Comunidad de propietarios

Las comunidades de propietarios son una fuente de conflictos. Lo que uno quiere para su vivienda puede que afecte al propietario de la casa de al lado. Imagina que quieres poner un muro o ampliar uno ya existente para ganar privacidad entre el jardín de tu casa y la del vecino, algo muy frecuente en urbanizaciones de casas adosadas o chalets. El Código Civil establece que ninguno de los vecinos puede hacer su parte del muro más alta que el punto más alto acordado sin el permiso del otro.

El estacionamiento de varios vehículos en una misma plaza de garaje, sin respetar las líneas divisorias y ocupando las zonas de paso, dificultando con ello las maniobras de entrada y salida de la plaza vecina, se ha convertido en fuente de conflicto de no pocas comunidades. Ahora, la Audiencia Provincial de Málaga obliga a una propietaria a “cesar de inmediato la invasión de la zona común fuera del perímetro que delimita su zona de aparcamiento, debiendo aparcar sus vehículos dentro del referido perímetro delimitado por líneas horizontales pintadas en el suelo de color blanco”.

El dinero que obtiene la comunidad de vecinos de las cuotas que abonan los propietarios tiene un fin determinado: el mantenimiento de la comunidad. Pero, ¿qué ocurre si se destina a otros fines? Si los fondos se emplean para fines distintos a los gastos derivados de la gestión y mantenimiento de la comunidad, se estaría cometiendo un delito de administración desleal y/o apropiación indebida (art. 252 del Código Penal).

Las humedades en comunidades de vecinos siguen siendo una de las principales fuentes de conflicto en los edificios residenciales. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, dictada el 10 de octubre, ha vuelto a poner el foco en la responsabilidad de la comunidad de propietarios cuando se toleran obras sin permiso en elementos comunes. El fallo condena a la comunidad a pagar más de 7.500 euros a un propietario de locales comerciales por los daños provocados por filtraciones de agua, y subraya que la pasividad de la comunidad, cuando existe conocimiento efectivo de una obra no autorizada y de la reiteración de los daños, puede generar responsabilidad frente a los propietarios perjudicados.

En tiempos en los que el número de envíos de paquetería se ha multiplicado y sigue al alza, es normal preguntarse si tiene obligación el conserje de recoger los paquetes de los vecinos.

La Audiencia Provincial de Zamora, en la Sentencia 231/2025, ha confirmado que los locales comerciales de un edificio deben contribuir al coste de instalación del ascensor, aunque no lo utilicen, al considerar que se trata de una obra necesaria para la habitabilidad del inmueble y no de una simple mejora. Con esta resolución, el tribunal refuerza la tendencia jurisprudencial que considera la instalación de ascensores como una obra necesaria y obligatoria para todos los copropietarios, incluso para los locales exentos de otros gastos comunes.

Colocar un toldo o una pequeña instalación en la terraza puede parecer algo sin importancia, pero hacerlo sin permiso de la comunidad puede salir caro. Así lo ha recordado la Audiencia Provincial de Madrid, que ha confirmado una sentencia que obliga a una vecina a retirar un toldo y una puerta metálica colocados en una terraza de uso privativo. El tribunal concluye que estas obras supusieron una modificación no autorizada de elementos comunes del edificio, realizada sin el consentimiento de la comunidad.

¿Estás haciendo reformas en casa y tu vecino te ha pedido ver tu licencia de obra? No eres el único.

Pocas situaciones resultan tan estresantes como descubrir filtraciones en el techo provocadas por el vecino de arriba.

El Tribunal Supremo ha establecido que una asociación de propietarios no puede imponer unilateralmente criterios de reparto de gastos distintos a los pactados en el reglamento original de la urbanización sin el consentimiento unánime de todos los copropietarios. El caso se originó en 2017 a raíz de la reclamación formulada por una asociación de propietarios de una urbanización afectada por fuertes lluvias, que exigía a varios copropietarios el pago de los gastos derivados de las obras de reparación de los accesos y viales.

