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¡Es la oferta, estúpido!

Gtres
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Vamos a partir de un hecho incuestionable, aunque nos quieran vender lo contrario: si la oferta es mayor que la demanda, los precios bajan. Esta es una Ley económica irrefutable. Además, la pandemia nos la ha vuelto a confirmar, y nos ha enseñado que la mejor receta para reducir los precios de los alquileres ha sido el importante aumento de la oferta que hubo como consecuencia de la incorporación al alquiler tradicional de muchas viviendas que provenían del alquiler turístico.

En base a todo lo anterior, nos parece un grave error atacar con medidas restrictivas a los grandes tenedores de inmuebles, porque son los que pueden generar de forma inmediata más oferta de viviendas en alquiler y no estamos para desperdiciar esta oferta. Por ello aumentarles la fiscalidad y hacerles bajar los precios sin ninguna contrapartida a cambio, iría directamente contra la viabilidad de sus inversiones, lo que provocaría que dejaran de invertir y huyeran hacia otras inversiones con más seguridad jurídica.

Pongamos un ejemplo real. En los últimos días aparecían noticias como estas:

- Grupo Lar y Primonial preparan más proyectos de 'build to rent' a corto plazo

- La socimi planea comprar 3.000 pisos de alquiler

- Partners Group y Dunas Capital invertirán 400 millones en vivienda en alquiler

La pregunta que habría que hacerse, que a mi entender tiene una respuesta clara, es la de si estos grandes inversores a los que se les pretenden cambiar las reglas del juego a la mitad de la partida, van a seguir manteniendo sus inversiones o se van a ir hacia otras inversiones en donde haya más seguridad jurídica.

Está claro que es muy probable que se produzca la “espantada” al igual que probablemente hagan otros pequeños inversores que buscaban en el alquiler una fuente para rentabilizar sus ahorros. Todo esto repercutirá en una disminución de la oferta y en el mantenimiento de los altos precios actuales.

Todo lo comentado también es aplicable a los pequeños propietarios, que son precisamente los que pueden conseguir que se mantenga la actual oferta de viviendas en alquiler, porque si se les atacara con medidas punitivas, también saldrían de este mercado y se irían al mercado de la compraventa, como de hecho ya se está produciendo y lo estamos notando con muchos de nuestros clientes, que ante la inseguridad jurídica creada ya nos han transmitido su idea de vender sus viviendas al vencimiento de los contratos.

En teoría se ha transmitido a los pequeños arrendadores el mensaje de que las medidas propuestas no van contra ellos, pero no es así, porque congelarles las rentas o que tengan que prorrogar los contratos a su vencimiento, es otra forma de intervención que a buen seguro será un factor que determine la huida de muchos arrendadores al mercado de la compraventa.

Otra de las medidas propuestas es la de que los promotores privados tengan que ceder un 30% de lo que construyan a vivienda protegida, y de ese 30%, un 15% a alquiler social.

Lo primero que quiero indicar es que esta medida lleva ya algún tiempo aplicándose en algunos municipios de Cataluña y el efecto que ha provocado ha sido la casi desaparición de la promoción privada de viviendas.

La cesión del 30% solo se puede entender en el marco de acuerdos alcanzados a través de una colaboración publico- privada, pero no a través de imposiciones. Solo sería aceptable este tipo de cesiones si, a cambio de la cesión de un suelo público de forma gratuita, los promotores tuvieran que ceder un determinado numero de viviendas a fines sociales, porque la cesión nacería fruto de un acuerdo alcanzado.

Por ello, la aprobación de una medida como esta haría desaparecer las promociones privadas de obra nueva que hubieran comprado suelo a precio de mercado, y las pocas promociones que se mantuvieran, tendrían que subir los precios para que les compensara la cesión del 30%.

Por ultimo, en cuanto a las ayudas de 250 euros para que los jóvenes se puedan emancipar, aunque parezca inapropiado decirlo, nos parecen un parche con un claro mensaje ideológico y electoral. Parece que el Gobierno todavía no se han dado cuenta que la solución al problema del alquiler no está del lado de la demanda, sino que está en el lado de la oferta y es ésta la que hay que potenciar a través de medidas que incentiven la aparición en el mercado de más viviendas, y no de legislar con medidas punitivas, que lo único que van a hacer es contraer de forma importante la oferta existente. Además, esta medida podría dar lugar, como ya ocurrió en la época de Zapatero, que creó una medida similar, a que los arrendadores pudieran subieran las rentas de sus alquileres en la cantidad bonificada en el cheque.

Si se aprobaran las medidas filtradas las consecuencias podrían ser perfectamente estas:

- Descenso importante de la oferta de viviendas en alquiler, como ya ha ocurrido en otros lugares donde se han intervenido los precios.

 - Desaparición de grandes y pequeños inversores que invertían en el alquiler de inmuebles para rentabilizar sus inversiones.

- Desaparición de promotores privados de obra nueva, y los pocos que queden subirán los precios para compensar las cesiones a las que se van a ver obligados a realizar. Todo esto llevará aparejada una reducción del numero de licencias de obras.

- Mantenimiento de los altos precios del alquiler al haber menos oferta.

- Afloramiento de una importante economía sumergida para compensar las rentas que los arrendadores hayan tenido que bajar.

- Creación de una enorme inseguridad jurídica ante las noticias tan contradictorias que se están filtrando, lo que va a requerir un alto grado de especialización en el alquiler.

- Aparición de guetos y largas listas de espera para poder acceder a alquileres sociales en las llamadas zonas tensionadas.

- Y por último, se prevé un importante deterioro del parque de viviendas en alquiler, al recortársele a los arrendadores los ingresos que tenían para mantener las viviendas.

Parafraseando a James Carville, asesor de Bill Clinton, ¡es la oferta, estúpido!

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.