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Hipotecas multidivisa: desahuciados y exhipotecados podrán recuperar lo cobrado de más

Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados

Ya conocemos cuáles son los efectos de haber contratado una hipoteca multidivisa o multimoneda. Uno de ellos es que, como consecuencia de la fluctuación de la divisa, el capital prestado, y en definitiva adeudado a la entidad financiera, está en constante recálculo, de manera que se puede adeudar, como de hecho así es, un importe mayor que el que realmente se percibió en el momento de solicitar el préstamo que compromete la vivienda que, en general, suele ser el domicilio habitual; y eso incluso aunque hayan transcurrido varios años desde que se solicitó el préstamo y se haya ido pagando o amortizando religiosamente.

El resultado de los procedimientos judiciales, tras solicitar la nulidad de las cláusulas con contenido en divisas o multidivisas, y después de realizarse el oportuno control judicial sobre si hubo transparencia por parte de la entidad financiera al facilitar la información precontractual al prestatario-hipotecante; suele ser el de condena, a los bancos, al recálculo del préstamo en euros desde el principio, como si el mismo se hubiera solicitado y se hubiera concedido en euros.

Este hecho está provocando, hoy en día, una minoración del importe de deuda pendiente que el banco afirma que mantiene el prestatario, puesto que al haberse debilitado el euro respecto de la divisa en la que se calcula el préstamo, el capital adeudado ha subido exponencialmente en referencia al capital inicialmente prestado.

Y esto ocurre en las hipotecas que todavía están vigentes, pero ¿qué pasa si el hipotecado ha cancelado el préstamo, o bien se ha cancelado forzosamente la garantía hipotecaria, pero queda una deuda pendiente del préstamo?

Cancelación del préstamo por parte del prestatario de forma voluntaria y, por tanto, cancelación de la garantía hipotecaria

Las cláusulas multidivisas o multimoneda pueden ser objeto de examen por parte de los tribunales en referencia a su abusividad, analizándose, tal y como se ha indicado anteriormente, si la información precontractual ofrecida al prestatario fue clara y comprensible, de manera que entendiera cuáles podían ser las consecuencias, tanto económicas como jurídicas, derivadas de la contratación de este complejo producto.

El plazo para la reclamación o demanda judicial basada en la falta de transparencia, y por tanto,  abusividad de este tipo de cláusulas es indefinido, o lo que es lo mismo, imprescriptible.

El prestatario que haya cancelado voluntariamente el préstamo en divisas, amortizando un importe superior al que le hubiera correspondido, podrá seguir solicitando la nulidad de las cláusulas, incluso aunque el contrato ya no exista, con las consecuencias que se deriven de dicha nulidad, y que en este caso, al no existir importe del préstamo del que poder aminorar la cantidad resultante, dicha suma habrá de ser reintegrada al prestatario en efectivo metálico.

¿Y si el préstamo ha sido cancelado forzosamente como consecuencia de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria y la adjudicación de la vivienda en pública subasta?

Si el procedimiento judicial se instó por una cantidad, en concepto de principal, cuyo importe era superior al préstamo concedido inicialmente, y se ha adjudicado la vivienda en subasta pública, pueden darse dos situaciones:

1.- Que con el importe de la adjudicación haya quedado cancelada la deuda (cosa que suele ser improbable).

2.- Que, aun habiéndose adjudicado la vivienda, al prestatario todavía le quede una deuda pendiente (lo que ocurre en la mayoría de los casos).

Pues bien, en ambos supuestos se podrá solicitar la nulidad de las cláusulas multidivisa, tal y como hemos visto anteriormente, y además una indemnización por los daños morales y perjuicios sufridos y que se puedan acreditar (informes médicos, psicológicos, psiquiátricos, renta por el alquiler de una vivienda, etc…).

La cuantificación de los perjuicios vendrá determinada por los recibos o facturas que tenga el prestatario, y la de los daños morales, de difícil pero no imposible cuantificación, podrá determinarse por el importe resultante de la diferencia entre la deuda real en euros que tenía el prestatario en el momento en que dejó su primera cuota impagada y el valor de tasación del inmueble que conste en la escritura de hipoteca, o valor que se tiene en cuenta para la venta en pública subasta.

Mientras que en el primero de los casos, de existir alguna diferencia entre el importe que por principal se reclamaba y el importe recalculado en euros, dicha cantidad habrá de ser reintegrada en efectivo; en el segundo, y quedando una deuda declarada por la entidad e inscrita en los registros de morosos y en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), se deberá de conseguir la cancelación y eliminación de dicha deuda de cuantos registros en los que figure.

En cualquiera de los casos, y con carácter previo a una demanda judicial, es conveniente realizar una reclamación extrajudicial al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera o banco con los que se suscribió el préstamo, o entidad actual a la que se haya fusionado o haya absorbido al banco que concedió dicho préstamo con garantía hipotecaria.