Mercado del alquiler

En el mercado del alquiler, la seguridad y la confianza en cada operación son clave para propietarios, agencias e inquilinos.

La Comisión de Hacienda del Senado ha aprobado el dictamen de la proposición de ley pactada entre PSOE y Coalición Canaria (CC) para reformar el Régimen Económico Fiscal (REF) del Archipiélago con varias medidas para incentivar el alquiler de vivienda permanente. Uno de los objetivos es permitir que la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) pueda destinarse a la construcción, compra o rehabilitación de inmuebles destinados al alquiler habitual, y que las pequeñas empresas tengan incentivos fiscales en el Impuesto sobre Sociedades si movilizan vivienda en arrendamiento.

El precio de los alquileres de viviendas de lujo vuelve a crecer en los principales mercados mundiales con una subida media del 3% hasta el primer trimestre de 2025, y ya suma cuatro trimestres de incremento por debajo del 5% anual. De las 16 ciudades analizadas, Los Ángeles (7%), Hong Kong (6,5%) y Tokio (6,1%) se anotaron los mayores incrementos, mientras que las rentas ‘premium’ cayeron en Singapur y Auckland, ambos con una bajada del -0,4%, y en Toronto (-3,3%).

La Audiencia Provincial de Cantabria ha condenado a dos años y un mes de prisión para una mujer que estafó a varias personas al hacerles creer que alquilaba un piso que no era de su propiedad. Según el fallo, la mujer ofrecía por internet un piso en Santander que solo podía mostrar porque su hijo residía en él. Tras recibir interés por el alquiler, concertó visitas con cinco personas a quienes pidió depósitos de reserva de diferentes cantidades, que oscilaron entre 300 y 700 euros

Pedro Sánchez lleva siete años en el poder. Desde la llegada del socialista a La Moncloa tras la moción de censura en junio de 2018 han sido constantes las regulaciones coercitivas contra los propietarios de vivienda, especialmente en alquiler.

El mercado inmobiliario español ha experimentado un gran auge durante los últimos años, atrayendo a inversores y nuevos residentes. Las grandes posibilidades que ofrecen las ciudades de nuestro país han provocado un gran aumento de la demanda, no solo en la compraventa de inmuebles, sino también en los alquileres. Barnes, misma compañía que ha ‘coronado’ a Madrid como la capital mundial del lujo inmobiliario en 2025, ha realizado un estudio sobre las viviendas ‘premium’ en alquiler en las mejoras zonas de la capital española, y ha concluido que el precio medio ronda entre los 3.000 y 8.000 euros mensuales.

Las expectativas de las agencias inmobiliarias de cara a este segundo trimestre varían en función de si se habla de compraventa de viviendas o de alquiler. Según la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) de idealista [empresa editora de este boletín], la captación de nuevo producto y el cierre de transacciones seguirán al alza, como la subida de los precios de la vivienda en venta, mientras que continuará la escasez de pisos para el mercado del arrendamiento y los aumentos de precio de los alquileres.

Cambiar de piso de alquiler por otro arrendamiento puede resultar más caro. Según el Índice de Precios de Vivienda en Alquiler (IPVA) del INE, los arrendamientos en España subieron un 2,6% en 2023, una décima menos que frente a 2022. Aunque son datos de hace dos años, destacan que los nuevos contratos incrementaron sus precios un 4,1%, hasta 1,7 puntos por encima de los contratos existentes en ese momento (2,4%). Las principales diferencias entre la firma de un nuevo alquiler y la renovación se dieron en Baleares (2,9 pp), Comunitat Valenciana (2,4) y Canarias (2,2).

Alquilar una vivienda sigue siendo una forma de rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Sin embargo, quienes tienen experiencia en este terreno saben que ser casero conlleva más que cobrar una mensualidad. Conflictos con el inquilino, impagos, desperfectos o quejas vecinales pueden aparecer en cualquier momento, y es aquí donde conviene conocer los derechos, las obligaciones y, sobre todo, las soluciones. Por eso vamos a repasar los problemas más comunes entre arrendadores e inquilinos.

Se cumplen seis meses de los efectos naturales devastadores acontecidos por la dana en la Comunidad Valenciana. Una catástrofe que ha puesto nuevamente de actualidad la famosa cláusula 'rebus sic stantibus', como ya sucedió hace años con la pandemia sanitaria. Esta cláusula establece que un contrato es válido mientras las condiciones fundamentales sobre las que se basó no cambien de manera significativa. Y a no ser que arrendador y arrendatario la incluyan, impera la interpretación restrictiva del Tribunal Supremo sobre esta cuestión: que el riesgo corresponde al arrendatario. Desde Alquiler Seguro apuestan por una reforma legislativa para solucionar los problemas que puedan surgir en los arrendamientos en circunstancias imprevisibles.

El 14% de las viviendas que se alquilaron a través de idealista durante el primer trimestre de 2025 no llevaba ni 24 horas en el mercado, dos puntos menos que el registrado en el mismo periodo de 2024, según un estudio del marketplace inmobiliario. La ciudad de Girona es la que tienen un porcentaje de alquileres exprés más elevado (47%), seguida de Lleida (36%). Entre los grandes mercados la mayor incidencia de los alquileres exprés se da en Valencia (24%), Palma (23%) y San Sebastián (20%), mientras que en Barcelona se sitúa en el 18% y en Madrid, en el 14%.

Buena parte de la oferta de viviendas en arrendamiento que se ha retirado del mercado del alquiler se ha desplazado hacia la compraventa de casas.

Existe la posibilidad de ahorrar a la hora de pagar el alquiler, eso asegura en una entrevista con idealista/news, Miguel Linera, CEO de Silk Casback, una 'startup' de pagos especializada en el mercado del alquiler, cuyo objetivo es agilizar, digitalizar y mejorar el cobro del arrendamiento, tanto por parte del propietario, como del inquilino. La compañía tiene acuerdos con más de 150 grandes empresas de todo tipo, como pueden ser Nike, Ikea, Adidas o Lidl, por lo que si compras en algunas de ellas obtendrás un retorno económico que podrás destinarlo al pago del arrendamiento.

Se cumplen 5 años del inicio de la pandemia del coronavirus, y el mercado inmobiliario ha cambiado desde entonces, sobre todo el alquiler. Mientras estuvimos aislados, la oferta de alquileres permanentes se duplicó y alcanzó su máximo en diciembre de 2020, con precios a la baja. Pero tras este periodo, la oferta de alquileres ha caído un 56% desde entonces, mientras que los precios se han incrementado un 30%, con unas medidas políticas adoptadas que lo que han conseguido es reducir el stock a mínimos y tensionar el mercado con mayor demanda y precios en máximos en muchas capitales.

El precio en la ciudad de Barcelona sigue su tendencia alcista de los últimos años. Concretamente, según el último informe de idealista, el precio medio de los pisos en alquiler en la Ciudad Condal es de 23,6 €/m2, un 13,5% más que la cifra registrada en el último año. El valor promedio de la provincia de Barcelona es de 20,2 €/m2. En este artículo te mostramos los municipios barceloneses más caros y más baratos para alquilar una casa en lo que llevamos de 2025. Manresa es el pueblo más barato para alquilar, con un precio medio de 9,1 euros el m2. En el lado contrario se encuentra la capital con 23,6 euros el m2, seguido por Esplugues de Llobregat (23,2 euros/m2).

El fenómeno del alquiler exprés, aquellos arrendamientos que apenas duran 24 horas en el mercado, mantiene la tendencia a finales de 2024. El 17% de las viviendas que se alquilaron a través de idealista durante el cuarto trimestre duraron menos de un día en el portal inmobiliario, un punto menos que el registrado en el mismo periodo de 2023. En las grandes ciudades, el alquiler exprés repunta en Barcelona (20%) y cede un poco en Madrid (13%), mientras que está más extendido en Vitoria (32%), Girona (29%) o San Sebastián (28%).

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) critica que las propuestas de PSOE y PP para solucionar el problema de la vivienda no incluyen medidas destinadas a reforzar la seguridad jurídica de los arrendadores de vivienda en caso de impagos de los inquilinos. Según la compañía, la solución no pasa por intervenir más el mercado, sino por incentivar a los grandes creadores de oferta, que son los arrendadores particulares, con normas estables en el tiempo y no cambiantes. Mientras esto no se consiga, "la oferta irá en descenso y los precios de los alquileres se seguirán manteniendo altos", afirma.

La Costa del Sol, que se extiende desde la punta de Tarifa hasta Nerja, es una de las ubicaciones costeras más codiciadas de España. Célebre por sus playas y su clima excepcionalmente agradable durante todo el año, esta región atrae tanto a propios como a extraños, lo que ha generado un mercado inmobiliario sumamente activo. Si bien esta zona es famosa por sus exclusivas urbanizaciones, también existen zonas con precios más accesibles, incluso muy por debajo del precio medio de la provincia de Málaga (15,0 €/m2). Algunas de las localidades y los municipios de la Costa del Sol más económicos para alquilar una vivienda son Vélez-Málaga, Torre del Mar o Torrox.

El sector de la vivienda de lujo en España siempre cuenta con una amplia demanda. En idealista se pueden encontrar inmuebles del más alto lujo en venta y alquiler repartidos por todo el país. Villas con enormes terrenos, áticos con una ubicación privilegiada, villas palaciegas o mansiones de diseño, estas son las casas más caras en alquiler de cada CCAA. En Andalucía es una villa que se alquila por 155.000 euros y se encuentra en Las Brisas, una de las zonas más exclusivas de Marbella.

Desde que explotó el covid, el precio de la vivienda en EEUU ha aumentado un 40% y los tipos de las hipotecas fijas a 30 años han subido más de cuatro puntos porcentuales, hasta situarse en torno al 7,3%. Por otra parte, el coste del alquiler también ha crecido, aunque en menor medida. Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo de EEUU, este incremento ha sido de aproximadamente de un 20%. Con estos datos y un análisis del mercado residencial antes y después de la pandemia, The Economist se pregunta ahora qué es más asequible en la primera potencia económica mundial y los americanos hablan: el alquiler.

Andalucía concentra cuatro de los 10 municipios en los que el esfuerzo familiar exigido para el alquiler de una vivienda es el mayor de España, según el estudio de idealista. En Benahavís (Málaga) alcanza el 90% de los ingresos medios por hogar del municipio, seguido por Santa Eulalia del Río (Ibiza, Baleares) con un 74% y las localidades malagueñas de Marbella y Estepona (72% en ambos casos). Ciudad Real y Baeza, por el contrario, son los municipios donde el esfuerzo para el alquiler es menor, con un 16%. El estudio también incluye los mercados más y menos exigentes de cada CCAA para alquilar una vivienda.

¿Puede el propietario de la vivienda subir el alquiler aunque haya un precio fijado en contrato? Según la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), la cifra establecida se mantiene si la vivienda es de uso habitual y el acuerdo es de larga duración, es decir 5 años si el propietario es una persona física o 7 años si es persona jurídica (empresa). Sin embargo, el arrendador sí puede actualizar la renta del alquiler, que anteriormente se hacía en función del IPC, aunque esto ha cambiado con la nueva Ley de Vivienda, por ello, Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, nos aclara como se realiza hoy en día.

Han pasado algo más de cinco años desde que se comenzara a intervenir el mercado del alquiler y el impacto no sólo no ha sido el deseado, sino que ha empeorado todas las métricas, tal y como señala Francisco Iñareta, portavoz de idealista. La primera medida fue la aprobación de los cambios en la LAU en marzo de 2019, que alargó los contratos desde los tres años hasta los cinco o siete años. Después han venido una batería de decretos y medidas que culminaron con la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023. En idealista apostamos por dar un golpe de timón a las políticas de alquiler, retirar todas las medidas dañinas y comenzar un nuevo rumbo basado en datos, en el equilibrio entre las partes y en la opinión de los expertos.

El 55% de los propietarios de pisos turísticos en España apoya regulaciones que beneficien residentes locales y anfitriones, mientras que un 8% sugiere la necesidad de normativas más estrictas para combatir los efectos negativos de la gentrificación y el 20% restante no tiene una opinión definida, según Holidu.

Las restricciones a la actividad de los pisos turísticos y el miedo a la ocupación de estas viviendas o el impago de alquiles podría sacar a la venta cientos o miles de pisos turísticos, según la inmobiliaria K&N Elite. Las nuevas regulaciones buscan limitar la expansión de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) y mitigar sus efectos negativos, sin embargo, su implementación no es efectiva y no existe la certeza de que las viviendas liberadas del mercado turístico sean realmente destinadas al alquiler residencial.