La vía legal para vender la casa y seguir viviendo en ella hasta comprar otra

Es muy habitual que un propietario venda una vivienda, recibiendo la totalidad o la mayor parte del precio, pero que no la entrega al comprador hasta pasado un determinado período de tiempo (bien porque precisa de tiempo para adquirir otra con el dinero obtenido por la venta, bien porque no le han entregado la vivienda previamente adquirida, o por otra serie de circunstancias).

El plazo máximo, contemplando el último día que tiene el vendedor, para la entrega de llaves de la vivienda queda pactado en la escritura pública de compraventa que se formaliza ante notario; y es a partir de dicho plazo, cuando se suele fijar un importe en concepto de penalización por cada día de retraso que se produzca en dicha entrega.

Pero, durante ese intervalo de tiempo, en el que el vendedor deja de ser propietario, pero ocupa y usa la vivienda, ¿en concepto de qué ocupa la vivienda?

Dependiendo del mayor o menor período temporal concedido al vendedor, para que siga haciendo uso de la vivienda que ya ha transmitido, y de los acuerdos a los que quieran llegar entre sí, vendedor y comprador, sobre todo en referencia a, quién, y en qué proporción se hace cargo cada uno de ellos de los gastos inherentes a la vivienda, es por lo que es necesario contemplar en la propia escritura pública de compraventa la calificación jurídica adecuada en la que queda el vendedor, que evite futuros quebraderos de cabeza y sorpresas innecesarias; debiendo descartarse, en principio, la fórmula del alquiler -incluso aunque se acordara el pago de una cantidad similar a la de una renta durante ese espacio temporal-, por los problemas que se pudieran generar.

Previamente, vamos a ver cuáles son las diferencias entre propiedad y posesión, o propietario y poseedor.

Qué es la posesión de la vivienda

como claramente indica la palabra, la tiene quien hace uso, o tiene la posibilidad de hacer uso, de la vivienda o inmueble. La posesión la tiene, consecuentemente:

1. El propietario que no haya cedido el uso del inmueble por ningún concepto.

2. La persona a quien se haya cedido el uso del inmueble, por parte del propietario, ya sea en concepto de arrendatario, precarista o comodatario.

Qué es la propiedad de la vivienda

Por tanto, mientras que la posesión se adquiere por la cesión a un tercero, por parte del propietario, del uso del inmueble o vivienda; la propiedad, se adquiere a través de una transmisión realizada, bien por compraventa, bien por herencia o bien por donación.

El poseedor, por tanto, solo tendrá el derecho de uso del inmueble; mientras que el propietario, no solo tiene ese mismo derecho de uso, sino también la capacidad de disponer de él como le plazca, y dentro de la legalidad vigente.

Las fórmulas legales para permanecer temporalmente en la casa vendida

Pues bien, vendida una vivienda en la que quien vende (propietario) va a permanecer en su uso durante un tiempo, el derecho de propiedad pasa directamente al comprador, quien habrá de asegurar, mediante los oportunos acuerdos y su regulación, que la entrega se haga durante o en la fecha límite del tiempo pactado y en las condiciones y estado en el que compró el inmueble.

Por tanto, ese derecho de uso, o posesión temporal de quien ya vendió la vivienda, podría quedar regulada por varias figuras jurídicas en virtud del principio por el que se adquiere la posesión, que no es otro que el de la cesión.

Tal y como hemos visto anteriormente, la posesión del inmueble se adquiere, entre otras cuestiones, por la cesión voluntaria del propietario, a través de cualquiera de las siguientes fórmulas: 1) el arrendamiento; 2) la ocupación en concepto de precarista por consentimiento del propietario; 3) la ocupación en concepto de comodatario, también por consentimiento del propietario.

En el supuesto que estamos analizando, de ocupación por parte del anterior propietario, por un período determinado, hemos de descartar el arrendamiento, figura habitualmente propuesta cuando los períodos de seguir residiendo en la vivienda superan los tres o cuatro meses: “vendo, cobro el precio, pero pago un alquiler durante el tiempo que voy a permanecer en la vivienda”. El riesgo de acceder a esa propuesta no es, ni nada menos que, la posibilidad de encontrarnos con una vivienda pagada y un alquiler que puede durar hasta cinco años, a voluntad del arrendatario (anterior propietario), de acuerdo con la regulación legal actual del arrendamiento, la que no puede ser contravenida ni por acuerdo expreso entre las partes, siendo sancionada de nulidad el pacto que pretenda ir contra la ley y las prórrogas en la misma recogidas.

Por tanto, nos quedarían como opciones el precario y el comodato, figuras jurídicas muy similares entre sí, que pueden confundirse debiendo ser extremadamente cuidadosos en su elección, dependiendo siempre de los acuerdos a los que lleguen las partes intervinientes -vendedor y comprador-, fundamentados en quién y en qué proporción van a ser abonados los gastos, o no, durante el período de tolerancia de permanencia por parte de quien fue propietario; tales como los gastos de comunidad, seguro de la vivienda, impuesto sobre bienes inmuebles, reparaciones sobre elementos dañados o estropeados de manera fortuita, etc.

La principal diferencia entre precario y comodato, es que este último, el comodato, se hace para un uso o plazo determinado.

El precario tiene lugar cuando el dueño, en este caso el comprador, tolera o cede el uso de la vivienda a otra persona para que la use sin más, sin contraprestación alguna, y sin pagar renta. Dicha cesión se hace, habitualmente, sin establecer una duración determinada o sin especificar un uso concreto, y el propietario puede solicitar recuperar la vivienda, en cualquier momento.

El comodato consiste en ceder el uso de la vivienda de forma gratuita -sin pagar renta alguna-, si bien se establece para un uso concreto y/o durante un plazo determinado. Ambas partes pueden pactar que, entre las obligaciones del comodatario (en este caso anterior propietario de la vivienda), y dado el plazo más o menos largo que se pueda acordar, se encuentren que, este último, corra con determinados gastos, que habrán de ser determinados concretamente, además de los obligados por Ley, que son todos aquellos que resulten necesarios para el uso y conservación de la vivienda prestada.

El comodatario, debe conservar y servirse de la vivienda, y devolverla cuando llegue el plazo pactado o concluya el uso para el que se prestó.

Resulta que lo más habitual en la práctica, en estas situaciones, es pactar en la propia escritura un período que denominan precario, el que será, más o menos razonable, si el vendedor no tiene que abonar importe alguno durante su permanencia en la vivienda por ningún concepto; pero entiendo que lo más adecuado jurídicamente, por todo cuanto ha quedado dicho anteriormente, es pactar dicho período en calidad de comodato, por ser precisamente, la limitación temporal característica del mismo, lo que lo diferencia del precario.