rent', las residencias de estudiantes o el 'coliving'. Madrid es el polo más atractivo, seguido de Málaga y Valencia.

Aviva Investors y Layetana Living dan un paso más en su apuesta por el segmento de la vivienda en alquiler. Tras crear una plataforma de 'build to rent' en 2022, con el objetivo de invertir 500 millones de euros hasta 2027, ahora han anunciado el lanzamiento de Propia, una sociedad operativa inmobiliaria. La compañía supervisará la contratación, promoción y gestión operativa de viviendas de alquiler en varios de los principales mercados residenciales españoles, incluida la actual cartera residencial española de Aviva Investors, formada por unas 1.000 viviendas en Madrid, Barcelona y La Palma.

La Ley 3/2024 que aprobó la Comunidad de Madrid el pasado noviembre ya está dando sus primeros frutos. La norma, que permite la transformación de suelo terciario (oficinas) a uso residencial, sin necesidad de modificación del planeamiento urbanístico, cuenta con varios proyectos en marcha que permitirán aumentar la oferta de viviendas asequibles en arrendamiento. Según Asprima, se han solicitado ocho licencias que permitirán la puesta en el mercado de 1.525 unidades y sus previsiones apuntan a que a medio plazo el volumen podría ascender hasta las 7.000 viviendas.

El precio del alquiler de viviendas en España se incrementó un 10,3% durante los últimos 12 meses, según idealista. A cierre del mes de marzo, arrendar una vivienda tenía un coste de 14 euros/m2 de mensualidad, lo que supone máximo histórico para las rentas en nuestro país. Hasta 26 de las 52 capitales analizadas han marcado precios máximos este trimestre, donde destacan las subidas en grandes mercados como Valencia y Barcelona (ambas con un 13,2% anual), Madrid (12,2%) o Palma (11%).

Los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista en el cuarto trimestre de 2024 recibieron una media de 30 contactos antes de darse de baja, una cifra que es un 20% más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2023, cuando recibían entorno a 25 contactos, según el estudio de la plataforma inmobiliaria. En las grandes ciudades, los mayores incrementos se han dado en Bilbao (47%), Barcelona (35%), Palma (28%) o Sevilla (23%), mientras en Madrid fue de un 5%. La capital catalana es el gran mercado donde la competencia por la vivienda es mayor, con 54 familias por cada anuncio, por las 48 de Palma, las 42 en Madrid o las 36 en Bilbao.

Los ayuntamientos y gobiernos regionales construirán 79.600 viviendas de alquiler asequible en colaboración con el sector privado en régimen de concesión, un 2% más que el año anterior. No obstante, la consultora EY asegura que este volumen apenas representa el 10% de la nueva oferta de vivienda prevista durante la próxima década, por lo que "sigue siendo insuficiente para abordar el déficit de vivienda en España". Y recomienda incrementar la promoción de vivienda de obra nueva para su venta, "ante la dificultad de adoptar medidas realistas para rehabilitar el parque residencial existente".

Savills Investment Management y Greystar se han unido para crear una 'joint venture' e invertir 150 millones de euros en una promoción inmobiliaria de 455 viviendas de alquiler que Acciona desarrolla en Méndez Álvaro (Madrid). La constructora compró estos terrenos a Adif en 2021 y después vendió la gestión de la promoción a Greystar, que ahora ha traspasado a Savills porcentaje mayoritario de este activo. El edificio, con estudios y pisos de hasta dos habitaciones repartidos en 13 plantas, recibirá a sus primeros inquilinos en enero.

Llega una nueva socimi al mercado de valores. Se trata de Orion Rental que se ha estrenado en el mercado Portfolio Stock Exchange con una valoración de 13,4 millones de euros. Es la primera socimi canaria dedicada a la promoción de viviendas de alquiler asequible que se convierte en cotizada y la tercera en España, tras Primero H y TuTecho. La compañía tiene en cartera varios edificios inacabados en Tenerife que compró a Sareb el año pasado y que están en proceso de transformarse en 300 pisos, y cuenta con el respaldo de accionistas como Antonio Catalán (AC Hotels), MGM Capital, Cajasiete Caja Rural y empresas e inversores locales.

