Comunidad de vecinos

Pocas situaciones resultan tan estresantes como descubrir filtraciones en el techo provocadas por el vecino de arriba.

El Tribunal Supremo ha establecido que una asociación de propietarios no puede imponer unilateralmente criterios de reparto de gastos distintos a los pactados en el reglamento original de la urbanización sin el consentimiento unánime de todos los copropietarios. El caso se originó en 2017 a raíz de la reclamación formulada por una asociación de propietarios de una urbanización afectada por fuertes lluvias, que exigía a varios copropietarios el pago de los gastos derivados de las obras de reparación de los accesos y viales.

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha dado la razón a un vecino de El Casar (Guadalajara) afectado por filtraciones de agua en su plaza de garaje, causadas por los daños en el deterioro de la lámina impermeabilizadora de la terraza-patio de la vivienda situada justo encima. Durante el proceso, tanto la comunidad como la aseguradora trataron de desvincularse del problema, alegando que los propietarios del piso superior habían llevado a cabo una ampliación irregular que habría modificado los desagües. Sin embargo, el juez mantiene la responsabilidad de la comunidad de propietarios.

El Tribunal Supremo ha cerrado la puerta a la reclamación de una comunidad de vecinos que exigía la devolución de una cantidad embargada por error de su cuenta bancaria. La Sala de lo Social concluye que el perjuicio alegado no deriva de una resolución dictada por un juez o magistrado, sino de una actuación de la Letrada de la Administración de Justicia durante la fase de ejecución del procedimiento. Al no provenir de una decisión judicial propiamente dicha, el caso no puede considerarse un error judicial en sentido estricto.

El Tribunal Supremo ha vuelto a poner límite a las obras en comunidades de propietarios. La Sala de lo Civil ha dejado claro que un vecino no puede modificar su vivienda dentro de una urbanización si con ello rompe la estética del conjunto o perjudica a otros residentes. Y esto se aplica incluso cuando se hacen las reformas en espacios de uso privativo, como una terraza. El caso comenzó en Madrid, donde los propietarios de una vivienda adosada cerraron la terraza superior de su casa. Lo hicieron con licencia municipal, pero los vecinos no estuvieron de acuerdo, por lo que denunciaron que el cerramiento desfiguraba la fachada del conjunto y restaba vistas a los demás.

¿Quién paga cuando las humedades se filtran desde una terraza y afectan al piso inferior? La pregunta no es nueva en las comunidades de vecinos, pero vuelve a la actualidad gracias a una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada que refuerza la doctrina ya consolidada y aporta un criterio relevante para propietarios y comunidades. El fallo resuelve que los daños detectados en una vivienda no se debieron al uso de la terraza del ático, sino a un defecto estructural de la cubierta del edificio. Y fue esa diferencia la que cambió todo, siendo la comunidad de propietarios quien debe hacerse cargo de la reparación.

Tu plaza de garaje es la que aparece en las escrituras de la casa (si venía con ella). Si es una plaza de aparcamiento independiente, cuenta con su propia escritura. Si un vecino ocupa tu plaza de garaje de manera reiterada o estaciona sobre las líneas que delimitan los espacios, lo aconsejable es comunicarle formalmente el problema, explicando la situación y pidiéndole que se abstenga de hacerlo en el futuro. En caso de que la disputa persista, se puede comunicar el conflicto al presidente de la comunidad o al administrador de fincas. Por último, la Ley de Propiedad Horizontal permite emprender una acción de cesación con la autorización de la junta de propietarios. Esta acción permite recurrir a un procedimiento judicial.

Uno de los siniestros más comunes que se dan en los edificios residenciales son las goteras y las humedades. Este problema se hace especialmente perjudicial para aquellos que residen debajo del origen de las mismas. Pero, ¿qué se puede hacer cuando tienes goteras que vienen del piso de arriba y el vecino no las arregla? Tocará hablar con el propietario, quien deberá asumir tanto la reparación del origen de la gotera como los daños ocasionados en la vivienda afectada. Como lo normal es que cuenta con un seguro de hogar, será el seguro quien asuma la reparación, salvo que las goteras hayan sido causadas por negligencia. Si no quiere arreglarlo, lo recomendable es enviarle un escrito de reclamación antes de iniciar acciones judiciales.

