La cláusula de los contratos de alquiler sobre la que es urgente legislar tras la dana de Valencia

Artículo escrito por Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro

Se cumplen seis meses de los efectos naturales devastadores acontecidos por la dana en la Comunidad Valenciana. Una catástrofe que ha puesto nuevamente de actualidad la famosa cláusula 'rebus sic stantibus'.

Esta cláusula establece que un contrato es válido mientras las condiciones fundamentales sobre las que se basó no cambien de manera significativa. De hacerlo, aunque sea de forma imprevisible, como, por ejemplo, ha ocurrido con miles de locales de negocio cerrados temporalmente a causa de la dana, puede considerarse que ya no es justo o viable mantener los términos originales, lo que justifica su modificación o terminación. 

Es decir, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento solo es obligatorio mientras no cambien las circunstancias existentes al momento de su formalización.

En este sentido, cuando surgen catástrofes naturales imprevisibles: pandemias como la del covid-19, erupciones volcánicas como la de la isla de La Palma o incluso graves crisis económicas que puedan afectar a nuestro negocio, debemos disponer de una herramienta jurídica que permita mantener el equilibrio prestacional en las relaciones contractuales.

Pese a que esta figura jurídica carece de regulación en el derecho español -a pesar de que los profesionales jurídicos lo vienen reclamando desde hace años-, sí que ha sido desarrollada ampliamente por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, siempre con una interpretación muy restrictiva, que admite únicamente esta cláusula cuando tiene como objetivo reestablecer el equilibrio entre los pactos alcanzados.

Para ello, la jurisprudencia exige que se cumplan además una serie de requisitos:

1. La existencia de una desproporción inusitada entre las obligaciones de las partes contratantes que provoque un desequilibrio entre las obligaciones y que impidan el cumplimiento.
2. Una alteración extraordinaria de las circunstancias al momento del cumplimiento del contrato en relación con las circunstancias existentes al momento de su celebración.
3. Que la existencia de estas circunstancias sea totalmente imprevisible para las partes.
4. Que no puedan salvarse esas circunstancias excepcionales por otro medio que evite ese perjuicio.
5. Que se trate de obligaciones de tracto sucesivo.

Por estos motivos es precisamente por los que la 'rebus sic stantibus' es una cláusula excepcional, cuya aplicación debe ser analizada caso por caso.

No obstante, esta restricción en cuanto a su aplicabilidad no siempre ha sido uniforme, ya que en el año 2014, con motivo de la grave crisis económica que tuvo lugar en 2008, el Tribunal Supremo cambió su interpretación ampliando los supuestos de aplicación, haciéndola menos restrictiva y tomando como base la idea de que una recesión económica podía ser considerada un cambio extraordinario. 

Concretamente en el ámbito del arrendamiento de locales y de las obligaciones que debe asumir cada una de las partes, la jurisprudencia del Supremo ha establecido que la supletoriedad de la cláusula 'rebus sic stantibus' comporta que los tribunales solo pueden aplicarla para asignar o dividir pérdidas derivadas de riesgos que no han sido asignados a una de las partes por contrato o por la ley.

En otra ocasión, en el año 2018, se volvió a una postura restrictiva y excepcional de esta cláusula, desestimando la revisión de contratos en los que era alegada la crisis económica, al considerar que las crisis financieras son acontecimientos que ocurren en el ámbito de las actividades empresariales y no pueden ser consideradas imprevisibles. Esta postura fue, de hecho, mantenida durante la pandemia de Covid-19.

Así, lo que nos debemos plantear antes de alegar la aplicación supletoria de esta cláusula es: ¿a quién le corresponde asumir el riesgo derivado de la disminución de los rendimientos del negocio, las variaciones del mercado o el deterioro de la situación económica? La respuesta habitual, salvo pacto en contrario, es que el riesgo corresponde al arrendatario, al ser considerados riesgos propios que no pueden ser trasladados al arrendador.

Por este motivo siempre es importante tener en cuenta lo estipulado entre las partes para ver cómo ha sido la asignación de riesgos entre ellas, si pactaron algún tipo de compensación, suspensión del contrato o reducción de rentas en el contrato para que, en situaciones que, siendo previsibles y debiendo ser asumidas por el arrendatario, pudieran dar lugar a una modificación del contrato con el objeto de reequilibrar la relación contractual. Es decir, que las propias partes hayan incluido en el contrato una cláusula 'rebus sic stantibus'. De no ser así, operará la interpretación restrictiva del Tribunal Supremo sobre esta cuestión.

Desde Alquiler Seguro defendemos una propuesta legislativa para una solución generalizada a los problemas que puedan surgir en los contratos de alquiler ante hechos tan devastadores como los de la dana en Valencia, que pasaría por incluir en nuestro ordenamiento jurídico la figura 'rebus sic stantibus', a través de una modificación y ampliación de lo ya dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil.

Esta posibilidad brindaría una solución rápida y efectiva a empresarios, arrendatarios y autónomos afectados por situaciones totalmente imprevisibles, así como a propietarios en generales, que no tendrían que quedar al arbitrio de los tribunales sobre una cuestión no regulada.

La propuesta de Alquiler Seguro, por tanto, quedaría así:

“Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando se trate de obligaciones establecidas a largo plazo o de cumplimiento continuo, y durante su ejecución se vea afectado de manera grave y significativa el equilibrio económico de la obligación o la relación entre las prestaciones, debido a circunstancias imprevistas que hagan excesivamente difícil cumplir para una de las partes, podrá esta solicitar la revisión judicial para que se modifique el contrato, o en caso contrario se declare su resolución sin indemnización alguna. 

La aplicabilidad de este precepto exigirá la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º Debe tratarse de un acontecimiento sobrevenido, de carácter imprevisible.

2º Las obligaciones contraídas quedan gravemente alteradas, o incluso eliminadas por este acontecimiento extraordinario.

3º La finalidad económica del contrato deviene irrealizable.

La modificación del contrato será provisional, mientras duren los efectos del cambio sobrevenido de las circunstancias.”

Por último, y de no menos importancia, sería pertinente incluir un procedimiento específico a través de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que se regulase la posible solicitud de la modificación de las condiciones del contrato de manera provisional debido al cambio de circunstancias que sirvieron de base al contrato de manera significativa e imprevisible.