Carmen Gimenez G&G Abogados

Es habitual que un propietario venda una vivienda, pero que no la entrega al comprador hasta pasado un determinado período de tiempo. El plazo máximo para la entrega de llaves de la vivienda queda pactado en la escritura pública de compraventa. Y la figura legal que debe de usarse es el comodato, tal y como recuerda Carmen Giménez, socia titular del despacho G&G Abogados.

El Supremo ha establecido recientemente el reparto definitivo de los gastos hipotecarios entre banco y cliente en aquellas escrituras anteriores a la ley hipotecaria de 2019, aunque todavía no está claro qué plazo tiene el consumidor para reclamar. Según la letrada Carmen Giménez, de G&G Abogados, el Alto Tribunal todavía debe pronunciarse sobre cuándo debe ponerse el contador a cero, aunque los juristas manejan diferentes fechas, según las sentencias dictadas en los últimos tiempos. Repasamos los diferentes escenarios.

La Audiencia Provincial de Oviedo, en una sentencia reciente, establece que la entidad financiera es la que debe asumir el gasto de la tasación de la vivienda, un paso imprescindible a la hora de conceder la hipoteca. Su decisión está en línea con las de otros juzgados provinciales, como los de Madrid o Málaga, y sigue la doctrina del fallo del Tribunal de Justicia de la UE del pasado julio. El Tribunal Supremo todavía debe pronunciarse en esta materia.

En los últimos tiempos tribunales y jueces han defendido diferentes criterios sobre los gastos de formalización de las hipotecas, lo que, según la abogada Carmen Giménez, ha creado inseguridad jurídica y ha llevado a los consumidores a retrasar la reclamación de lo pagado de más. A pesar de que la solicitud de la nulidad no prescribe, hay dudas sobre el plazo para recuperar los importes pagados de más. La teoría más restrictiva sitúa el 28 de diciembre de 2020 como fecha límite, por lo que la letrada anima a presentar ya la reclamación.

La Sala Primera del Tribunal Supremo se ha pronunciado por primera sobre sobre la comisión que cobraban los bancos de manera automática a los hipotecados que impagaban parcial o totalmente la cuota hipotecaria mensual. Se trata de la comisión por reclamación de posiciones deudoras y el Alto Tribunal la ha declarado nula por abusiva.

Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, ha centrado su exposición en el marco de inmonext 2019, en el IRPH. A partir de la crisis, el euríbor bajaba y el IRPH, en lugar de seguir el camino de su compañero, empezaba a subir, algo que no entendían los consumidores. Tras varias demandas contra los bancos y una sentencia desfavorable del Supremo a los consumidores, ahora el TJUE tiene que pronunciarse sobre el IRPH. Te explicamos cómo se calcula y en qué punto legal se encuentra.

El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Teruel ha elevado cuestión prejudicial al Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para saber cuáles son los efectos de los acuerdos (o novaciones) que algunos hipotecados firmaron con los bancos para reducir o eliminar simplemente la cláusula suelo, sin percibir cantidad alguna de las cobradas en exceso y con renuncia a reclamar posteriormente o iniciar acciones judiciales.

Las cláusulas multidivisas pueden ser objeto de examen por parte de los tribunales en referencia a su abusividad (la información facilitada no fue clara y comprensible). En caso de falta de transparencia, el plazo para la reclamación es imprescriptible. Aquellos hipotecados que hayan cancelado voluntariamente el préstamo en divisas y aquellos afectados por un desahucio, como consecuencia de esta cláusula, podrán recuperar el dinero cobrado de más.

El Alto Tribunal ha concretado quién y cómo se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se devenga por la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria. El tributo debe abonarlo el cliente, mientras que los documentos notariales se reparten al 50% y las copias, quien las solicite. Sin embargo, aún se pueden reclamar gastos como el Registro de la Propiedad, los honorarios del notario, la parte proporcional al timbre, las copias no solicitadas o los intereses de demora del AJD.

La llamada plusvalía municipal es uno de los impuestos con los que los ayuntamientos consiguen mayores ingresos, junto al IBI.

Aunque ya se han desvelado las principales cláusulas abusivas, todavía hay algunas que desconoce el gran público. Hay una que tiene toda hipoteca, pero que sólo sale a la luz cuando el hipotecado deja de pagar parcial o totalmente una cuota mensual. Se trata de la comisión por reclamación de posiciones deudoras, una comisión que cobra el banco de manera automática cada vez que hay un impago.

La comisión de apertura de una hipoteca es otra de las cláusulas abusivas que está tumbando la justicia en algunos casos. Pero, ¿a qué responde? ¿Dónde puedo buscar dicha cláusula en el préstamo? ¿Es siempre nula? ¿Qué pasos hay que dar para reclamar? Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, recuerda que es abusiva cuando el banco la impone en el préstamo sin negociar con el cliente. En este caso, el consumidor puede iniciar una reclamación a través del servicio de atención al cliente del banco y, en última instancia, de los tribunales.