El Tribunal Supremo, en STS 2923/2025, ha dado la razón a dos vecinas de Madrid en una larga disputa con su comunidad de propietarios por la posesión de dos trasteros. Tras más de 30 años de uso exclusivo, el Alto Tribunal ha reconocido como legítimas propietarias de estos espacios a estas mujeres, frente a la pretensión de la comunidad de recuperar los trasteros como elementos comunes. Considera que las demandadas habían adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva, es decir, por haberlos disfrutado de manera pública, pacífica y continua durante más de tres décadas.

La Audiencia Provincial de Málaga ha dictado una sentencia relevante que refuerza la doctrina consolidada en materia de cerramientos de terrazas. El tribunal ha ordenado a un propietario retirar el cerramiento instalado en su terraza con un sistema de cristaleras y devolverla a su estado original, ya que la obra modificaba la fachada del edificio sin contar con el consentimiento de la comunidad de vecinos. La sentencia recuerda un principio básico de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): balcones, terrazas y cubiertas, aunque se disfruten de forma privativa, son elementos comunes del inmueble, por lo que no pueden modificarse sin consentimiento de la junta de propietarios.

La instalación de ascensores es uno de los temas que más disputas genera en las en comunidades de vecinos, ante la duda de hasta dónde llega la obligación de los propietarios de pagar las obras. Una sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Burgos ha marcado un precedente más que interesante en este sentido: confirma que sí hay que asumir el coste del ascensor, pero no el de otras reformas adicionales que encarezcan el proyecto sin ser imprescindibles para la accesibilidad. En este caso, sustituir la escalera entera cuando adaptarla es suficiente.

En las comunidades de vecinos es habitual que surjan problemas en zonas comunes como la piscina, la pista de pádel, el ascensor o la fachada. La Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad tiene la obligación de llevar a cabo las obras necesarias para garantizar la conservación del inmueble, así como la seguridad, accesibilidad y habitabilidad del mismo. En la práctica, sin embargo, las reparaciones pueden retrasarse debido a desacuerdos internos, falta de presupuesto o la pasividad de algunos propietarios. La forma de proceder es recopilar pruebas de los desperfetos, comunicárselos formalmente al presidente de la comunidad y al administrador, e incluir el tema en la siguiente junta. El último paso sería acudir a la vía judicial.

En verano, las piscinas de las comunidades de propietarios se convierten en el epicentro social de los vecinos. Y, muchas veces, aparece alguien que no realiza un uso responsable. Cada comunidad de propietarios debe establecer sus propias normas de uso para la piscina, ya que no existe una reglamentación única de aplicación general. En caso de ruido y uso de la piscina fuera del horario establecido, hay que ahblar con el vecino en cuestión y si la situación no se soluciona, el presidente debe estar al corriente para requerirle formalmente. En última instancia, se podrían iniciar acciones judiciales contra el vecino infractor.

Aunque cada vez hay menos fumadores, los problemas asociados al tabaco en las comunidades de vecinos siguen presentes. Por ejemplo, hay algunas personas que, al fumar en su terraza o balcón, sin consideración tiran las cenizas o colillas y estas caen en la casa de otro propietario. ¿Se puede hacer algo? Sí, ante este tipo de comportamientos, el presidente de la comunidad tiene la obligación de requerir formalmente al responsable que ponga fin de inmediato a dichas conductas, advirtiéndole de que, de no hacerlo, se emprenderán las acciones legales que correspondan.

Una sentencia del Tribunal Supremo dictada en 2022 estableció con claridad que una comunidad de propietarios puede ser responsable solidaria de las deudas salariales generadas por una empresa subcontratada para prestar servicios esenciales, como los de conserjería. Tres años después, la Sala de lo Social ha vuelto a pronunciarse en la misma línea en su resolución del 9 de julio de 2025, lo que ha devuelto a la actualidad este criterio y reavivado el debate entre administradores de fincas, comunidades de vecinos y profesionales jurídicos sobre la correcta gestión y contratación de servicios en el ámbito comunitario.

Los conflictos entre vecinos son habituales en la convivencia diaria, pero cuando las fricciones superan ciertos límites, pueden convertirse en una forma de acoso conocida como 'blocking'. Esta conducta, cada vez más reconocida por su impacto psicológico y legal, implica una persecución persistente en el entorno comunitario que puede afectar gravemente la salud y la vida cotidiana de quien la sufre. Saber detectarla, probarla y actuar a tiempo es clave para protegerse.

