¿Vamos hacia un país de inquilinos? el alquiler pesa un 20% sobre el total

Los elevados precios de las casas en venta, la falta de stock del sector y la lentitud de las nuevas promociones de obra nueva están provocando que los residentes españoles no puedan emanciparse o abandonar el mercado del alquiler y acceder a una vivienda en propiedad. Los últimos informes publicados por idealista demuestran cómo casi el 10% de las viviendas para arrendar duraron menos de 24 horas anunciadas, pese a registrar récord tras récord en cuanto a precios, por ello nos preguntamos: ¿Se está transformando España en un país de inquilinos?

Datos oficiales: el volumen del alquiler, en máximos

Los últimos datos oficiales son los ofrecidos por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) correspondientes a 2023, cuando aseguraron que había 2.384.573 contratos de arrendamientos firmados, un 4,9% más que el año anterior y un 55% más que en 2015 (1.309.137), cuando empezaron a registrar dicho parámetro, lo que demuestra un considerable incremento en el número de inquilinos en el país.

En esta misma línea, la Encuesta de Condiciones de Vida publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) asegura que, durante 2024, el 20% de las propiedades que conformaban el parque residencial nacional se destinaban al alquiler, el dato más alto jamás registrado. Cabe destacar que este dato proviene de la unificación de alquileres a precio de mercado como los arrendamientos por debajo del mismo.

De los 19,3 millones de hogares que había en el país durante el pasado año, el 73,6% eran en régimen de propiedad, de las cuales dos tercios ya estaban completamente pagados, mientras que el resto continuaba con hipoteca. Por otra parte, el 6% de los hogares restantes son cesiones: inmuebles cuyos propietarios han cedido su uso a otra persona, los cuales suelen ser familiares y amigos, con el objetivo de facilitarles el acceso a una vivienda.

Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios y socio director de CEFYRE, asegura que “el problema de la vivienda es estructural, siempre lo hemos tenido, pero ahora se ha agravado por el crecimiento de la demografía. Este aumento se ha desarrollado en un plazo de tiempo muy corto, por lo que el mercado de la vivienda no ha tenido capacidad para responder a esta demanda”.

“Es cierto que la oferta es escasa y los precios están muy altos”, ha reconocido Salcedo, pero ha puesto el foco en los salarios, que los ha catalogado como “insuficientes, no solo para comprar, sino también para alquilar”.

El inquilino promedio alcanza los 36 años

Un estudio elaborado por la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) asegura que la edad media del inquilino de larga estancia ha aumentado un 11,9% en el último lustro, hasta situarse en los 36 años, frente a los 32,16 años establecidos en 2020.

Este auge en la edad media está provocado por un considerable desequilibrio entre oferta y demanda. Desde FAI aseguran que la demanda ha caído un 27,6% y la oferta ha aumentado un 34,3% desde la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda.

Además, este mismo informe establece que el precio medio mensual más demandado para una vivienda de alquiler en España se sitúa en 766,14 euros durante 2025, mientras que la renta media de los hogares demandantes se sitúa en los 895 euros. Estas cifras están provocando un “éxodo inmobiliario sin precedentes”: El 30,2% de la demanda se ha desplazado de las principales ciudades o capitales de provincias a la periferia.

José María Alfaro, presidente de FAI, ha reivindicado que el problema viene de muy atrás: “España dejó de planificar vivienda a raíz del comienzo de la burbuja inmobiliaria. Las promotoras y constructoras no levantaban vivienda protegida porque el valor del modulo era insuficiente, por lo que se decantaron por la vivienda libre, lo que desencadenó en la crisis de 2008. Tras ello, no se ha planificado nada en materia de vivienda, lo que ha desembocado en el problema que tenemos actualmente. Si a esto le sumas unos altos flujos migratorios, tanto nacionales como internacionales, pues acaba explotándote en tus propias manos”.

Más de dos años con caídas en la oferta

Hace casi dos años, el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, aseguró en una tribuna titulada ‘Vamos hacia un país de inquilinos, ¿es bueno?’ que la oferta de viviendas, especialmente en alquiler, estaba reduciéndose considerablemente por las políticas adoptadas. Casi dos años después, el propio Zurdo ha manifestado que, finalmente, “estas medidas tan intervencionistas han perjudicado principalmente al inquilino, porque los arrendadores han reducido la oferta, lo que ha incrementado los precios y los requisitos para acceder a una vivienda, ya que, a día de hoy, hay muchos inquilinos que no pueden pasar los filtros”.

