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“Rebus sic stantibus”, la cláusula que puede liberar al que impaga el alquiler o la compra de casa

Debido a la crisis del coronavirus, una causa extraordinaria

Trabajadores por las calles de Madrid ante el coronavirus / Gtres
Trabajadores por las calles de Madrid ante el coronavirus / Gtres
Autor: Redacción

Muchos contratos celebrados entre particulares o entre empresas y particulares con anterioridad a la crisis sanitaria mundial provocada por el coronavirus se han quedado en una situación muy delicada. En la esencia del cumplimiento de los contratos, como puede ser el de compraventa o el de arras, rige el principio “pacta sunt servanda”, o lo que es lo mismo, “los contratos deben cumplirse”.

En una situación normal, en caso de incumplimiento, la parte incumplidora será responsable y sufrirá penalizaciones o deberá indemnizar económicamente a la parte cumplidora, tal y como recuerda Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados.

Sin embargo, el Código Civil recoge la excepción de que, en caso de incumplimiento, nadie responderá de aquellos sucesos que no hayan podido preverse o que, previstos, sean inevitables. Y es el caso de la pandemia del coronavirus. Esto significa que “se prevé la exoneración de responsabilidad cuando el incumplimiento provenga de un acontecimiento imprevisible o inevitable por alguna de las partes. Es lo que se denomina vulgarmente como fuerza mayor o caso fortuito, de manera que, el contratante que no ha podido cumplir, si es debido a hechos que no pudo prever o que, habiendo previsto, no pudo impedir, no tendrá por qué aplicársele penalización o indemnización alguna, salvo que dichas circunstancias hayan sido previstas dentro del propio contrato en virtud del principio de libertad de pactos entre las partes; por lo que siempre habrá de ser analizado cada caso individualmente”, señala Carmen Giménez.

La situación sanitaria actual, generada por el coronavirus, y las medidas que se han tenido que adoptar en salvaguarda de la salud pública, se encuadran como uno de los casos de fuerza mayor, pues muchas personas han visto mermados sus ingresos, como consecuencia de los ERTE o despidos, por lo que las expectativas creadas para la compra de una vivienda pueden haber quedado frustradas como consecuencia de estas circunstancias sobrevenidas e inevitables.

Giménez recuerda que es esencial que para que la parte incumplidora salga indemne de sus obligaciones (por ejemplo, no perdiendo en el caso del comprador o no doblando en el caso del vendedor la cantidad entregada en concepto de arras), las circunstancias sobrevenidas (en este caso el coronavirus) debía de haber sido imprevisible en el momento de formalizar el contrato. En todos los contratos la cláusula “rebus sic stantibus” está contenido de manera implícita.

Estas limitaciones al cumplimiento de las obligaciones contraídas, también han sido desarrolladas jurisprudencialmente como la cláusula “rebus sic stantibus”.

Qué supone esta cláusula

La cláusula “rebus” conlleva  que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones, y para que se aplique se exigen los mismos requisitos (total imprevisibilidad) que en la fuerza mayor.

“Hay que tener en cuenta que los efectos del caso fortuito, fuerza mayor o cláusula rebus han de ser proporcionados a la situación. Como señala el Tribunal Supremo, de lo que se trata es de “flexibilizar” la regla “pacta sunt servanda”, o la obligatoriedad del cumplimiento de los contratos, no necesariamente de extinguir los mismos”, señala Giménez.

Así pues, el efecto de esta cláusula debería de ser la modificación del contrato para reequilibrar derechos y obligaciones de las partes. Y en caso de imposibilidad total del cumplimiento del contrato firmado, deberá resolverse sin indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.

“No será lo mismo los efectos que se produzcan en una persona que como consecuencia de la crisis sanitaria ha quedado en el desempleo, y por tanto en la incerteza de su economía a medio o largo plazo, que otra que ha resultado afectada por un ERTE, y que volverá a idénticas condiciones laborales que las que tenía anteriormente, una vez se vuelva a la normalidad”, sentencia Carmen Giménez.