La Audiencia Provincial de Baleares ha confirmado la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, que condena a la herencia yacente, cinco hijos y viuda del propietario de un piso arrendado,a indemnizar a los vecinos de la vivienda inferior por los perjuicios sufridos a causa de una plaga de chinches. El fallo impone a la parte demandada el abono de 6.925,49 euros en concepto de gastos ocasionados por la desinsectación y los daños materiales, así como una indemnización adicional de 9.000 euros por perjuicios morales.

El Alto Tribunal ha dictado una sentencia que marca un precedente en el equilibrio entre el derecho al honor y a la intimidad de una persona frente al derecho a la información en las comunidades de propietarios. En la resolución STS 4708/2024, la Sala de lo Civil ha estimado el recurso de casación interpuesto por una administradora de fincas que había sido condenada por colocar carteles informativos en espacios comunes de una urbanización de Alicante alertando de un inquilino que había sido desahuciado por impago.

Aunque muchos propietarios piensan que al no ser instalaciones fijas pueden colocarse libremente, lo cierto es que también pueden requerir autorización. Si alteran la estética del edificio o afectan a elementos comunes, es necesario contar con el visto bueno de la comunidad. En este artículo te explicamos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal, qué pasos debes seguir y en qué casos los tribunales han dado la razón al propietario.

Cobros desorbitados, decisiones a espaldas de los vecinos y una gestión opaca. En algunas comunidades de propietarios, el presidente puede acabar convirtiéndose en una figura autoritaria que actúa más como un jefe de estado que como un representante vecinal. Es el caso de un presidente en Estepona, que llegó a asignarse un sueldo de casi 87.000 euros anuales (el de un ministro) sin control ni consenso. Este ejemplo extremo es solo la punta del iceberg de una realidad que afecta a muchas comunidades: el abuso de poder. En este artículo te explicamos cómo detectar estos comportamientos, qué medidas tomar para protegerse y cómo hacer valer los derechos de los propietarios.

Una cuestión aún muy desconocida para muchas comunidades de propietarios es su obligación legal de aplicar la Coordinación de Actividades Empresariales (CAE) cuando contratan servicios como limpieza, mantenimiento de ascensores o jardinería. Aunque, a menudo, se percibe como una mera buena práctica, lo cierto es que implica importantes responsabilidades administrativas, civiles e incluso penales en caso de accidente o incumplimiento. Alexandra Andrés, consultora senior de Conversia, ve necesaria una gestión especializada que garantice el deber de protección hacia las personas trabajadoras externas, y que minimice los riesgos de responsabilidad para administradores y comunidades.

¿Puede un vecino librarse de pagar unas obras si el problema afecta solo a su vivienda y lleva años denunciándolo sin éxito? La Audiencia Provincial de Madrid ha dicho que no, recordando que todos los propietarios deben asumir los gastos comunes, incluso cuando las consecuencias recaigan sobre un único inmueble. Esta sentencia se convierte en un ejemplo de cómo se aplica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en conflictos relacionados con el mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

En las comunidades de propietarios de adosados y pisos con terraza con frecuencia surgen problemas relacionados con los muros que comparten dichas terrazas, lo que se conoce como muro medianero, especialmente cuando existen roturas o desperfectos. La conservación del mismo corresponde a ambos desde su propio espacio privativo y en caso de tener que repararse, deberá atenderse al motivo que ha producido el daño. En consecuencia, si obedece a un mal uso o falta de mantenimiento de uno de ellos, será este quien deba repararlo como causante del daño, tal y como señalan desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

En las comunidades de propietarios, las decisiones relativas a los elementos comunes —como los jardines— son competencia de la comunidad. Sin embargo, cuando las decisiones afectan de manera directa y negativa a uno de los propietarios, como puede ser la eliminación de un árbol que proporciona sombra o privacidad, surgen dudas sobre los derechos individuales frente a los acuerdos colectivos. "El cuidado, limpieza, poda o tala de los árboles plantados o emplazados en zonas comunes, corresponde exclusivamente a la comunidad de propietarios, por lo que el hecho de que al eliminarlo reste privacidad a un propietario no es obstáculo para que la comunidad puede proceder a su retirada”, comenta a idealista/news Roberto Mangas, asesor jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid).

El presidente de una comunidad de propietarios tiene funciones clave dentro de la urbanización, pero ¿qué pasa cuando sobrepasa sus competencias?