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Cómo ganar un juicio contra la plusvalía municipal cuando se vende una casa en pérdidas

Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Muchos de los inmuebles adquiridos en la época de la burbuja inmobiliaria, cuando los precios estaban disparados, se están vendiendo actualmente por debajo del precio de su adquisición, y en el mejor de los casos, por el mismo importe por el que fueron comprados.

Los propietarios de esos inmuebles adquiridos por cualquier título o acto traslativo del dominio (compra, herencia o donación) se ven abocados a pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (IIVTNU) o plusvalía municipal, por el simple hecho de venderlos, o de adquirirlos por ser los donatarios o los herederos. Es decir, se ven obligados, por la redacción de una Ley que adolece de falta de previsión, y por la aplicación automática de la fórmula que en la misma se contempla, a abonar un impuesto que:

  • Ha de vincularse al principio constitucional de capacidad económica, por el simple hecho de ser un impuesto; de manera que existirá obligación de tributar cuando el contribuyente (vendedor, heredero o donatario) tenga un beneficio por la transmisión, que se traduce en ese incremento del valor del terreno, el que, en consecuencia, se incorpora a su patrimonio.
  • Somete a tributación el incremento de valor del terreno (aclarando que no es objeto de tributación el valor del terreno, sino su incremento), de tal manera que, si dicho incremento de valor resulta inexistente, no debería de haber discusión conceptual alguna, razón por la que el Ayuntamiento correspondiente, simplemente habría de limitarse a no cobrarlo.

Ya es muy conocido que el Tribunal Constitucional se ha pronunciado a este respecto, indicando que cuando no existe incremento patrimonial o hecho gravable, el cobro del impuesto significa vulnerar el principio de capacidad económica en tanto en cuanto se están gravando rentas inexistentes o ficticias, pudiendo calificarse la recaudación como de confiscatoria.

¿Y cómo se están pronunciando los Juzgados tras las Sentencias del Tribunal Constitucional?

A pesar de que ya había sentencias de distintos Tribunales Superiores de Justicia (por ej. Cataluña y Madrid), en referencia a la posibilidad que tenían los contribuyentes de demostrar y acreditar que no existía el incremento de valor que arrojaba la automática fórmula matemática prevista legalmente; tras las sentencias dictadas por el Tribunal Constitucional, son ya varios los Juzgados que están determinando que, es precisamente el Ayuntamiento quien tiene que justificar -cuanto el contribuyente declara que ha vendido a pérdidas o por precio idéntico al que compró-, que se ha producido el incremento de valor que sirve como base imponible para el cálculo del impuesto.

La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de Enero de 2016 fue un anticipo de este criterio que ahora se sostiene en Juzgados como Cartagena y Madrid, siendo de esta última ciudad una de las sentencias obtenidas por quien suscribe este artículo (asunto en el que la adquisición originaria lo fue por herencia), y en la que textualmente se dice:

“En definitiva se muestra que efectivamente no ha existido incremento de valor, sin que la Administración demandada haya aportado ninguna prueba de la que pueda deducirse, de manera objetiva, que se ha producido un incremento real del valor del terreno en el período que se ha considerado……”

¿Y es suficiente con alegar que el Ayuntamiento tiene que demostrar ese incremento de valor? ¿Cómo puede defenderse un contribuyente de este impuesto de plusvalía municipal?

A pesar de que ya hay sentencias en el sentido que se ha apuntado anteriormente: que ante una declaración de un contribuyente de que en su venta no ha obtenido ganancias, es al Ayuntamiento a quien le corresponde probar lo contrario, entiendo que no es suficiente con hacer solamente esta alegación, sino que tiene que haber un mínimo esfuerzo con tendencia probatoria por parte del sujeto pasivo del impuesto, sin necesidad de que en todos los casos sea imprescindible un informe pericial, el que, por otro lado, supone un sobrecoste añadido.

Creo que es fundamental estudiar caso por caso, y ver en cada uno en concreto cuáles han sido los distintos valores catastrales del suelo que se han ido fijando a lo largo del período objeto de imposición; es decir, hacer una investigación del valor catastral del año de compra o adquisición, del año de venta o transmisión, y de las anualidades intermedias, así como de las ponencias de valores (fecha de justificación de las mismas y fecha de su entrada en vigor) para, conjuntamente con estadísticas oficiales del mercado inmobiliario, poder justificar si los valores catastrales han corrido la misma suerte de fluctuación a la alza o a la baja que los precios de mercado que obligatoriamente les han debido de servir de base para el cálculo de los primeros.

En el asunto que he reflejado anteriormente del Juzgado de Madrid, tras la revisión de los valores catastrales, se observó cómo se había producido un ascenso de dichos valores durante el período de la crisis inmobiliaria (hecho contrario a la previsión legal, puesto que si lo valores de mercado están en descenso, el valor catastral nunca puede ascender), para finalmente reducir dicho valor en los años próximos a la venta del inmueble en más del 750%, girándose, a pesar de tan escandalosa disminución, el impuesto de plusvalía municipal.

Así mismo, y como prueba o valor añadido, puede servir el informe de tasación que el adquirente en una compra encarga a un tasador para la obtención del préstamo hipotecario, instante en el que el vendedor podrá solicitar que se le amplíe o complete dicho informe en cuanto a la determinación del valor del suelo en el momento de la transmisión. Dicho complemento resultará innecesario cuando la transmisión lo sea de una vivienda unifamiliar por contener el informe de tasación tal dato por defecto. Eso sí, tendrá que ponerse de acuerdo con su comprador para obtener una copia del informe de tasación.