Los cerramientos tipo Lumon en terrazas también necesitan permiso de la comunidad

La Audiencia Provincial de Málaga ha dictado una sentencia relevante que refuerza la doctrina consolidada en materia de cerramientos de terrazas y que puede orientar a otras comunidades y propietarios en situaciones similares.

En marzo de 2025, el tribunal ordenó a un propietario retirar el cerramiento instalado en su terraza y devolverla a su estado original, ya que la obra modificaba la fachada del edificio sin contar con el consentimiento de la comunidad de propietarios.

Un cerramiento tipo Lumon que acaba en la Audiencia de Málaga

El conflicto comenzó cuando un vecino decidió cerrar su terraza con un sistema de cristaleras tipo Lumon y prolongar la cubierta original. No pidió permiso a la junta y pronto surgieron las quejas.

La comunidad de propietarios denunció que la reforma alteraba la estética del edificio. El dueño, en cambio, defendía que el impacto visual era mínimo y que no causaba perjuicio alguno.

El caso llegó al Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Marbella, que dio la razón al propietario. El juez entendió que no existía un daño evidente ni una prohibición expresa en los estatutos de la comunidad. Sin embargo, la historia dio un giro con el recurso presentado ante la Audiencia Provincial de Málaga, que revocó el fallo y entendió que la obra suponía la alteración de un elemento común.

Los cerramientos de terrazas como elementos comunes

La sentencia recuerda un principio básico de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): balcones, terrazas y cubiertas, aunque se disfruten de forma privativa, son elementos comunes del inmueble, por lo que no pueden modificarse sin consentimiento de la junta de propietarios.

La mayoría exigida dependerá del tipo de alteración: si el cerramiento modifica el título constitutivo, las cuotas o los estatutos, se exige unanimidad. En cambio, cuando se trate de una alteración de la fachada o de la envolvente del edificio, bastará con el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas, es decir, un 60% del total, conforme a lo previsto en el artículo 17 de la LPH.

¿Los cerramientos desmontables también necesitan permiso?

El tribunal también zanjó una discusión habitual: que el cerramiento sea móvil, desmontable o apenas visible no cambia el hecho de que afecta a la configuración exterior del edificio. En este caso, la ampliación de la cubierta con materiales distintos a los originales y la instalación de cristaleras alteraron de forma clara la línea de la fachada, lo que hacía necesaria la autorización de la comunidad.

Lo decisivo es la alteración de la estética global del edificio, aunque el cerramiento sea plegable, móvil o de cristal transparente, por lo que el propietario tendrá que restaurar la terraza a su estado original. Si no lo hace de forma voluntaria, la comunidad de vecinos podrá ejecutar las obras y pasarle la factura. No obstante, la sentencia no es definitiva. Todavía cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, lo que podría alargar aún más el conflicto.

Argumentos para declarar ilegal un cerramiento

Los tribunales suelen declarar ilegal un cerramiento cuando aprecian que se ha producido una alteración de elementos comunes, sin el acuerdo de la comunidad. También consideran determinante el impacto estético visible desde el exterior y la consiguiente pérdida de uniformidad del edificio.

Otro argumento muy habitual es el aumento de volumen o la prolongación de la cubierta utilizando materiales distintos a los originales, lo que rompe la homogeneidad del inmueble.

La uniformidad es un valor protegido: cambios en líneas, colores, materiales o ritmos de huecos desentonan y suelen justificar la denegación o la retirada. Incluso cerramientos “transparentes” pueden romper la armonía si incorporan perfiles, prolongan cubiertas o reflejan de forma visible.

A ello se suma, en muchos casos, la falta de licencia municipal o el incumplimiento de la normativa urbanística. Es importante subrayar que la autorización administrativa y el acuerdo de la comunidad son títulos distintos y acumulativos: obtener licencia no sustituye la aprobación de la junta, ni el acuerdo comunitario exonera de solicitar la licencia municipal. Además, los tribunales tienen en cuenta la existencia de riesgos para la seguridad, la estructura del edificio o perjuicios directos para otros propietarios.

3 mitos frecuentes sobre los cerramientos de terrazas

En torno a los cerramientos de terrazas circulan muchas ideas equivocadas que suelen llevar a los propietarios a conflictos con la comunidad. A continuación, repasamos las más habituales y cómo se interpretan a la luz de la Ley de Propiedad Horizontal y de las últimas resoluciones judiciales:

“Como la terraza es de uso privativo, puedo cerrarla sin pedir permiso”

Es frecuente pensar que el derecho de uso privativo permite hacer lo que se quiera dentro del perímetro de la vivienda. Sin embargo, este derecho convive con un régimen de copropiedad de elementos comunes.

Aunque la terraza se disfrute privativamente, la ley considera que muchas de sus partes, como la cubierta, la línea de fachada, los revestimientos exteriores y los elementos de cierre, integran los elementos comunes del edificio.

Por ello, cualquier modificación que altere la configuración o el estado exterior del inmueble exige cumplir los requisitos legales y, en muchos casos, la previa comunicación o autorización de la comunidad.

Como hemos visto en este caso, cerrar la terraza sin someter la obra al régimen comunitario puede traducirse en una demanda por la comunidad y en la obligación de retirar el cerramiento y restituir el estado anterior.

“Si los estatutos no lo prohíben expresamente, está permitido”

La LPH no exige una prohibición estatutaria para impedir la alteración de la configuración exterior del inmueble. El artículo séptimo, en los apartados 1 y 2, establece que ningún propietario puede modificar por sí solo la configuración o el estado exteriores, ni realizar alteraciones en elementos comunes, salvo autorización de la comunidad.

Antes de actuar, comprueba estatutos y acuerdos, pero, sobre todo, solicita la votación correspondiente en junta; la falta de prohibición no es defensa suficiente frente a una demanda por alteración de elementos comunes.

“Al ser un sistema acristalado desmontable, no necesito autorización”

Los fabricantes y algunos instaladores venden el argumento de la “desmontabilidad” y la transparencia como si borraran cualquier intervención sobre la fachada. Sin embargo, la condición de desmontable o plegable no es determinante: lo relevante es si la intervención modifica la estética, la configuración exterior o la envolvente del edificio.

Cerramientos y Ley de Propiedad Horizontal

Como ilustra este caso, la ley y la jurisprudencia españolas protegen la uniformidad y la configuración exterior de los edificios. Los argumentos que reducen el problema a “uso privativo” o a la condición desmontable del cerramiento no resisten el análisis jurídico si la intervención afecta la fachada o la envolvente.

Antes de actuar, comprueba los estatutos, acuerdos, mayorías aplicables y si necesitarás contar con una licencia municipal: es la forma más eficaz de evitar procesos costosos y órdenes de demolición.