Una sentencia del Tribunal Supremo dictada en 2022 estableció con claridad que una comunidad de propietarios puede ser responsable solidaria de las deudas salariales generadas por una empresa subcontratada para prestar servicios esenciales, como los de conserjería.
Tres años después, la Sala de lo Social ha vuelto a pronunciarse en la misma línea en su resolución del 9 de julio de 2025, lo que ha devuelto a la actualidad este criterio y reavivado el debate entre administradores de fincas, comunidades de vecinos y profesionales jurídicos sobre la correcta gestión y contratación de servicios en el ámbito comunitario.
¿Qué implica la responsabilidad solidaria en comunidades de propietarios?
El artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores dispone que la empresa principal que contrata o subcontrata la realización de obras o servicios correspondientes a su propia actividad será responsable, de forma solidaria, de los salarios impagados por la contratista a sus trabajadores.
En este contexto, el Tribunal Supremo afirma que una comunidad de propietarios actúa como empresa principal cuando externaliza servicios como la conserjería, limpieza o mantenimiento, ya que estos forman parte de su actividad habitual.
La responsabilidad de la comunidad de propietarios ante las cantidades adeudadas
En el caso resuelto en 2022, un trabajador ejercía como conserje en una comunidad de vecinos, contratado inicialmente por una empresa externa que fue sustituida por otras a lo largo del tiempo. Tras ser subrogado, el empleado reclamó las cantidades adeudadas por diferencias salariales no abonadas por una de las compañías.
El Tribunal Supremo concluyó que la comunidad de propietarios no podía desvincularse de esas obligaciones, ya que los servicios de conserjería constituían una parte esencial de su actividad habitual, y declaró su responsabilidad solidaria junto con la empresa incumplidora.
Por qué la conserjería se considera actividad propia de la comunidad
Aunque una comunidad de vecinos no tenga ánimo de lucro ni estructura empresarial, su gestión implica la realización de una actividad económica organizada, que puede llevarse a cabo mediante personal propio o mediante empresas subcontratadas.
El alto tribunal subraya que estos servicios no son auxiliares ni externos, sino elementos integrados en la organización funcional de la finca, lo que los sitúa dentro del ámbito de aplicación del artículo 42.
¿La responsabilidad solidaria se aplica a servicios de limpieza o mantenimiento?
Sí. Siempre que se trate de servicios esenciales y continuados para la comunidad, como la limpieza de escaleras, garajes, zonas comunes o el mantenimiento de instalaciones, la jurisprudencia considera que forman parte de la actividad propia, por lo que la comunidad responderá si hay impagos a los trabajadores.
¿Durante cuánto tiempo responde la comunidad de propietarios?
La responsabilidad solidaria de la comunidad por deudas salariales se extiende durante un año desde la finalización del contrato con la empresa prestadora del servicio (no desde el impago) y no puede excluirse mediante cláusulas contractuales, aunque así lo pacten las partes. En el caso de deudas con la Seguridad Social, el plazo de responsabilidad alcanza los tres años.
La responsabilidad solidaria de la comunidad por deudas salariales se extiende durante un año desde la finalización del contrato con la empresa prestadora del servicio (no desde el impago) y no puede excluirse mediante cláusulas contractuales, aunque así lo pacten las partes, mientras que en el caso de deudas con la Seguridad Social, el plazo alcanza los tres años.
Cómo evitar reclamaciones al subcontratar servicios
Para evitar reclamaciones laborales y contingencias económicas, la comunidad de propietarios y su administrador deben solicitar a la empresa contratada el certificado de estar al corriente de pagos con la Seguridad Social, además de verificar su situación frente a Hacienda, siendo recomendable solicitar estos certificados antes de iniciar la relación y de forma periódica durante su vigencia.
También conviene incorporar cláusulas que permitan resolver el contrato en caso de incumplimiento, establecer penalizaciones y valorar, siempre que sea posible, la contratación directa del personal para servicios continuados y esenciales.
La comunidad de propietarios como empresa principal ante la ley
La jurisprudencia del Tribunal Supremo deja claro que, a efectos legales, una comunidad de propietarios que externaliza servicios propios actúa como empresa principal y, en consecuencia, responderá solidariamente cuando la empresa contratada incumpla sus obligaciones salariales.
Este criterio obliga a extremar la diligencia en la contratación de empresas de servicios. Además, el artículo 1.2 del Estatuto de los Trabajadores establece que tendrán la condición de empresarios quienes reciban la prestación de servicios de personas trabajadoras, aunque no exista finalidad lucrativa. Lo determinante no es el ánimo de lucro, sino la existencia de una organización que contrata servicios de forma estructural y regular.
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