“Estamos ante un planteamiento equivocado, y se han dado cuenta tarde. Las medidas propuestas han atacado a los arrendadores, que, ante tanta limitación, han destinado su vivienda a otra finalidad, tanto al alquiler de temporada y de habitaciones como a la compraventa. Tenemos que estimular la oferta, no la demanda”, ha recalcado el directivo de la ANA, que cree que la Ley de Vivienda ha generado un efecto “muy negativo” en el mercado.

Sobre dicha Ley, Salcedo ha declarado que "solo ha añadido más dificultad a los problemas que ya había. Ha generado una mayor inseguridad jurídica en el mercado del alquiler. Además, las últimas medidas anunciadas por Sumar y Salvador Illa (presidente de la Generalidad de Cataluña), son un atentado contra la propiedad privad y la libertad de empresa y libertad”.

En este marco, los datos recogidos por idealista durante el último trimestre de 2024 afirman que el año cerró con una caída del 56% en la oferta de alquileres desde finales de 2020, registrando cuatro años consecutivos de caídas. Además, en ese mismo momento, la oferta de alquiler permanente registró una caída del 3% con respecto al tercer trimestre de 2024, convirtiéndose en el 14º descenso consecutivo.

La presidenta de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL), Helena Beunza, ha declarado que este auge en la demanda “responde a cambios demográficos, laborales y sociales, que han generado hogares más pequeños, mayor movilidad y una preferencia creciente por la flexibilidad que ofrece el alquiler”, por lo que, desde ASVAL catalogan esta evolución “como una señal de convergencia con los modelos europeos, donde el alquiler tiene un peso más equilibrado dentro del sistema residencial”. 

‘Invertir en ladrillo’: un valor refugio inalcanzable para muchos

A lo largo de los años, la gran mayoría de las familias españolas han apostado por ‘invertir en ladrillo’, ya que la rentabilidad de las viviendas superaba con crecer el valor del IPC. Entonces, si para la sociedad actual, especialmente los más jóvenes, es prácticamente imposible adquirir una vivienda habitual, ¿cómo afectará esto al patrimonio futuro de los españoles?

Ante esto, Beunza ha declarado: “España ha construido históricamente su riqueza sobre la vivienda en propiedad. Si el peso del alquiler sigue creciendo, cambiará la estructura patrimonial de los hogares”.

En lugar de la vivienda, las familias españolas “diversificarán sus ahorros en otros activos como fondos de pensiones o inversiones financieras, lo que puede contribuir a una economía más sólida y menos dependiente del ciclo inmobiliario”, ha propuesto la presidenta de ASVAL, que ha manifestado que, “si este proceso se acompaña de estabilidad y seguridad en el mercado del alquiler, no tiene por qué implicar una pérdida de riqueza, sino una transformación positiva”.

Sobre las pensiones, Salcedo ha profundizado: "Imagínate si nuestros padres o abuelos no hubieran sido capaces de adquirir una vivienda en propiedad a lo largo de su vida. Con las pensiones que tienen sería imposible alquilar una vivienda a esa edad. Según el Banco de España, dos terceras partes de la riqueza nacional se encuentra en bienes e inmuebles, por tanto, la inversión en ladrillo es fundamental, gracias a ello, los españoles han mejorado su nivel de vida”.

Volviendo al mercado inmobiliario, los grandes impedimentos que alejan a los compradores de las viviendas son dos, aunque están entrelazados: los altos precios y la escasa oferta son los culpables de que el mercado del alquiler se encuentre en esta tesitura.

Para solventar este problema, todos los expertos concuerdan en un aspecto: aumentar la oferta. ¿Y esto cómo se consigue? Dando incentivos y atrayendo la inversión. Entre las soluciones hay tres que destacan por encima del resto: agilizar plazos administrativos, facilitar suelo y reducir impuestos. Con estas tres medidas, la oferta aumentaría, los precios descenderías, y los residentes en España podrán adquirir inmuebles para vivir y para incrementar su valor patrimonial.

Jóvenes

En este contexto, José Ramón Zurdo, ha declarado que, “donde más influyen estas nuevas políticas es en los jóvenes, la clase más frágil, que no es que no puedan comprar una vivienda, es que ni siquiera pueden acceder al alquiler por los altos requisitos que exigen los arrendadores ante el miedo de impago. Hay que ofrecer garantías o avales a esta generación para que puedan acceder a una casa”.

