Por qué liberar suelo no será una medida a corto plazo: necesita simplificar procesos urbanísticos

Sin duda, la liberación de suelo se perfila como un alivio para hacer frente al problema de falta de vivienda en España. ¿Es realmente una solución actual factible? ¿Qué factores lo frenan? ¿Qué puede hacerse para liberar suelo? Los expertos responden.

La gran parte de profesionales exponen que es preciso liberar suelo en aquellas zonas donde haya mayor presión de demanda, pero que no es fácil hacerlo por los diversos trámites burocráticos que ralentizan la gran parte de proyectos de vivienda puestos en marcha.

Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y miembro del equipo de dirección de Fincas Blanco, expone que es una posible solución siempre que esta liberación de suelo se produzca en las zonas con mayor demanda y necesidad de vivienda. 

Eduardo Molet, consultor inmobiliario, tiene claro que la solución para resolver los problemas estructurales del acceso a la vivienda pasa por abordar el verdadero cuello de botella del mercado: la falta de suelo urbanizable y los complejos procesos burocráticos que frenan su desarrollo.

Según Molet, liberar suelo urbanizable es clave para incrementar la oferta de viviendas y equilibrar el mercado. "Sin una política de Estado que aborde la liberación de suelo, el acceso a una vivienda digna seguirá siendo un desafío insalvable para muchas familias españolas", señala.

Clara Matías, Development Bussines Manager de Laborde Marcet, sí ve que liberar suelo es una de las soluciones clave para ampliar el stock residencial en Cataluña y mitigar la presión sobre los precios. “Sin embargo, debe implementarse de manera estratégica y sostenible, garantizando un equilibrio entre desarrollo urbano y calidad de vida”.

Por su parte, Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, analiza que las viviendas en oferta hoy suponen un 33% de las que se necesitarán en los próximos cuatro años. “En Cataluña, y en el resto de España, existen 9,3 millones de viviendas previstas en suelos con capacidad para edificar, según el Sistema de Información Urbana 2023 del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y Censo de Población y Viviendas del INE". De este total, 6,8 millones permanecen en situación urbanística de “suelos urbanos no consolidados o suelos urbanizables delimitados o sectorizados”, es decir, terrenos que disponen de un planeamiento en desarrollo, aunque paralizado desde hace 20 años. Si esto se desbloquease, se ampliaría en un 25 % el parque de viviendas existente, analiza el experto. 

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En el caso de Cataluña, las viviendas previstas no ejecutadas en áreas de desarrollo del planeamiento municipal son de 732.224, de las que se ha ejecutado un 28%, sin embargo, 527.201 no se han ejecutado. La media de ejecución es del 27%. El peso de las viviendas no ejecutadas sobre el parque de viviendas en Cataluña es del 13,5%. 

Sólo con que se ejecutara en una parte esa oferta de vivienda potencial se podría cubrir el déficit actual de vivienda. “Esta es una responsabilidad del Estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos”, define Balado.

Procesos largos y trabas burocráticas

Para Mercedes Blanco, es fundamental simplificar los procesos urbanísticos, lo que requiere modificaciones legales en distintos ámbitos y una mayor dotación de recursos personales para agilizar la concesión de licencias.

“La liberación de suelo en Cataluña puede lograrse mediante cambios en la normativa urbanística, la recalificación de terrenos, la agilización de trámites administrativos y la colaboración público-privada para desarrollar nuevas áreas residenciales”.

Molet determina que el proceso actual para convertir suelo no urbanizable en urbanizable es extremadamente largo y complicado, con trámites que pueden extenderse entre 5 y 20 años. Este escenario desalienta tanto a inversores privados como a administraciones públicas interesadas en promover vivienda social.

Como vemos, no es una tarea fácil, puesto que, desde el punto de vista de los constructores y promotores, el retraso en la puesta en marcha de sus actividades se debe a la lentitud para solucionar las siguientes etapas:

1. La aprobación del suelo urbanizable en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU). 

2. Hay que realizar el planteamiento específico de desarrollo del suelo, identificando cada una de las parcelas, con distintas comisiones gestoras. 

3. Completar los levantamientos topográficos. 

4. Clarificar la propiedad de las fincas. 

5. Realizar el plan parcial, con todos los informes que incluye (medio ambiente, transportes, etc.). 

6. Aprobación del plan parcial por parte de la comunidad autónoma y luego aprobación definitiva (puede demorarse hasta 24 meses). 

7. Redactar el proyecto de urbanización. 

8. Recibir la aprobación del Ayuntamiento. 

9. Obtener la licencia de obra de edificación (demora entre 8 a 16 meses). Las dificultades o retrasos para la obtención de las licencias de edificación. 

10. Comenzar la construcción (entre 18 y 24 meses). 

11. Solicitar la licencia para la primera ocupación.

Para Carlos Balado, todo ello tiene consecuencias como mayores costes para los promotores de viviendas, que los asumen a elevados tipos de interés. También el sobreprecio para el comprador de una vivienda en casi 20.000 euros en municipios con retrasos de un año en la concesión. “y lentitud en el flujo de recursos de los Ayuntamientos, ya que la recaudación de IBI y de Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras se retrasa”.

“Visión integral y unificada”

Sobre el entramado burocrático, los expertos se quejan de que los criterios normativos en vivienda no están unificados para todo el país.

Balado determina que además de aplicar la legislación nacional, en Cataluña por ejemplo cada Ayuntamiento cuenta con sus propias ordenanzas para imponer criterios particulares y restrictivos, de manera que es imprescindible estudiar la normativa específica para cada proyecto. Ahora bien, esa ausencia de criterios comunes frena la apertura de nuevos mercados.

Por su parte, Eduardo Molet establece aplicar una serie de medidas:

• Simplificación de trámites: reformar las leyes urbanísticas para reducir la burocracia y agilizar los procesos de aprobación de proyectos.
• Descentralización de permisos: otorgar mayor autonomía a las administraciones locales para facilitar y acelerar la aprobación de iniciativas urbanísticas.
• Incentivos a constructores: ofrecer beneficios fiscales y financieros para quienes inviertan en vivienda social y asequible.
• Colaboración público-privada: fomentar sinergias entre el sector público y privado para desarrollar suelo urbanizable de manera sostenible.

Otras medidas que proponen desde Laborde Marcet para liberar suelo son la recalificación de terrenos y la flexibilización de normativas que actualmente dificultan el desarrollo de nuevas promociones. “También sería necesario revisar la Ley de Vivienda de Protección Oficial (VPO), que desincentiva a los promotores debido a su impacto en la rentabilidad de los proyectos”.

Liberar suelo va a ser un proceso lento

Mercedes Blanco ve en esta medida un paso esencial para aumentar la oferta de vivienda en las zonas tensionadas, pero es algo que debe hacerse con planificación y previsión, teniendo en cuenta tanto las necesidades actuales como las futuras. 

En general, a corto plazo parece ser una medida difícil de implementar. Clara Matías responde que la solución tiene complejidad administrativa y “es complicado por la falta de acuerdos entre el sector público y privado. Sin embargo, si se toman medidas adecuadas y se fomenta la colaboración entre ambas partes, podría ser una solución viable en los próximos años para garantizar el crecimiento equilibrado de la ciudad”.

Carlos Balado tiene claro que esto no va a ser un proceso ni inmediato ni rápido, máxime cuando la tensión política e institucional en España es tan alta. “Incluso suponiendo que de pronto se actuase desde este mismo año con urgencia y de forma coordinada entre las Administraciones, sólo ponerse al día llevará al menos una década”.