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Cómo reclamar la nulidad de la comisión de apertura en una hipoteca por abusiva

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Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

La comisión de apertura de una hipoteca es otra de las cláusulas abusivas que está tumbando la justicia en algunos casos. Pero, ¿a qué responde? ¿Cómo saber si un préstamo contiene dicha cláusula? ¿Es siempre nula? ¿Qué pasos hay que dar para iniciar una reclamación? Respondemos a todas estas dudas:

>> Descárgate aquí el modelo de reclamación 

1. ¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura de una hipoteca es el importe que cobra el banco al formalizar el préstamo, y cuya justificación es la de cubrir los gastos administrativos y de gestión de dicho préstamo.

La procedencia de su cobro pasa porque se puedan justificar los servicios a los que responde el importe finalmente abonado a la entidad mediante el cargo en la cuenta del hipotecante.

Los requisitos que sirven de fundamento para el cobro de la comisión de apertura son que los servicios a los que responde sean:

1) aceptados o solicitados por el cliente bancario,

2) prestados por la entidad,

3) y concretos y reales, es decir, que se puedan demostrar.

No debemos de confundir la comisión de apertura con los gastos de hipoteca.

2. ¿En qué lugar de la escritura de hipoteca podemos encontrar la comisión de apertura?

Habitualmente la podremos encontrar en la cláusula CUARTA O 4ª.-, que trata de las distintas comisiones que percibe o puede percibir la entidad financiera a lo largo de la vigencia del préstamo hipotecario. Mientras que la comisión de apertura la encontramos en la referida cláusula CUARTA, la cláusula que contiene los gastos inherentes a la formalización del préstamo, se encuentra en la QUINTA.

Un ejemplo del texto que podemos encontrar en nuestra escritura de hipoteca, es el siguiente:

“El BANCO percibirá, en concepto de comisión de apertura, el 0,75% del préstamo, devengada y a satisfacer por la parte prestataria de una sola vez, al formalizarse esta operación.”

Con un ejemplo real, y de acuerdo a la cláusula referida, si el importe del préstamo solicitado ascendiera a 100.000 euros, la cantidad a abonar por el concepto de comisión de apertura sería de 750 euros, siendo que si el préstamo fuera de 200.000 euros, la suma a pagar por este concepto sería el doble, o lo que es lo mismo, de 1.500 euros.

En el ejemplo utilizado podemos observar como el banco, por un “mismo servicio” que resulta ser indeterminado, a diferentes cuantías de préstamo, cobra también distintos importes.

3. ¿Cuál es la base para reclamar la comisión de apertura y cómo se reclama?

La cuestión radica en averiguar, y por tanto demostrar, si el importe de la comisión obedece o no a un gasto que tuvo que hacer el banco por la concesión de la hipoteca. Y, precisamente, habrá de ser el banco o entidad financiera quien acredite que el cobro de dicha comisión responde a un servicio concreto y efectivamente prestado al cliente, y a solicitud de este último.

Si eso no es así, dicha cláusula, la de la comisión de apertura, se corresponderá de nuevo con una condición general de la contratación, predispuesta e impuesta (por tanto, sin negociar con el deudor hipotecario), que resultará abusiva por generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes (prestamista y prestatario) y en perjuicio o detrimento de quien solicitó el préstamo con garantía hipotecaria, quien se encuentra en una posición de inferioridad respecto del profesional.

Ante esta situación, el consumidor-cliente bancario, habrá de dirigir un sencillo escrito al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera con la que contrató el préstamo, el que tiene dos meses para contestar, y en caso de no contestar o hacerlo negativamente a la reclamación efectuada, podrá acudir a la correspondiente demanda judicial.

Si finalmente el consumidor quiere interponer una demanda judicial para impugnar la cláusula que contiene la comisión de apertura, solicitando su nulidad por abusividad, y con las consecuencias derivadas de dicha nulidad, que no son otras que el reintegro de lo indebidamente pagado por ese concepto más sus intereses legales; siempre es recomendable que aproveche e impugne cuantas cláusulas tenga en su contrato y que sean abusivas, tales como: comisión por reclamación de posiciones deudoras, intereses moratorios o de demora, vencimiento anticipado, cláusula suelo, cláusulas multidivisa, cláusula 365/360... En definitiva, las cláusulas que aparecerán en una lista con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Dichas cláusulas, en previsión de la futura demanda judicial, deberían de incorporarse a la reclamación previa referida, dirigida al Servicio de Atención al Cliente de la entidad.