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Cómo celebrar juntas de propietarios en tiempos de pandemia

Gtres
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Tras 16 meses de pandemia, y con la quinta ola planeando sobre nuestras cabezas, observamos que la vigente Ley de Propiedad Horizontal, en pleno siglo XXI, no prevé la posibilidad de celebrar las Juntas de Propietarios por medios telemáticos, a pesar de contemplar una serie de obligaciones de carácter ineludibles, como es la de celebración de una Junta General Ordinaria anual, en la que se han de aprobar las cuentas de la comunidad, el plan de ingresos y gastos y el presupuesto anual.

Con las restricciones que actualmente tenemos y las medidas de seguridad que, lógicamente, se han de adoptar, parece que la publicación del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma, pretendía paliar o rellenar dicha laguna legal en orden a que las comunidades de propietarios no sintieran que se está incumpliendo la Ley; bien porque no se celebren esas Juntas, bien porque se celebren de una forma inadecuada, es decir, no de manera presencial.

Y digo que parece que quería paliar dicha situación de ausencia de regulación, porque el objetivo de dicha medida se ha quedado en eso, en un objetivo, pero en absoluto en una herramienta eficaz que dote de seguridad jurídica a quienes pretendan celebrar una junta de propietarios, de manera telemática, antes de que finalice este año 2021, fecha hasta la que se han adoptado determinadas medidas.

En el citado Real Decreto se establecen una serie de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades, y así:

  • Se suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta,
  • y se suspenden las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.
  • Al mismo tiempo, y durante ese mismo período, es decir, hasta el 31 de diciembre de 2021, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entienden prorrogados, tanto el último presupuesto anual aprobado, como los cargos u órganos de gobierno que fueron nombrados en la junta anterior.

Ahora bien, en la vida de las comunidades de propietarios surgen otra serie de cuestiones que todos o algún comunero consideran de carácter urgente, y cuya decisión no se puede demorar en el tiempo, debiendo adoptarse por las mayorías, cualificadas o no, de la junta debidamente convocada.

Es en estas situaciones en las que debemos de tener en cuenta cuáles han de ser los procedimientos adecuados para convocar y celebrar esas juntas, y sin que adolezcan de nulidad los acuerdos o decisiones que se adopten en ellas.

Con carácter previo indicar que en ningún lugar se prohíbe la celebración de juntas de propietarios de carácter presencial, adoptándose las debidas medidas de seguridad, por lo que inicialmente, se pueden celebrar en espacios abiertos, manteniendo la distancia y con el uso de mascarillas; pudiéndose tratar en las mismas cualquier punto del orden del día, tenga o no el carácter de urgente.

Ahora bien, el Real Decreto deja previsto, y por un tiempo limitado, hasta el 31 de diciembre de 2021, la celebración de las Juntas por medios telemáticos, pero solo para determinados casos excepcionales y bajo el cumplimiento de unos concretos requisitos.

Los casos previstos para la celebración de las Juntas telemáticas, por videoconferencia por ejemplo, están tasados y son exclusivamente y de manera excepcional, quedando previstas para aquellos asuntos que objetivamente no puedan demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, y concretamente para las obras, actuaciones e instalaciones previstas en el artículo 10.1, b) de la Ley de Propiedad Horizontal, refiriéndose las mismas a obras que garanticen accesibilidad, diciendo el indicado precepto legal:

“Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior…”

Hasta aquí parecería que todo queda solucionado siendo que, en definitiva, si hay asuntos urgentes que no pueden esperar al 31 de diciembre de 2021, se podrán celebrar las Juntas de Propietarios de manera telemática, sin que por ello se pudiera hablar de “ilegalidad” de las mismas, ni se corriera el riesgo de que prosperara la impugnación que pudiera realizar cualquier copropietario.

Por tanto, podríamos pensar que, aprovechando cualquier asunto considerado por los órganos de gobierno como urgente, se podría celebrar, sin riesgo alguno, la Junta de manera telemática, decidiéndose también sobre el resto de puntos del orden del día que se quisieran incluir, como el nuevo nombramiento de cargos o los presupuestos.

Pero eso no es así, porque el verdadero obstáculo lo encontramos al analizar cuáles sean los requisitos necesarios y obligatorios para la celebración de esas Juntas telemáticas antes del próximo 31 de diciembre, y que no son otros que:

a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y

b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

Es decir, el primero de los requisitos es de difícil, por no decir imposible, cumplimiento: el administrador (y debemos de entender que para el caso en que no haya administrador, habrá de ser el presidente), ha de comprobar que la totalidad de los propietarios disponen de los medios necesarios que les den acceso a esa Junta.

En primer lugar he de indicar que se me escapa de qué manera puede un administrador o presidente comprobar que todos y cada uno de los propietarios dispone de ordenador, Tablet, teléfono móvil, etc…., por ser elementos de carácter personalísimo.

Siendo este requisito difícil o imposible de cumplir (salvo que sea la propia comunidad quien facilite a todos y cada uno de los propietarios los medios adecuados), habrán de fiarse de lo que les indiquen todos y cada uno de los copropietarios, por lo que será suficiente, con que uno diga que no dispone de dichos medios, para no celebrar la junta telemáticamente, o en caso de celebrarla correr el riesgo de que se declare su nulidad por un tribunal si fuera impugnada.

En conclusión, aprovechen el buen tiempo y procedan a celebrar las Juntas de manera presencial, al aire libre y con medidas de seguridad.

Carmen es Abogado desde 1984, y Agente de la Propiedad Inmobiliaria desde 1989. Titular de G&G Abogados. Especialista en Derecho Inmobiliario y Bancario, obtuvo su primer éxito, en esta última rama, en el Tribunal Supremo en el año 1999, consiguiendo su primera nulidad de una ejecución hipotecaria.