Nadie discute que es urgente poner en el mercado más vivienda en alquiler a precios asequibles y que es precisa la colaboración del sector privado. Lourdes Barriuso, abogado especialista de derecho inmobiliario en Barriuso Legal, afirma que la figura de la vivienda asequible incentivada dentro de la Ley de Vivienda necesita de una "necesaria regulación, verdaderamente incentivadora para que promotores o pequeños propietarios de pisos vacíos, opten por arrendar a precios por debajo de mercado".

Sareb lanzó hace un mes la licitación del ‘Proyecto Viena’, que comprende la cesión de suelos finalistas ubicados en diferentes partes de España y donde se pueden levantar unas 10.600 viviendas de alquiler asequible. La primera fase del plan, que incluye 51 terrenos y más 3.700 unidades residenciales, está despertando mucho interés en el mercado. Según explican fuentes inmobiliarias a idealista/news, promotoras, ‘servicers’ e inversores con estrategias a corto y largo plazo están analizando los pliegos para valorar la presentación de ofertas. La sociedad pública admite que está recibiendo numerosas consultas al respecto, y recuerda que los interesados tienen hasta el 20 de enero para pujar por los lotes disponibles.

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto que regula la concesión directa de subvenciones en materia de vivienda para este año, que consta de un total de 25 ayudas por 46,64 millones de euros. De dicho importe, 29,89 millones de euros van destinados a construir pisos de alquiler asequible en Barcelona y su área metropolitana, Ibiza, Mallorca y Menorca. Por otra parte, Madrid recibirá ayudas para los realojos de la Cañada Real; Canarias para rehabilitar un barrio de Tenerife y Murcia, para las labores de reconstrucción de viviendas tras el terremoto de Lorca.

La UTE participada al 50% por Avintia Inmobiliaria y Pecsa Real Estate ha firmado una alianza con Palatino Residencial, un vehículo de inversión alternativa promovido por Bankinter Investment y gestionado por Vía Ágora, para uno de sus lotes de vivienda asequible del Ayuntamiento de Madrid. Se trata de cinco promociones con 452 viviendas de entre uno y tres dormitorios, con zonas comunes y de ocio. Avintia y Pecsa se encargarán de la construcción, mientras que Palatino explotará las viviendas durante 45 años. La compañía espera terminar 2024 con más de 4.000 viviendas en cartera.

La gestora liderada por Concha Osácar ha suscrito un préstamo hipotecario sindicado a cinco años por importe de 636 millones de euros con un grupo de bancos y aseguradoras para refinanciar Nestar, su plataforma de alquiler residencial asequible. Entre las entidades se encuentran Natixis CIB, Banco Santander, Crédit Agricole, ING, Deutsche Bank y el Banco Pichincha. Este acuerdo de financiación va destinado a extender vencimientos de deuda, reposicionar su cartera actual de inmuebles y comprar nuevos activos.

Los inversores siguen poniendo el foco en la vivienda de alquiler. Según un estudio de Inviertis, plataforma especializada en la inversión inmobiliaria, el número de inversores en vivienda de alquiler está creciendo este año a un ritmo del 5% interanual, gracias a factores como la rentabilidad o la previsión de que sigan subiendo las rentas. También destaca el interés del capital extranjero, sobre todo latinoamericano y europeo, así como el atractivo de ciudades como Madrid, Zaragoza y Málaga, e insiste en que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda está afectando más a los particulares que al mercado inversor.

Bankinter se lanza a invertir en vivienda de alquiler. A través de su filial de banca de inversión, la entidad ha creado un vehículo especializado en edificios residenciales destinados al arrendamiento. Bautizado como Palatino Residencial, estará gestionado por el grupo Vía Ágora, aspira a llegar a 6.000 viviendas y 1.000 millones de euros de inversión, y pondrá el foco en la Comunidad de Madrid, aunque no descarta invertir en otras autonomías. Nace con un horizonte temporal de 10 años y podría adquirir la forma jurídica de socimi en el futuro.