La última sentencia del Tribunal Supremo marca un punto de inflexión en las hipotecas multidivisa, aquellas que están vinculadas a una moneda extranjera. Para el Alto Tribunal, son nulas cuando el banco no ha proporcionado al cliente la información necesaria para entender los riesgos que entraña un préstamo de este tipo. Además, el plazo para reclamar es imprescriptible, lo que significa que incluso beneficia a las hipotecas canceladas o ejecutadas. Resumimos los cambios y cómo reclamar.

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que ha aprobado el Gobierno, cuya principal misión es dar transparencia al consumidor y seguridad jurídica a la banca en materia hipotecaria tiene lagunas relacionadas con las cláusulas abusivas.El texto deja entrever que algunas cláusulas como el vencimiento anticipado o el interés de demora podrían seguir existiendo en muchos préstamos.

A lo largo de estos años de lucha judicial contra las cláusulas abusivas, son muchos los ‘acuerdos’ entre bancos e hipotecados con los que estos accedían a una rebaja del tipo establecido como cláusula suelo o a su completa eliminación a cambio de renunciar a recuperar su dinero. Sin embargo, el Tribunal Supremo recuerda que una cláusula suelo es nula por falta de transparencia, y no puede ser convalidada por un acto o acuerdo posterior. Así, estima que el banco debe devolver todas las cantidades cobradas de más.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha determinado en una sentencia que cuando un banco concede una hipoteca multidivisa debe facilitar al hipotecado la información suficiente, clara y comprensible. De lo contrario, se considera una cláusula abusiva más.

Faltan tan solo unos días para que nuevamente el Tribunal Supremo vuelva a decidir sobre las hipotecas multidivisa, con la esperanza de que se aclare la confusión generada sobre si es un instrumento financiero derivado o no y más después del reciente fallo de Europa que las declara abusivas si se concedieron sin avisar del riesgo. Por eso, los abogados expertos en la materia esperan que se considere una cláusula abusiva más y, por tanto, que debía de haber cumplido con el control de transparencia por parte de la banca.

Muchos de los inmuebles adquiridos en la época de la burbuja inmobiliaria, cuando los precios estaban disparados, se están vendiendo actualmente por debajo del precio de su adquisición. Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, señala que es esencial estudiar caso por caso, investigar el valor catastral del año de adquisición, del año de transmisión, de las ponencias de valores, así como las estadísticas oficiales de precios para poder justificar el desfase entre el valor catastral y los precios de mercado. El informe de un perito no es imprescindible.

¿Es posible que una persona al borde del desahucio o ya desahuciada pueda recuperar su casa? Sí, lo es, gracias a la nulidad de actuaciones en el proceso de ejecución hipotecaria.

Desde el pasado 1 de junio se han creado los nuevos juzgados destinados a resolver los casos de las cláusulas suelo. Sin embargo, no se van a dedicar sólo al enjuiciamiento de las ‘suelo’, ni tampoco están aún en funcionamiento, tal y como denuncia Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados. La gran mayoría de estos juzgados carecen del personal y de los medios necesarios para trabajar y administrar justicia, un hecho que está perjudicando a los afectados por las cláusulas abusivas de las hipotecas.

A partir de hoy los afectados por las cláusulas suelo podrán acogerse al mecanismo extrajudicial creado por el Gobierno y presentar sus reclamaciones a los bancos para recuperar las cantidades cobradas de más. Los expertos consultados por idealista/news ven algunos pros y muchos contras.

Si participaste en una macrodemanda contra las cláusulas suelo y sólo recuperaste las cantidades cobradas de más desde mayo de 2013, aún tienes posibilidades para obtener la devolución de todo lo cobrado de más desde la firma del contrato hipotecario: demandar de manera individual la nulidad de estas cláusulas porque no se trata de un supuesto de cosa juzgada.

A la banca se le acumulan los problemas. Se le abre otro frente judicial diferente a la cláusula suelo o la de los gastos de formalización de la hipoteca: la cláusula de vencimiento anticipado. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) está cocinando una sentencia sobre esta disposición de la que ya ha sentenciado que, si los jueces españoles la consideran abusiva, debe eliminarse del contrato. Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, asegura que declarada abusiva esta cláusula, la ejecución hipotecaria se tendrá por inexistente.

Al sector financiero se le ha abierto otro frente judicial de gran calado distinto al de las cláusulas suelo. Varias sentencias obligan a los bancos a asumir parte de los gastos en la formalización de las hipotecas. Como reacción, seis entidades han cambiado esta cláusula para evitar demandas.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado la razón a los cerca de 3,5 millones de afectados por las cláusulas suelo al establecer la retroactividad total en la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios.