Regimen de propiedad horizontal

El uso prolongado de la azotea de un edificio no permite a un propietario reservarse una zona en exclusiva si otro vecino puede instalar allí conductos de aire acondicionado con autorización de la junta. Así lo ha dictaminado la Audiencia Provincial de Barcelona, en una sentencia que analizó la demanda de un propietario llevaba más de 40 años utilizando una parte de la cubierta, a la que accedía con una escalera metálica desde la terraza de su vivienda. Cuando otro vecino instaló allí las tuberías, pidió que se retiraran al considerar que vulneraban su supuesto derecho de uso exclusivo. Finalmente fue desestimada.

Un mensaje en el grupo de WhatsApp de la comunidad puede servir para comunicarse entre vecinos, pero no permite olvidarse de las reglas que establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La Audiencia Provincial de Baleares acaba de recordarlo tras confirmar la nulidad de un acuerdo por el que se reclamaba 4.750 euros a unos propietarios por unas obras en el edificio. La sentencia no establece que una junta no pueda convocarse a través de una app de mensajería, pero insiste en que es necesario que se cumplan los requisitos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal: que los propietarios reciban la información necesaria sobre la reunión y, en especial, sobre los asuntos que van a tratarse en ella.; algo que no se acreditaba en el caso juzgado.

Los conflictos entre propietarios forman parte del día a día en muchas comunidades, pero no todos tienen la misma trascendencia jurídica. Cuando las molestias se repiten y afectan al descanso o a la convivencia, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ofrece medidas como la acción de cesación como vía para solucionar estas controversias. Este mecanismo permite privar temporalmente del uso de la vivienda al infractor. En el caso analizado, la propietaria ha sido condenada seis meses sin usar su casa opr ruidos a altas horas, agresión con los vecinos o lanzamiento de comida desde el balcón.

La falta de acuerdo no permite a una comunidad de propietarios dejar vacante la presidencia como forma de funcionamiento. Así lo aclara la Audiencia Provincial de Bizkaia, que ha declarado nulo el acuerdo adoptado por una comunidad que decidió seguir funcionando sin presidente después de que la candidatura propuesta fuera rechazada. La sentencia, del 4 de junio, recuerda que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prevé distintos mecanismos para garantizar el nombramiento del presidente cuando la elección no prospera, por lo que la comunidad no puede dar por finalizado el proceso sin cubrir este cargo.

Guardar bicicletas o cajas en el garaje es una práctica cada vez más habitual. La falta de espacio ha llevado a numerosos propietarios a utilizar parte de su plaza con fines de almacenamiento. Y la pregunta es inevitable: ¿puede prohibirlo la comunidad? Una sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa declara que la mera presencia de bicicletas u otros enseres no basta para acreditar una infracción cuando no se demuestra un perjuicio objetivo. Desestima la demanda y avala que los propietarios sigan utilizando sus plazas como lo venían haciendo.

La Audiencia Provincial de Girona ha vuelto a poner el foco en uno de los conflictos más habituales en las comunidades de vecinos: las obras en patios de luces de uso privativo y los límites reales de las autorizaciones vecinales. La clave no está tanto en el cerramiento en sí, sino en un detalle que muchos pasan por alto: no cumplir las condiciones impuestas por la comunidad puede dejar sin efecto cualquier permiso y obligar a desmontar la obra, incluso años después.

La Audiencia Provincial de Málaga acaba de confirmar que una vecina tendrá que demoler un muro levantado sin autorización entre su plaza de garaje y su trastero, al considerar que la obra vulnera la Ley de Propiedad Horizontal y altera la configuración del edificio. En la sentencia, el tribunal no aprecia trato discriminatorio, ni abuso de derecho por parte de la comunidad, pero sí una obra ejecutada sin la debida autorización, lo que basta para ordenar su derribo.

Las humedades en comunidades de vecinos siguen siendo una de las principales fuentes de conflicto en los edificios residenciales. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, dictada el 10 de octubre, ha vuelto a poner el foco en la responsabilidad de la comunidad de propietarios cuando se toleran obras sin permiso en elementos comunes. El fallo condena a la comunidad a pagar más de 7.500 euros a un propietario de locales comerciales por los daños provocados por filtraciones de agua, y subraya que la pasividad de la comunidad, cuando existe conocimiento efectivo de una obra no autorizada y de la reiteración de los daños, puede generar responsabilidad frente a los propietarios perjudicados.

La Audiencia Provincial de Zamora ha zanjado un conflicto frecuente en muchas comunidades de vecinos: ¿deben los propietarios de locales comerciales pagar la instalación del ascensor aunque no lo usen? Su sentencia confirma que todos los comuneros están obligados a contribuir al coste, aun cuando sus estatutos les eximen de determinados gastos. El fallo, alineado con la doctrina del Tribunal Supremo, aclara que la instalación del ascensor constituye una obra necesaria para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio, y no una simple mejora opcional.

La Audiencia Provincial de Málaga ha dictado una sentencia relevante que refuerza la doctrina consolidada en materia de cerramientos de terrazas. El tribunal ha ordenado a un propietario retirar el cerramiento instalado en su terraza con un sistema de cristaleras y devolverla a su estado original, ya que la obra modificaba la fachada del edificio sin contar con el consentimiento de la comunidad de vecinos. La sentencia recuerda un principio básico de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): balcones, terrazas y cubiertas, aunque se disfruten de forma privativa, son elementos comunes del inmueble, por lo que no pueden modificarse sin consentimiento de la junta de propietarios.

La instalación de ascensores es uno de los temas que más disputas genera en las en comunidades de vecinos, ante la duda de hasta dónde llega la obligación de los propietarios de pagar las obras. Una sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Burgos ha marcado un precedente más que interesante en este sentido: confirma que sí hay que asumir el coste del ascensor, pero no el de otras reformas adicionales que encarezcan el proyecto sin ser imprescindibles para la accesibilidad. En este caso, sustituir la escalera entera cuando adaptarla es suficiente.

Cuando nos planteamos la compra de un inmueble es importante conocer previamente de qué forma deberemos gestionar la propiedad una vez adquirida y cuáles son los derechos y obligaciones que se generarán con respecto a nuestra finca, así como a las que la rodeen. Por ese motivo es importante entender las diferencias entre propiedad horizontal y vertical: la primera surge cuando en un mismo edificio hay diferentes inmuebles con distintos propietarios, mientras que la segunda consiste en una sola finca registral.

Como cada semana idealista.com te ofrece vídeos prácticos sobre el mercado de la vivienda. Hoy te contamos qué funciones tiene la comunidad de propietarios.