Sobre los jóvenes, Helena Beunza, ha recalcado que “deberían ser la prioridad absoluta en las políticas públicas de vivienda en España. Los precios de la vivienda, tanto en compra como en alquiler, crecen más rápido que los salarios, y la falta de oferta en las grandes ciudades hace que el esfuerzo económico sea insostenible. El acceso a la vivienda no puede seguir siendo el gran cuello de botella de una generación entera”.

Por su parte, Julián Salcedo ha enfatizado que "tenemos una de las generaciones más preparadas de nuestra historia, pero la realidad es que vivirán peor que sus padres, que, a su vez, sí han vivido mejor que sus respectivos padres. Aunque el Gobierno diga que España va como un cohete, la realidad es que los jóvenes no tienen poder adquisitivo. No es que no puedan pagar una vivienda, sino que no podrán tener un nivel de vida similar al de sus padres. Esto es muy preocupante".

Por otro lado, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, también ha recalcado: “Los jóvenes españoles se han acostumbrado a un elevado nivel de vida, han perdido la capacidad de ahorro y todos los ingresos lo destinan al gasto corriente. Esto también es grave para acceder a una vivienda”.

Impuestos

“España también debe reflexionar en torno a la excesiva incidencia de los impuestos sobre la propiedad. Estos gravámenes tienen un peso mucho mayor en nuestro país que en la OCDE, lo que reduce la capacidad efectiva de dar un uso más pleno a los derechos de propiedad. Bajar estos impuestos es posible con una apuesta por una mayor eficiencia en el gasto público, donde anteriores trabajos del IEE han detectado lagunas que ofrecen un amplio margen de mejora”.

En este apartado también entra en juego el Índice Internacional de Derechos de Propiedad (IIDP), un indicador que analiza el entorno legal y político, la protección de la propiedad física y el blindaje de la propiedad intelectual para mostrar la garantía del Derecho a la Propiedad en los distintos países de la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico).

España ocupa el puesto número 22 de los 37 participantes, y por debajo de la media de la OCDE (-4,3%) y la UE (-1,9%). Sobre ello, el IEE ha destacado: “En particular, la falta de acción para resolver la inseguridad jurídica y la tolerancia hacia la ocupación ilegal, así como las políticas intervencionistas en el sector de la vivienda, generan un entorno de incertidumbre que perjudica la estabilidad de los derechos de propiedad y, por ende, el progreso económico y social.”

Principal problema del mercado del alquiler: la inseguridad jurídica

“El principal problema es que el parque residencial no está respondiendo a la alta demanda. En los últimos años, se ha desincentivado a los propietarios, tanto legal como fiscal. Recuperar las llaves de una vivienda en caso de impago no baja de los ocho meses de promedio y en algunos lugares supera el año y medio, esto ha provocado que muchos propietarios hayan destinado su inmueble a otro uso”, ha declarado Alfaro, que también ha manifestado que, “en una situación en la que la demanda es mucho mayor a la oferta, si ‘dopas’ a la demanda, lo único que vas a conseguir es que los precios sigan subiendo”.      

Según el estudio titulado ‘El problema de la ocupación ilegal en España’, elaborado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE), el año pasado se registraron 16.426 denuncias por ocupación ilegal de inmuebles en el país, un 61% más que hace una década. A esto, hay que sumarle el último análisis de idealista, en el que asegura que, según su propia base de datos, hay 23.000 viviendas anunciadas que están ocupadas ilegalmente, un 3% del total de la oferta de viviendas.

Sin embargo, el número de desahucios ha caído considerablemente en este periodo: el año pasado se llevaron a cabo menos de 30.000 desalojos, mientras que 10 años atrás, esta cifra rozaba los 70.000. 

idealista/news con daTos del IEE

Desde el IEE afirman: “Los derechos de propiedad son una institución esencial para el desarrollo económico y tienen, asimismo, distintas implicaciones de máxima relevancia para la autonomía personal, la limitación del poder político y el fomento de la innovación y la creatividad. No sorprende, pues, que las economías que mejor protegen los derechos de propiedad sean casi 20 veces más ricas que aquellas con peor desempeño”.

Por su parte, José Ramón Zurdo, ha asegurado que, “para dar seguridad a sus clientes, hemos tenido que ofrecerles una alarma de forma gratuita durante la fase de más riesgo: la búsqueda de inquilinos. Muchos van con la intención de aprovechar el momento y okupar la casa”.

