Comunidad de propietarios

Los conflictos vecinales no son infrecuentes y, hasta cierto punto, es normal que surjan fricciones cuando compartimos un espacio físico limitado con otras personas.

El Alto Tribunal ha dictado una sentencia que marca un precedente en el equilibrio entre el derecho al honor y a la intimidad de una persona frente al derecho a la información en las comunidades de propietarios. En la resolución STS 4708/2024, la Sala de lo Civil ha estimado el recurso de casación interpuesto por una administradora de fincas que había sido condenada por colocar carteles informativos en espacios comunes de una urbanización de Alicante alertando de un inquilino que había sido desahuciado por impago.

Aunque muchos propietarios piensan que al no ser instalaciones fijas pueden colocarse libremente, lo cierto es que también pueden requerir autorización. Si alteran la estética del edificio o afectan a elementos comunes, es necesario contar con el visto bueno de la comunidad. En este artículo te explicamos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal, qué pasos debes seguir y en qué casos los tribunales han dado la razón al propietario.

Cobros desorbitados, decisiones a espaldas de los vecinos y una gestión opaca. En algunas comunidades de propietarios, el presidente puede acabar convirtiéndose en una figura autoritaria que actúa más como un jefe de estado que como un representante vecinal. Es el caso de un presidente en Estepona, que llegó a asignarse un sueldo de casi 87.000 euros anuales (el de un ministro) sin control ni consenso. Este ejemplo extremo es solo la punta del iceberg de una realidad que afecta a muchas comunidades: el abuso de poder. En este artículo te explicamos cómo detectar estos comportamientos, qué medidas tomar para protegerse y cómo hacer valer los derechos de los propietarios.

Una cuestión aún muy desconocida para muchas comunidades de propietarios es su obligación legal de aplicar la Coordinación de Actividades Empresariales (CAE) cuando contratan servicios como limpieza, mantenimiento de ascensores o jardinería. Aunque, a menudo, se percibe como una mera buena práctica, lo cierto es que implica importantes responsabilidades administrativas, civiles e incluso penales en caso de accidente o incumplimiento. Alexandra Andrés, consultora senior de Conversia, ve necesaria una gestión especializada que garantice el deber de protección hacia las personas trabajadoras externas, y que minimice los riesgos de responsabilidad para administradores y comunidades.

El uso del burkini, tanto en actividades de baño como en piscinas comunitarias, ha generado un intenso debate en años recientes. La Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación, busca garantizar y regular los derechos y obligaciones de personas y entidades, tanto públicas como privadas, en este contexto. A partir de esta legislación, ¿puede considerarse discriminatorio prohibir el uso del burkini? La respuesta es afirmativa, dado que esta prenda está diseñada específicamente para el baño y cumple con las normativas sanitarias pertinentes. En definitiva, los vecinos no pueden prohibir el uso de estas prendas.

En las comunidades de propietarios de adosados y pisos con terraza con frecuencia surgen problemas relacionados con los muros que comparten dichas terrazas, lo que se conoce como muro medianero, especialmente cuando existen roturas o desperfectos. La conservación del mismo corresponde a ambos desde su propio espacio privativo y en caso de tener que repararse, deberá atenderse al motivo que ha producido el daño. En consecuencia, si obedece a un mal uso o falta de mantenimiento de uno de ellos, será este quien deba repararlo como causante del daño, tal y como señalan desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

El auge del alquiler de viviendas con fines turísticos ha generado un importante debate jurídico en el ámbito de la propiedad horizontal. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a las comunidades de propietarios limitar los pisos turísticos mediante el acuerdo de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin embargo, esta posibilidad se limita exclusivamente a los denominados pisos turísticos, es decir, aquellos que están debidamente inscritos en el registro correspondiente y cuya explotación se asemeja a la de un establecimiento hotelero. No afectaría, por tanto, a los alquileres vacacionales, en régimen distinto al derivado de la normativa sectorial turística, tal y como recuerda Helena Pascual, abogada en Versus Estudio Jurídico.

En las comunidades de propietarios, las decisiones relativas a los elementos comunes —como los jardines— son competencia de la comunidad. Sin embargo, cuando las decisiones afectan de manera directa y negativa a uno de los propietarios, como puede ser la eliminación de un árbol que proporciona sombra o privacidad, surgen dudas sobre los derechos individuales frente a los acuerdos colectivos. "El cuidado, limpieza, poda o tala de los árboles plantados o emplazados en zonas comunes, corresponde exclusivamente a la comunidad de propietarios, por lo que el hecho de que al eliminarlo reste privacidad a un propietario no es obstáculo para que la comunidad puede proceder a su retirada”, comenta a idealista/news Roberto Mangas, asesor jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid).

El presidente de una comunidad de propietarios tiene funciones clave dentro de la urbanización, pero ¿qué pasa cuando sobrepasa sus competencias?

En contra de lo que muchos piensan, en viviendas unifamiliares adosadas, pareadas o en hilera, los elementos constructivos (fachadas o cubiertas) tienen la consideración de elementos comunes. Para que esos espacios tengan la consideración de elemento privativo, tiene que ser expresamente establecido en el título constitutivo de la comunidad de propietarios, según Patricia Briones, secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid). Para instalar placas solares se necesita una autorización previa de la junta de propietarios por mayoría cualificada de 1/3 del total de propietarios y coeficientes de cuantos componen la comunidad y que debe ser obtenida el día de la junta.

La convivencia en una comunidad de propietarios puede verse seriamente afectada cuando uno de los vecinos adopta comportamientos peligrosos o perturbadores, como ruidos, amenazas, actos violentos o destrozos. No es lo mismo un vecino molesto que uno peligroso, pero los expertos recomiendan ante todo cautela, pero si la cosa se complica es hora de documentar los hechos, apoyándose en las cámaras de videovigilancia (si hay), solicitar la intervención del presidente o el administrador y si aún no se soluciona acudir a la vía judicial.

La participación de los locales comerciales en los gastos comunitarios es una pregunta habitual en las comunidades de propietarios. Uno de los debates más frecuentes surge cuando se plantea la reparación o sustitución del sistema de portero automático o telefonillo. ¿Está obligado un local a contribuir a este gasto, incluso si no hace uso de la instalación? La Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales aunque también deja abierta la posibilidad de que haya exenciones o repartos diferenciados, si así se establece expresamente en los estatutos de la comunidad.

Los altos precios de la vivienda en venta y en alquiler están generando nuevas realidades para muchas personas, especialmente para los colectivos más vulnerables. El chabolismo y el sinhogarismo en España se ha disparado un 25% en 10 años, y las condiciones del mercado inmobiliario parecen ir a peor. Además de esto, la falta de stock y de casas a precios accesibles ha desembocado en otro fenómeno terrible: el hacinamiento en viviendas. ¿Puede una comunidad de propietarios hacer algo frente a este fenómeno? Resolvemos las dudas más frecuentes para los vecinos.

Una nueva resolución de la Agencia Española de Protección de Datos ha acabado con una sanción económica de 1.000 euros a una comunidad de propietarios, en su condición de responsable del tratamiento de datos, por haber expuesto durante meses el acta de una junta en la que figuraba una relación de nombres, apellidos, dirección postal y deudas con la comunidad. Dice la resolución que “el acta de la junta general ordinaria, celebrada el 3/08/2023, fue publicada en una vitrina cerrada con llave, ubicada en el vestíbulo de entrada al inmueble, a la vista de todo el que entrara en el edificio".

Las decisiones de una comunidad de propietarios se toman en junta, y esta ha de seguir un protocolo y cumplir unos requisitos legales. Si bien es habitual que muchos comuneros (propietarios) no se presenten en las juntas, su ausencia ha de ser voluntaria. Porque si no se les ha convocado, pueden surgir problemas. En caso de que un propietario no haya recibido notificación alguna, ello puede constituir un motivo suficiente para solicitar la nulidad de los acuerdos adoptados, al haberse producido una situación de indefensión.

¿Estoy obligado a dejar entrar en mi casa para hacer reparaciones de la comunidad de propietarios? Pese a que puede parecer una cuestión de respuesta, a priori, obvia, tal vez no lo sea tanto. Por ejemplo, ¿qué pasa si las reparaciones afectan a la vida normal o al trabajo del propietario?, ¿te pueden obligar a abrir tu casa a cualquier hora del día? La ley establece que sí es obligatorio dejar pasar a los técnicos que vayan a ejecutar las reparaciones. En cuanto a dejar acceso a cualquier día o a cualquier hora, depende de la urgencia de los trabajos.

En las comunidades de propietarios, algo que beneficia a una persona o a varias puede perjudicar a un tercero. Por ejemplo, si hay un cartel que alerta de la existencia de cámaras de seguridad en el recinto de la comunidad, el cartel podría afectar al propietario de la casa en la que se coloque, por ejemplo, empeorando a nivel estético su vivienda. Pero tanto la fachada como el pasillo son elementos comunes, así que no se estaría instalando en su propiedad. Por tanto, ni la comunidad ni un propietario pueden negarse a la instalación de este tipo de carteles.

El presidente de la comunidad de vecinos es una figura clave en la gestión y el buen funcionamiento de cualquier edificio o urbanización.

A priori, uno puede pensar que en su casa puede hacer lo que quiera, como pintar la fachada. Cuando se trata de conservar la fachada, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que todos los propietarios deben colaborar con las obras necesarias para la conservación, reparación y rehabilitación del inmueble. Sin embargo, si la intención es realizar un cambio estético, como modificar el color de la fachada, será necesario obtener el acuerdo de, al menos tres quintas partes del total de propietarios.

Sobre qué se puede hacer en una terraza de uso privativo en una comunidad de propietarios siempre hay dudas. Al pertenecer a su propiedad, muchas personas pueden pensar que tienen total libertad para hacer lo que quieran con ella. Sin embargo, no es así. En este artículo abordamos algunas de las preguntas más frecuentes sobre qué se puede hacer en una terraza privada, por ejemplo, si se podría cerrar, poner una pérgola, un jacuzzi…

El Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es mucho más que un requisito administrativo: es una herramienta clave para que las comunidades de propietarios planifiquen mejoras en accesibilidad, conservación y eficiencia energética. Este documento, obligatorio para edificios con más de 50 años, se ha convertido en el primer paso hacia un parque inmobiliario más sostenible. Desde BBVA recuerdan que no contar con un IEE actualizado puede limitar el acceso a ayudas públicas, como las destinadas a rehabilitación energética, y que algunas normativas locales pueden imponer sanciones por incumplimiento.

En las juntas de propietarios es donde se aprueban o rechazan las decisiones de una comunidad de vecinos.

En las comunidades de vecinos, el uso y acceso a los elementos comunes puede generar debates y conflictos. Una de las medidas que algunas comunidades consideran para regular el uso del ascensor es instalar una llave o sistema de control de acceso.

Aprobar los presupuestos es una tarea compleja, como parece serlo para el Gobierno, y también lo es en las comunidades de propietarios. Pero una vez aprobados, ¿se podrían revocar? Esta pregunta es frecuente cuando un propietario que no ha asistido a la reunión examina la hoja de cuentas de la comunidad, o cuando un servicio deja de ser imprescindible. La respuesta es sí, se puede cambiar un presupuesto aprobado, ya que los acuerdos de la junta de propietarios pueden volver a tratarse en cualquier momento. Es decir, si pese a que la junta ha aprobado un determinado presupuesto, esta misma decide dejarlo sin efecto, adoptando uno nuevo, este igualmente será válido y ejecutivo, como señala el artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).