La rentabilidad de la vivienda en alquiler ronda el 7% y son muchos los particulares que barajan esta forma de inversión. Desde la empresa especializada Masteos han resumido unos consejos prácticos, entre los que destacan tener claro el presupuesto del que se dispone, analizar el mercado antes de comprar el inmueble, tener en cuenta todos los gastos e impuestos asociados a la adquisición y el mantenimiento, o reformar la vivienda con el fin de revalorizarla y recuperar la inversión en el menor tiempo posible.

El stock de viviendas en alquiler se ha reducido un 5% interanual durante el primer trimestre de 2023, según un estudio publicado por idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa. A pesar de que la caída se ha moderado respecto a finales del año pasado, cuando bajó un 17%, el volumen de viviendas en alquiler ofertadas se sitúa en mínimos desde 2016. Hasta 24 capitales de provincia tienen ahora menos oferta de viviendas de alquiler, con Málaga y Palma a la cabeza de los descensos. Madrid ha perdido un 19% de la oferta en 12 meses y Barcelona, un 9%.

La vivienda sigue siendo una de las inversiones estrella en los países del sur de Europa. Según Masteos, la compañía especializada en inversión en alquiler llave en mano, en España, Portugal e Italia al menos dos de cada tres particulares están interesados en comprar inmuebles para destinarlos al arrendamiento, frente al 56% de Francia, al 41% de Alemania o al 34% de Países Bajos. España lidera el ranking al ser el único donde más del 70% de los ciudadanos muestra interés por invertir en vivienda de alquiler.

Empieza la cuenta atrás para que los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento finalicen en este primer semestre del año puedan solicitar la prórroga extraordinaria de seis meses que contempla el Real Decreto-ley aprobado el pasado diciembre. Natalia Tova, miembro del equipo especializado en Real Estate de EY Abogados, recuerda que la prórroga se puede pedir hasta el 30 de junio y permite mantener inalteradas las condiciones, includa la renta mensual. No obstante, la letrada afirma que esta medida pensada para ayudar a los arrendatarios vulnerables podría lastrar la inversión en vivienda de alquiler.

La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid sigue contribuyendo a ampliar el parque de viviendas en alquiler asequible de la capital de España. Cuenta con 300 parcelas urbanizables cedidas en los principales desarrollos urbanísticos de la ciudad donde podrá levantar hasta 15.000 VPO en alquiler. Estos pisos nuevos estarán ubicados en la estrategia del sureste, en Madrid Nuevo Norte y en Solana de Valdebebas.

El miedo a la desprotección jurídica, la falta de tiempo para gestionar de forma eficaz el arrendamiento, el deseo de tener el inmueble disponible o tener que solucionar las averías de forma urgente son algunos de los motivos por los que muchos pequeños propietarios no quieren alquilar sus viviendas. Según la empresa especializada en la gestión de vivienda en régimen de alquiler temporal Youhomey, estos factores pesan más en los particulares que tener que renunciar a los ingresos que podrían conseguir a través de las rentas.

A cierre de 2022, el 14,9% de la demanda de vivienda en España procedía de un país extranjero. Según los datos de idealista, es el porcentaje más elevado de la serie histórica que arrancó en 2019. Alemania y Francia son los países desde donde proceden más búsquedas, desplazando a Reino Unido hasta el tercer puesto, mientras que entran en la lista Polonia, Canadá y Noruega, superando a Venezuela, Colombia o Marruecos, que estaban entre los principales demandantes de pisos. La zona mediterránea y las islas lideran en interés por el arrendamiento por parte de los foráneos, al suponer más de una cuarte parte del total, mientras que en las provincias del centro y el norte del país representan menos de un 5%.

El 40,9% de los arrendatarios en España está sobreexpuesto financieramente a los gastos del alquiler, lo que significa que destina más del 40% de sus ingresos al pago de la renta, según los datos de Eurostat recogidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La cifra ha aumentado cinco puntos entre 2020 y 2021, casi duplica el promedio de la UE (21,2%) y es la cuarta más alta del ranking, solo superada por las de Grecia, Países Bajos y Bulgaria.