Los cambios de uso en Madrid dan sus primeros frutos: ya hay proyectos para 1.500 viviendas

La Ley 3/2024 que aprobó la Comunidad de Madrid el pasado noviembre ya está dando sus primeros frutos. La normativa, que permite la transformación de suelo terciario (oficinas) a uso residencial, sin necesidad de modificación del planeamiento urbanístico, cuenta con varios proyectos en marcha que permitirán aumentar la oferta de viviendas asequibles en arrendamiento.

Según los datos de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en los primeros seis meses en vigor de esta ley se han solicitado ocho licencias que permitirán la puesta en el mercado de 1.525 viviendas asequibles en alquiler. Siete de estos proyectos se encuentran en Madrid capital y el otro, en el municipio de Arroyomolinos.

A estos planes pronto se sumarán más: hay otros ocho listos para iniciar los trámites próximamente y añadir otras 1.350 viviendas adicionales. Por tanto, en el primer año de aplicación de la norma el volumen total se elevará hasta casi 2.900 unidades licenciadas. 

Además, las previsiones de los promotores apuntan que, a medio y largo plazo, los cambios de uso se acelerarán en la región y que saldrán al mercado otras 4.000 viviendas más, lo que podría suponer cerca de 7.000 nuevas unidades incorporadas al mercado de alquiler asequible mediante la conversión de oficinas.

Con estas cifras sobre la mesa, Asprima defiende las bondades de este marco normativo, que "supone una herramienta eficaz y disruptiva para reducir la brecha entre oferta y demanda de vivienda asequible". No obstante, alerta de que su alcance real podría haber sido muy superior de no haber existido ciertas barreras normativas y económicas. 

"Al menos 2.500 viviendas no han prosperado debido a la negativa de algunos ayuntamientos a aplicar la norma o a las limitaciones impuestas en su aplicación. Casos como los de Las Rozas, Colmenar Viejo, Rivas o Alcorcón, que no se han acogido a la ley, han supuesto la pérdida de unas 850 viviendas. En Madrid, Alcobendas o Boadilla del Monte, las restricciones han excluido zonas clave como las reguladas por las normas zonales 9.3 y 9.5, el ámbito de Talayuela o la carretera de Irún en Alcobendas. A esto se suman desarrollos en Tres Cantos, Móstoles y Leganés, donde existen dudas sobre la demanda efectiva debido a la ubicación en áreas industriales", afirma la asociación. 

Por otro lado, los promotores aseguran que se ha producido un encarecimiento acelerado del suelo terciario tras la entrada en vigor de la normativa, lo que ha lastrado la viabilidad económica de muchos desarrollos. "Esta inflación en los precios, unida a la falta de seguridad jurídica y criterios homogéneos por parte de algunos ayuntamientos, está limitando el despliegue de la norma", añade Asprima. 

Entre las recomendaciones que ofrece para reducir tales obstáculos, la asociación ve necesario "alinear los criterios municipales, racionalizar los costes del suelo terciario y extender las medidas de incentivo, como la dotación mínima de aparcamiento, a todo el parque de vivienda protegida en alquiler". 

En este sentido, recuerda que la actualización del precio del módulo de la vivienda protegida en la región en 2024, que congelado desde 2008; y el impulso de nuevos desarrollos del sureste de Madrid capital, como Ahijones o Los Berrocales, situaron a la comunidad autonóma a la cabeza de la producción de viviendas protegidas en todo el país, con 12.648 unidades, lo que representó el 53 % del total nacional. 

"A esta tendencia se suma ahora la aportación de la Ley 3/2024, con más de 2.900 viviendas asequibles previstas en alquiler en su primer año de vigencia, reforzando el compromiso con una oferta más equilibrada y accesible", concluye Asprima. 

Hasta 20.000 unidades en Madrid

La Comunidad de Madrid aprobó la modificación en su legislación de los cambios de suelo terciarios, en especial para locales y oficinas, hacia residencial,con el objetivo de liberar 1,8 millones de m2 para convertirlos en 20.000 nuevos hogares en todo el territorio regional.

Los cálculos iniciales del Ayuntamiento de la capital muestran que se podrían edificar 7.464 pisos protegidos en régimen de alquiler en una primera fase, sobre todo en los distritos de Hortaleza (3.725) o Vicálvaro (2.092). En otros suelos disponibles detectados en la ciudad también se podrían proyectar viviendas en Villa de Vallecas, (1.032), Arganzuela (196), Retiro (130); San Blas (121), Villaverde (90), Barajas (42) y Moncloa-Aravaca (36).