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El embrollo de los gastos hipotecarios: qué fechas límite se están manejando para reclamar al banco

A la espera de que el Supremo se pronuncie, los expertos recomiendan reclamar de forma extrajudicial cuanto antes

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Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados

La sentencia sobre gastos hipotecarios y comisión de apertura, dictada el 16 de julio de 2020 por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), volvió a traer inseguridad jurídica sobre los gastos hipotecarios, que se mantiene como un asunto candente desde hace ya cuatro años. A pesar de que empezábamos a vislumbrar la estabilidad sobre qué gastos se pueden reclamar tras los últimos fallos del Tribunal Supremo, todavía no está claro cuál es el plazo para reclamar o cuándo ya no es posible.

El TJUE dijo en su sentencia de Julio de 2020 que no contraviene la Directiva el hecho de que un país miembro regule y distinga el plazo para reclamar la nulidad de la cláusula, del plazo para la restitución que se deriva de dicha nulidad, siempre y cuando este último no haga difícil o imposible la reclamación a que tiene derecho el consumidor; adelantando ya que ese plazo puede empezar a correr desde que el consumidor haya tenido o pueda tener conocimiento de que puede reclamar.

Es tras esa declaración del TJUE cuando nuevamente empiezan a temblar los cimientos de la seguridad jurídica, y nos empezamos a mover en arenas movedizas nuevamente, cuando ya teníamos prácticamente establecido que los importes que se han de reintegrar al consumidor llevaban el mismo hilo conductor que la nulidad de la cláusula de gastos, es decir, que era imprescriptible.

En mi opinión, el importe que se ha de devolver al consumidor como consecuencia de la nulidad de la cláusula de gastosdebe llevar el mismo recorrido que dicha cláusula, aunque a veces nos encontramos que los caminos de la justicia son “inescrutables”, hasta que se homogenizan o se ordenan a través de nuestro Tribunal Supremo. Cosa que no ha ocurrido todavía en el asunto que comentamos: la prescripción o no para reclamar los importes devengados por la declaración de nulidad de la cláusula.

Recordemos que el reparto definitivo que ha establecido recientemente el Supremo es que el banco debe asumir el 100% de la tasación, de la gestoría y el registro, así como el 50% de la notaría en aquellas escrituras anteriores a la ley hipotecaria de junio de 2019, y siempre que la cláusula de los gastos hipotecarios sea considerada nula. El cliente, por su parte, debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), así como el otro 50% de la notaría.

Para un mejor entendimiento, voy a resumir las diferencias entre reclamar de una manera o de otra, así como los distintos plazos en los que se mueven las diferentes fuentes jurídicas. Sobre mi criterio, podemos establecer una doble vertiente:

  • Si se solicita la nulidad de la cláusula y sus consecuencias económicas, es decir, que una vez sea declarada nula la cláusula por el Juzgado, se deriven dentro del mismo procedimiento las consecuencias económicas de dicha declaración de nulidad, para lo que se habrá de aportar a la demanda judicial que se presente, las facturas abonadas por el consumidor, la acción es imprescriptible.
  • Si por el contrario se solicita la nulidad de la cláusula y sus consecuencias, pero no se acompaña a la demanda judicial las facturas para la determinación de los importes por parte del Juzgado, el plazo para reclamar dichas cantidades en otro procedimiento será el de 5 años a contar desde la fecha de la sentencia que se dicte declarando la nulidad de la cláusula.

Este no deja de ser mi propio criterio y el de otros muchos juristas, pero no somos, en definitiva, quienes dictamos las sentencias.

Los plazos que hay (de momento) sobre la mesa

Ahora bien, como ya conocemos, se dispararon las alarmas el pasado diciembre, anunciando concretamente que el último día de plazo para reclamar los importes de los gastos hipotecarios era el 28 de dicho mes. Se trata del plazo más restrictivo y se ha tratado como fecha límite de forma preventiva.

Pero ¿qué otros plazos se manejan?, o más concretamente, si la reclamación de los importes solo se pudiera hacer a partir de determinada fecha, ¿cuál sería esa fecha en concreto? Y, por tanto, ¿cuándo finalizaría ese plazo?

La abogada recuerda que la respuesta no se conoce con certeza, aunque aclara que “barajan varias que veremos a continuación, y a las que se han sumado, como no puede ser de otra manera, los 82 días del estado de alarma en el que se han visto suspendidas todas las actuaciones judiciales y todos los plazos jurídicos, tanto de caducidad como de prescripción”.

El Ministerio de Consumo anunció en su momento que el plazo para reclamar finalizaba el pasado 21 de enero, adoptando como base la fecha de publicación de la primera Sentencia del Tribunal Supremo que se pronunció sobre la cláusula de gastos, de 23 de diciembre de 2015, que fue publicada el 21 de enero de 2016. Pero el Ministerio no cayó en la cuenta de que, en todo caso, de ser esa la fecha en la que habría que iniciar el cómputo del plazo de los cinco años, habría que añadirle al mismo los 82 días del primer estado de alarma, por lo que no finalizaría hasta el 13 de abril de 2021 próximo.

Otras fechas que se manejan para el cálculo del plazo de los cinco años (más 82 días), son las de las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019, en las que dicho Tribunal hizo el famoso reparto salomónico de los gastos hipotecarios, que luego se ha visto obligado a modificar mediante sentencias de octubre de 2020 (en referencia al gasto de la gestoría), y de enero de 2021 (sobre el gasto referido a la factura de tasación). 

Lo cierto es que todavía no conocemos cuál será el criterio que sirva de unificación a tal baile de fechas, y que obligadamente habrá de dictar el Tribunal Supremo, pero ante tanta diversidad, y de seguirse el criterio de que hay un plazo para reclamar, lo más razonable sería que el mismo empezara a correr desde que definitivamente el consumidor sabe cuál es el importe que se puede reclamar, y que ha variado a lo largo de cuatro años; y esa fecha no es otra que la que determina que la factura de tasación ha de ser abonada por el banco o entidad, es decir, desde el 27 de enero de 2021. El plazo, por tanto, se extendería hasta el 27 de enero de 2026.

No obstante, como en muchas ocasiones, la tinta de las plumas las carga el diablo, por lo que es recomendable no esperar más y hacer la reclamación extrajudicial para poner el contador del plazo de la prescripción (que es de cinco años) a cero.

Cómo reclamar los gastos hipotecarios

El primer movimiento es presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario; o, en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca. [Descárgate aquí el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca]

Transcurridos dos meses desde que se presente dicha reclamación, y siempre que no haya contestado el Servicio de Atención al Cliente o que la contestación haya sido negativa, el consumidor podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador. En este sentido, el Supremo ha dictaminado recientemente que el banco debe asumir las costas del procedimiento, siempre que no haya querido llegar a un acuerdo extrajudicial y obligue al cliente a acudir a los tribunales a reclamar lo mismo. 

La recomendación es reclamar todos los gastos más sus intereses legales desde la fecha del pago de cada uno de ellos, y es necesario aportar las facturas para acreditar lo que pagó por cada concepto.