Condenada una comunidad de vecinos por no hacer nada ante una obra ilegal que provocó humedades

Las humedades en comunidades de vecinos siguen siendo una de las principales fuentes de conflicto en los edificios residenciales. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, dictada el 10 de octubre, ha vuelto a poner el foco en la responsabilidad de la comunidad de propietarios cuando se toleran obras sin permiso en elementos comunes.

El fallo condena a la comunidad a pagar más de 7.500 euros a un propietario de locales comerciales por los daños provocados por filtraciones de agua, y subraya que la pasividad de la comunidad, cuando existe conocimiento efectivo de una obra no autorizada y de la reiteración de los daños, puede generar responsabilidad frente a los propietarios perjudicados.

Condena a la comunidad por humedades en locales comerciales

El conflicto arranca en la planta baja del edificio. El propietario de varios locales comerciales sufrió dos episodios de humedades, en 2018 y 2020, que afectaron al techo de uno de los bajos y obligaron a realizar reparaciones.

Las filtraciones no procedían del interior del local, sino de un patio de luces situado justo encima, cuya función estructural incluía servir de cubierta del inmueble en esa zona. Ese detalle acabaría siendo determinante en el litigio.

Una obra no autorizada en un elemento común

Sobre ese patio se había instalado una terraza de obra anclada al suelo, ejecutada por uno de los vecinos sin autorización de la junta de propietarios. La intervención perforó la impermeabilización del patio y facilitó la entrada de agua hacia el local inferior.

El propietario afectado avisó a la comunidad en 2020 de la existencia de la terraza y de que las filtraciones persistían tras un primer siniestro. A pesar de ello, la comunidad no adoptó ninguna medida eficaz para corregir la situación ni para evitar nuevos daños.

¿Puede la comunidad eludir su responsabilidad por tratarse de un elemento común de uso privativo?

En una primera fase, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Tudela rechazó la demanda, considerando que el patio era de uso privativo y que los daños debían imputarse únicamente al vecino que había realizado la obra. Con ese razonamiento, la comunidad quedó exonerada de responsabilidad.

La Audiencia Provincial de Navarra corrigió esa conclusión. En apelación, puso el acento en la conducta pasiva de la comunidad, subrayando que la inacción frente a una obra visible y no autorizada fue clave en la aparición y repetición de las humedades.

La sala recuerda que los patios de luces, en la medida en que cumplen una función estructural como cubierta e impermeabilización del edificio, mantienen su carácter de elemento común, aunque se haya atribuido su uso exclusivo a un propietario.

Por ello, cualquier alteración estructural requiere un acuerdo expreso de la comunidad. Al no existir dicho acuerdo, la terraza fue calificada como una obra ilegal, frente a la cual la comunidad tenía la obligación de intervenir.

El deber de conservación de los elementos comunes de la comunidad

La sentencia se apoya en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a las comunidades a garantizar el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus elementos comunes.

Tolerar una construcción no autorizada, conocida por los vecinos y potencialmente dañina, puede suponer un incumplimiento de este deber, sobre todo cuando ya se han producido daños efectivos sin que se adopten medidas correctoras.

Daños por humedades procedentes de elementos comunes

El tribunal también aplica el artículo 1910 del Código Civil para imputar la responsabilidad por los daños causados por agua al considerar acreditado que las filtraciones tenían su origen en un elemento común del edificio, cuya conservación correspondía a la comunidad de propietarios.

Un aspecto clave del fallo es que la comunidad conocía que los daños persistían tras un primer siniestro y, pese a ello, no adoptó ninguna medida correctora. Esta omisión refuerza la imputación de responsabilidad frente al propietario perjudicado, sin perjuicio de las acciones que la comunidad pueda ejercer contra el vecino que ejecutó la obra no autorizada.

Indemnización por humedades y obligación de reparar

La Audiencia condena a la comunidad a abonar 7.514,58 euros, correspondientes a los daños materiales sufridos en los locales y debidamente acreditados durante el procedimiento judicial.

Además del pago de la indemnización, la comunidad deberá asumir la realización o el coste de las obras necesarias para eliminar el origen de las filtraciones y garantizar la adecuada estanqueidad del patio de luces.

El mensaje del tribunal es claro: frente al vecino perjudicado, la comunidad no puede limitarse a señalar a otro propietario cuando ha permitido que una situación irregular afecte a un elemento común.

Esta resolución refuerza una doctrina cada vez más consolidada: la pasividad también genera responsabilidad. Cuando una obra no autorizada en un elemento común provoca daños y la comunidad no actúa para impedirla o corregirla, puede verse obligada a indemnizar al afectado y a asumir las reparaciones, aunque el origen esté en la actuación individual de otro propietario. Un aviso claro para comunidades que prefieren no intervenir: mirar hacia otro lado también tiene consecuencias legales.

¿Qué hacer si la comunidad ignora tus avisos?

No basta con avisar de palabra. Es fundamental comunicar el problema por escrito (por ejemplo, enviando un email o burofax), solicitar que conste en el orden del día de una junta y exigir una inspección técnica del origen de las humedades. Si la comunidad sigue sin actuar, ese silencio se convierte en un elemento clave para acreditar su negligencia en una posterior reclamación.

Recuerda que antes de interponer una demanda, conviene reunir un informe técnico o pericial, fotografías y vídeos fechados, así como facturas o presupuestos de reparación. Cuanta más trazabilidad pueda acreditarse, más sólida será la reclamación.