¿Puede un vecino librarse de pagar unas obras si el problema afecta solo a su vivienda y lleva años denunciándolo sin éxito? La Audiencia Provincial de Madrid ha dicho que no, recordando que todos los propietarios deben asumir los gastos comunes, incluso cuando las consecuencias recaigan sobre un único inmueble.
Esta sentencia, emitida el 8 de abril, se convierte en un ejemplo de cómo se aplica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en conflictos relacionados con el mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
¿Quién debe pagar las reparaciones en una comunidad de propietarios?
El debate no es nuevo, pero sigue generando controversia. Según el artículo noveno.1.e) de la LPH, todos están obligados a contribuir a los gastos generales de la comunidad. La ley no distingue entre quienes sufren más o menos las consecuencias de una avería en zonas comunes y esto fue precisamente lo que resolvió la justicia madrileña.
Averías comunes: daños por problemas de saneamiento
Durante más de 15 años, un vecino de una comunidad en Torrelodones sufrió inundaciones de aguas fecales en su vivienda. La causa: un defecto estructural en la red de saneamiento del edificio, un elemento claramente común.
Finalmente, acudió a los tribunales para exigir que la comunidad asumiera la reparación y también solicitó una indemnización por los daños morales sufridos durante años y no tener que pagar su parte proporcional de las obras, bajo el argumento de que la comunidad conocía el problema desde hace tiempo y no había hecho nada por resolverlo.
La comunidad aceptó el fallo, pero exigió el pago conjunto
Por su parte, la comunidad no negó el problema, admitiendo que se trataba de un fallo en un elemento común y que, por tanto, debía repararse. Pero defendió que la obra debía pagarse entre todos los vecinos, como dicta la ley, y que no existía base suficiente para hablar de daño moral.
El juzgado dio parcialmente la razón al demandante, ordenando a la comunidad presentar un proyecto técnico para reparar la red de saneamiento, solicitar varios presupuestos y convocar una junta, además de contratar a la empresa adjudicataria y ejecutar la obra e informar al juzgado del cumplimiento de cada paso.
Sin embargo, órgano judicial fue claro al puntualizar que el propietario debía pagar su parte, como todos los demás, y que no se acreditaron daños morales que justificasen una indemnización.
Sentencia de la Audiencia Provincial: todos deben pagar las reparaciones
El propietario recurrió, pero la Audiencia Provincial de Madrid ratificó la decisión, dejando claro que la solidaridad en los gastos es un principio básico del régimen de propiedad horizontal y argumentando que:
- No existía daño moral acreditado, observando que el propietario hablaba de perjuicios materiales (inundaciones, deterioro de su vivienda), pero no aportó pruebas de un daño emocional o psicológico independiente de esos problemas.
- Falta de cuantificación de la indemnización, ya que la ley exige que cualquier cantidad reclamada quede bien justificada. En este caso, no se indicó ni una cifra ni las bases para calcularla, incumpliendo el artículo 219.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
- Contribución obligatoria sin excepciones: el intento del propietario de quedar exento de pagar se consideró contrario a derecho, ya que la LPH no permite dispensas individuales salvo pacto expreso.
El vecino también alegó que la comunidad había actuado con mala fe al no acudir a un acto de conciliación previo, pero el tribunal señaló que el procedimiento no fue debidamente notificado al representante de la comunidad, por lo que no puede considerarse un acto intencionado de desinterés o desprecio.
¿Cuándo se puede exonerar a un propietario del pago de reparaciones en elementos comunes?
La LPH impone a todos los propietarios la obligación de contribuir a los gastos comunes. Sin embargo, existen excepciones muy limitadas, que deben recogerse de forma expresa y unánime en los estatutos de la comunidad o acordarse por unanimidad en junta.
Por ejemplo, puede pactarse que determinados elementos (como el ascensor) no sean costeados por vecinos de plantas bajas. No basta con alegar que no se usa un servicio o que el problema afecta más a otros: la exoneración debe estar previamente pactada y documentada.
¿Qué puede hacer la comunidad si un propietario no paga las cuotas?
Cuando un vecino deja de abonar su parte correspondiente a los gastos comunes, la comunidad tiene derecho a reclamarle la deuda a través del procedimiento monitorio, un proceso judicial ágil diseñado para este tipo de impagos. Además, mientras no esté al corriente de pago, el propietario pierde su derecho a voto en las juntas, tal y como dispone el artículo 15.2 de la LPH.
3 mitos sobre gastos comunitarios que debes conocer
Son muchas las creencias que circulan sobre el reparto de gastos en las comunidades de vecinos, y no todas son correctas. A continuación, vamos a desmontar tres de las más comunes:
“La comunidad puede negarse a reparar si no tiene presupuesto”
La comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras necesarias para la conservación del inmueble, con independencia de su situación económica. El artículo 10.1.b) de la LPH establece que estas obras son de carácter obligatorio y deben ejecutarse sin necesidad de acuerdo de la junta cuando afecten a elementos esenciales o estén relacionadas con la seguridad, accesibilidad o habitabilidad.
Si no cuenta con liquidez inmediata, la comunidad puede aprobar derramas extraordinarias, suscribir préstamos o aplazar pagos, pero nunca desatender una obligación de conservación.
“Se puede votar por mayoría para que un vecino no pague una obra”
La exoneración individual de gastos comunes no puede adoptarse por mayoría simple ni por mayoría cualificada. Este tipo de decisión afecta al régimen jurídico de los elementos comunes y requiere, tal como indica el artículo 17.6 de la LPH, el acuerdo unánime de todos los propietarios, incluido el afectado, y la modificación estatutaria correspondiente.
Además, para que sea eficaz frente a terceros, la modificación debe inscribirse en el Registro de la Propiedad; de lo contrario, cualquier comprador posterior podrá impugnarla.
“Puedo dejar de pagar mi cuota si la comunidad no hace las reparaciones necesarias”
Esta conducta no solo es errónea, sino que puede tener consecuencias graves. En ningún caso el propietario puede retener el pago de su cuota comunitaria como forma de protesta o presión.
No pagar no exime a la comunidad de su responsabilidad, pero puede poner al propietario en situación de morosidad, permitiendo que se le prive del derecho a voto en las juntas y que se le reclame la deuda.
Las reparaciones comunes deben asumirlas todos los propietarios
La sentencia deja claro un principio clave en el régimen de propiedad horizontal: la obligación de participar en los gastos comunes corresponde a todos los vecinos, con independencia de a quién afecte más directamente el daño.
Además, el fallo recuerda que no basta con alegar un perjuicio para reclamar indemnización: es imprescindible probar los hechos y cuantificar la reclamación conforme a la ley, sobre todo cuando se solicite la compensación por daños morales o patrimoniales.
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