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha dado la razón a un vecino de El Casar (Guadalajara) afectado por filtraciones de agua en su plaza de garaje, causadas por los daños en el deterioro de la lámina impermeabilizadora de la terraza-patio de la vivienda situada justo encima. Durante el proceso, tanto la comunidad como la aseguradora trataron de desvincularse del problema, alegando que los propietarios del piso superior habían llevado a cabo una ampliación irregular que habría modificado los desagües. Sin embargo, el juez mantiene la responsabilidad de la comunidad de propietarios.

El Tribunal Supremo ha cerrado la puerta a la reclamación de una comunidad de vecinos que exigía la devolución de una cantidad embargada por error de su cuenta bancaria. La Sala de lo Social concluye que el perjuicio alegado no deriva de una resolución dictada por un juez o magistrado, sino de una actuación de la Letrada de la Administración de Justicia durante la fase de ejecución del procedimiento. Al no provenir de una decisión judicial propiamente dicha, el caso no puede considerarse un error judicial en sentido estricto.

Uno de los siniestros más comunes que se dan en los edificios residenciales son las goteras y las humedades. Este problema se hace especialmente perjudicial para aquellos que residen debajo del origen de las mismas. Pero, ¿qué se puede hacer cuando tienes goteras que vienen del piso de arriba y el vecino no las arregla? Tocará hablar con el propietario, quien deberá asumir tanto la reparación del origen de la gotera como los daños ocasionados en la vivienda afectada. Como lo normal es que cuenta con un seguro de hogar, será el seguro quien asuma la reparación, salvo que las goteras hayan sido causadas por negligencia. Si no quiere arreglarlo, lo recomendable es enviarle un escrito de reclamación antes de iniciar acciones judiciales.

El Tribunal Supremo, en STS 2923/2025, ha dado la razón a dos vecinas de Madrid en una larga disputa con su comunidad de propietarios por la posesión de dos trasteros. Tras más de 30 años de uso exclusivo, el Alto Tribunal ha reconocido como legítimas propietarias de estos espacios a estas mujeres, frente a la pretensión de la comunidad de recuperar los trasteros como elementos comunes. Considera que las demandadas habían adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva, es decir, por haberlos disfrutado de manera pública, pacífica y continua durante más de tres décadas.

En las comunidades de vecinos es habitual que surjan problemas en zonas comunes como la piscina, la pista de pádel, el ascensor o la fachada. La Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad tiene la obligación de llevar a cabo las obras necesarias para garantizar la conservación del inmueble, así como la seguridad, accesibilidad y habitabilidad del mismo. En la práctica, sin embargo, las reparaciones pueden retrasarse debido a desacuerdos internos, falta de presupuesto o la pasividad de algunos propietarios. La forma de proceder es recopilar pruebas de los desperfetos, comunicárselos formalmente al presidente de la comunidad y al administrador, e incluir el tema en la siguiente junta. El último paso sería acudir a la vía judicial.

En verano, las piscinas de las comunidades de propietarios se convierten en el epicentro social de los vecinos. Y, muchas veces, aparece alguien que no realiza un uso responsable. Cada comunidad de propietarios debe establecer sus propias normas de uso para la piscina, ya que no existe una reglamentación única de aplicación general. En caso de ruido y uso de la piscina fuera del horario establecido, hay que ahblar con el vecino en cuestión y si la situación no se soluciona, el presidente debe estar al corriente para requerirle formalmente. En última instancia, se podrían iniciar acciones judiciales contra el vecino infractor.

Aunque cada vez hay menos fumadores, los problemas asociados al tabaco en las comunidades de vecinos siguen presentes. Por ejemplo, hay algunas personas que, al fumar en su terraza o balcón, sin consideración tiran las cenizas o colillas y estas caen en la casa de otro propietario. ¿Se puede hacer algo? Sí, ante este tipo de comportamientos, el presidente de la comunidad tiene la obligación de requerir formalmente al responsable que ponga fin de inmediato a dichas conductas, advirtiéndole de que, de no hacerlo, se emprenderán las acciones legales que correspondan.