Propuestas profesionales para aumentar la oferta

Propuestas de FAI

Desde FAI, Alfaro ha apostado por poner a disposición suelos desaprovechados: “Este problema no se resuelve solo con terreno residencial, hay que poner a disposición suelos dotacionales que están en desuso y no sirven para nada”.

Otra de las medidas propuestas por el presidente de FAI son los “créditos blandos”. Esta iniciativa consiste en dar incentivos y bonificaciones fiscales a los propietarios de viviendas antiguas con el objetivo de que estos inmuebles salgan al mercado del alquiler de larga duración con un precio moderado”.

Propuestas del IEE

Desde el IEE también proponen fomentar la colaboración entre administración y compañía: “La colaboración público-privada no solo asegura una ejecución más ágil y efectiva, sino que también optimiza el uso de los recursos disponibles al aprovechar la experiencia y eficiencia del sector privado. Este enfoque más eficiente no solo maximiza el impacto de las subvenciones, sino que también promueve la participación de diversos actores en la provisión de viviendas asequibles, generando beneficios tanto para el sector público como para el privado”.

“En particular, es crucial, entre estas medidas, resaltar aquellas destinadas al alquiler en lugar de a la compra de viviendas. Esta preferencia se justifica por el hecho de que el alquiler se destaca como una opción más efectiva para proporcionar vivienda a aquellos que realmente la necesitan, ya que permite adaptarse a las cambiantes circunstancias (renta, movilidad laboral, entre otras) de las familias a lo largo del tiempo. Enfocar este tipo de ayudas hacia la modalidad del alquiler no solo se orienta hacia la atención de las necesidades inmediatas de quienes requieren una vivienda asequible, sino que también contribuye a mantener el stock y a aumentar la oferta de viviendas protegidas en la medida en que pueda gestionarse a través de la colaboración público-privada por parte del sector privado”, concluyen desde el IEE.

Propuestas de la Agencia Negociadora del Alquiler

En esta misma línea, el director General de la Agencia Negociadora del Alquiler propone “potenciar fiscalmente la compra, tanto de primera como segunda vivienda. Esto también aumentaría el alquiler, porque muchos inversores pondrían estos inmuebles al mercado”.

Además, José Ramón Zurdo también ha declarado que esta medida “aliviaría el problema de las pensiones: muchos propietarios podrían utilizar los ingresos de sus viviendas arrendadas para complementar su subsidio tras la jubilación, que en algunos casos son ridículas”.

Propuestas del Foro de Economistas Inmobiliarios

Por su parte, Salcedo recomienda una legislación que proteja, tanto al inquilino como al propietario, pero también ha asegurado que con “seguridad jurídica no basta, tenemos que incrementar la oferta de vivienda, tanto de obra nueva como existente, y esto se consigue con incentivos”. 

“También debemos fomentar la vía de la rehabilitación: hay muchas viviendas que, por sus condiciones de habitabilidad, no pueden salir al mercado del alquiler. Además, tenemos que instaurar incentivos de tipo fiscal. Y, por último, las administraciones públicas deberían destinar más recursos a vivienda: la cuantía de ahora es manifiestamente insuficiente ante la situación tan grave en la que nos encontramos”, ha concluido el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

Propuestas de ASVAL

Desde ASVAL, Helena Beunza propone más seguridad jurídica, ofrecer incentivos fiscales y financieros y simplificar la gestión administrativa: “Debemos tener un marco estable y predecible que proteja tanto a inquilinos como a propietarios y atraiga inversión al mercado, premiar a quienes alquilar a precio asequible, facilitar la rehabilitación y construcción de vivienda en alquiler, y reducir plazos y trabas urbanísticas”.

“Es imprescindible contar con los propietarios privados, que son quienes hoy sostienen la mayor parte del parque de alquiler. La vivienda de nueva construcción requiere plazos largos de desarrollo, por lo que la única solución inmediata pasa por fomentar la puesta en alquiler de las viviendas existentes. Sin embargo, lo que estamos viendo es lo contrario: medidas y discursos que generan inseguridad y provocan la retirada de viviendas del mercado del alquiler. Si queremos un parque de vivienda asequible y suficiente, necesitamos políticas que activen la inversión, aporten confianza y multipliquen la oferta. Esa es la única vía para lograr un mercado del alquiler más equilibrado y accesible para todos”, ha concluida la presidenta de la presidenta de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler.