La comunidad de vecinos no puede prohibir el alquiler vacacional, pero sí limitar los pisos turísticos

Artículo escrito por la abogada Helena Pascual, creadora de contenido y autora del blog Entre Códigos y Leyes.

El auge del alquiler de viviendas con fines turísticos ha generado un importante debate jurídico en el ámbito de la propiedad horizontal. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a las comunidades de propietarios limitar los pisos turísticos mediante el acuerdo de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. 

Sin embargo, esta posibilidad se limita exclusivamente a los denominados pisos turísticos, es decir, aquellos que están debidamente inscritos en el registro correspondiente y cuya explotación se asemeja a la de un establecimiento hotelero. No afectaría, por tanto, a los alquileres vacacionales, en régimen distinto al derivado de la normativa sectorial turística, aunque estos también impliquen un tránsito y estancia excesiva de personas ajenas a la comunidad. 

En este contexto, la Resolución de 29 de enero de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha venido a reforzar esta distinción entre los pisos turísticos y el alquiler vacacional de temporada. El caso sometido a resolución trataba de una comunidad que, por acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios, había limitado el uso de las viviendas para cualquier tipo de arrendamiento de corta duración, incluyendo los de temporada, equiparándolos a los pisos turísticos. 

La Dirección General consideró que tal acuerdo suponía una clara extralimitación del ámbito de aplicación del artículo 17.12 LPH, dado que la norma no permite restringir mediante mayoría cualificada el uso de la vivienda para fines de arrendamiento por temporada, ya que éstos no están sujetos al mismo régimen ni tienen el mismo impacto que los pisos turísticos. 

Según la Resolución, la posibilidad de prohibir el uso de la vivienda para el alquiler vacacional de temporada requeriría una modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, lo que, conforme al artículo 17.6 LPH, sólo podrá realizarse mediante acuerdo unánime de todos los propietarios. Por tanto, la comunidad no puede asimilar, a efectos de limitación, el alquiler vacacional de temporada al uso turístico sin vulnerar la ley. 

En conclusión, la prohibición de pisos turísticos por parte de una comunidad de propietarios es válida si se adopta por mayoría cualificada de tres quintos conforme al artículo 17.12 LPH. No obstante, dicha mayoría no es suficiente para restringir los arrendamientos de temporada o vacacionales que no constituyen pisos turísticos en sentido estricto. Para estos casos, la comunidad necesitará el consentimiento unánime de todos los propietarios, dado que se estaría afectando al derecho de propiedad y uso de las viviendas.