Los conflictos entre vecinos son habituales en la convivencia diaria, pero cuando las fricciones superan ciertos límites, pueden convertirse en una forma de acoso conocida como 'blocking'. Esta conducta, cada vez más reconocida por su impacto psicológico y legal, implica una persecución persistente en el entorno comunitario que puede afectar gravemente la salud y la vida cotidiana de quien la sufre. Saber detectarla, probarla y actuar a tiempo es clave para protegerse.

El Alto Tribunal ha dictado una sentencia que marca un precedente en el equilibrio entre el derecho al honor y a la intimidad de una persona frente al derecho a la información en las comunidades de propietarios. En la resolución STS 4708/2024, la Sala de lo Civil ha estimado el recurso de casación interpuesto por una administradora de fincas que había sido condenada por colocar carteles informativos en espacios comunes de una urbanización de Alicante alertando de un inquilino que había sido desahuciado por impago.

Aunque muchos propietarios piensan que al no ser instalaciones fijas pueden colocarse libremente, lo cierto es que también pueden requerir autorización. Si alteran la estética del edificio o afectan a elementos comunes, es necesario contar con el visto bueno de la comunidad. En este artículo te explicamos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal, qué pasos debes seguir y en qué casos los tribunales han dado la razón al propietario.

Cobros desorbitados, decisiones a espaldas de los vecinos y una gestión opaca. En algunas comunidades de propietarios, el presidente puede acabar convirtiéndose en una figura autoritaria que actúa más como un jefe de estado que como un representante vecinal. Es el caso de un presidente en Estepona, que llegó a asignarse un sueldo de casi 87.000 euros anuales (el de un ministro) sin control ni consenso. Este ejemplo extremo es solo la punta del iceberg de una realidad que afecta a muchas comunidades: el abuso de poder. En este artículo te explicamos cómo detectar estos comportamientos, qué medidas tomar para protegerse y cómo hacer valer los derechos de los propietarios.

Una cuestión aún muy desconocida para muchas comunidades de propietarios es su obligación legal de aplicar la Coordinación de Actividades Empresariales (CAE) cuando contratan servicios como limpieza, mantenimiento de ascensores o jardinería. Aunque, a menudo, se percibe como una mera buena práctica, lo cierto es que implica importantes responsabilidades administrativas, civiles e incluso penales en caso de accidente o incumplimiento. Alexandra Andrés, consultora senior de Conversia, ve necesaria una gestión especializada que garantice el deber de protección hacia las personas trabajadoras externas, y que minimice los riesgos de responsabilidad para administradores y comunidades.

El uso del burkini, tanto en actividades de baño como en piscinas comunitarias, ha generado un intenso debate en años recientes. La Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación, busca garantizar y regular los derechos y obligaciones de personas y entidades, tanto públicas como privadas, en este contexto. A partir de esta legislación, ¿puede considerarse discriminatorio prohibir el uso del burkini? La respuesta es afirmativa, dado que esta prenda está diseñada específicamente para el baño y cumple con las normativas sanitarias pertinentes. En definitiva, los vecinos no pueden prohibir el uso de estas prendas.

En las comunidades de propietarios de adosados y pisos con terraza con frecuencia surgen problemas relacionados con los muros que comparten dichas terrazas, lo que se conoce como muro medianero, especialmente cuando existen roturas o desperfectos. La conservación del mismo corresponde a ambos desde su propio espacio privativo y en caso de tener que repararse, deberá atenderse al motivo que ha producido el daño. En consecuencia, si obedece a un mal uso o falta de mantenimiento de uno de ellos, será este quien deba repararlo como causante del daño, tal y como señalan desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

El auge del alquiler de viviendas con fines turísticos ha generado un importante debate jurídico en el ámbito de la propiedad horizontal. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a las comunidades de propietarios limitar los pisos turísticos mediante el acuerdo de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin embargo, esta posibilidad se limita exclusivamente a los denominados pisos turísticos, es decir, aquellos que están debidamente inscritos en el registro correspondiente y cuya explotación se asemeja a la de un establecimiento hotelero. No afectaría, por tanto, a los alquileres vacacionales, en régimen distinto al derivado de la normativa sectorial turística, tal y como recuerda Helena Pascual, abogada en Versus Estudio Jurídico.