La cláusula "rebus sic stantibus" llega al alquiler turístico: rebaja del 50% al arrendamiento de una empresa del sector

El juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona ha rebajado a la mitad el alquiler de 27 activos que pagaba una empresa especialista en alojamientos turísticos, según avanza El Mundo. Esta decisión se produce después de que la crisis económica provocada por el covid hubiera mermado hasta en un 80% los ingresos de la compañía y no haber podido llegar a un acuerdo con el arrendatario.

En concreto, la empresa beneficiada es Venpre SL que ha visto como los alquileres de sus 26 pisos y un local se han reducido de 1.200 a 600 euros más IVA, tras la decisión judicial. La cláusula permitirá a la compañía pagar un 50% menos entre el 1 de abril de 2020 y el 31 de marzo de 2021.

"Considero que la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido ninguna otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta", remarca el juzgado y recoge el medio de comunicación.

Así, el juez también insiste en que la demandante siguió pagando las mensualidades pese a la crisis, aunque una renta alta “es inviable” en estos momentos para la empresa.

El escrito del juez también explica que el coronavirus ha provocado “una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria". Además, la sentencia indica que "el arrendador no se ha visto perjudicado respecto a lo que pretendía obtener con estos inmuebles porque ya los tenía alquilados, pero si no los hubiese tenido arrendados o si el contrato hubiese expirado en marzo de 2020, hubiese sufrido también perjuicio al no encontrar arrendatarios que le alquilasen los 27 inmuebles para uso turístico y que le proporcionasen la renta que hay pactada en el contrato".

Pero, ¿qué supone la cláusula rebus sic Stantibus? La cláusula “rebus” conlleva  que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones, y para que se aplique se exigen los mismos requisitos (total imprevisibilidad) que en la fuerza mayor.

“Hay que tener en cuenta que los efectos del caso fortuito, fuerza mayor o cláusula rebus han de ser proporcionados a la situación. Como señala el Tribunal Supremo, de lo que se trata es de “flexibilizar” la regla “pacta sunt servanda”, o la obligatoriedad del cumplimiento de los contratos, no necesariamente de extinguir los mismos”, señala Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados.

Así pues, el efecto de esta cláusula debería de ser la modificación del contrato para reequilibrar derechos y obligaciones de las partes. Y en caso de imposibilidad total del cumplimiento del contrato firmado, deberá resolverse sin indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.

“No será lo mismo los efectos que se produzcan en una persona que como consecuencia de la crisis sanitaria ha quedado en el desempleo, y por tanto en la incerteza de su economía a medio o largo plazo, que otra que ha resultado afectada por un ERTE, y que volverá a idénticas condiciones laborales que las que tenía anteriormente, una vez se vuelva a la normalidad”, sentencia Carmen Giménez.