¿Debe un local contribuir en la reparación o sustitución del telefonillo de una comunidad de propietarios?

La participación de los locales comerciales en los gastos comunitarios es una pregunta habitual en las comunidades de propietarios. Uno de los debates más frecuentes surge cuando se plantea la reparación o sustitución del sistema de portero automático o telefonillo. ¿Está obligado un local a contribuir a este gasto, incluso si no hace uso de la instalación?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula las relaciones dentro de las comunidades de propietarios, establece en su artículo 9.1 que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Por otro lado, el artículo 3 determina que a cada elemento privativo (ya sea vivienda o local) le corresponde una cuota de participación que determina su contribución a los gastos comunes. No obstante, la LPH también deja abierta la posibilidad de que haya exenciones o repartos diferenciados, si así se establece expresamente en los estatutos de la comunidad.

¿Qué ocurre con el telefonillo?

El sistema de portero automático o el telefonillo se considera, generalmente, un elemento común del edificio, ya que forma parte de los mecanismos de acceso y seguridad. Por tanto, a priori, su reparación o sustitución se considerará un gasto común y, en principio, debe ser sufragado por todos los propietarios en proporción a su cuota.

No obstante, hay jurisprudencia que ha abordado casos en los que locales comerciales, especialmente aquellos con acceso directo desde la calle, no utilizan ni tienen conectado el sistema de telefonillo. En estos casos, algunos tribunales han considerado razonable que estos propietarios no estén obligados a contribuir a dicho gasto, siempre y cuando no exista previsión contraria en los estatutos.

¿Un local debe contribuir en su reparación o sustitución?

“La LPH establece entre las obligaciones de los propietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, pero aclara que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales”, señala Roberto Mangas, asesor jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

¿Y si no lo usa?

“Si el servicio bidireccional de telefonillo o videoportero se instala para que los propietarios de los inmuebles a los que se tiene acceso desde el portal puedan permitir que residentes o invitados entren en la finca, no parece lógico que ese coste deba ser satisfecho por los propietarios de los locales que no disfrutan de este servicio y, por lo tanto, no les es imputable ese gasto”, agrega Mangas.

Sin embargo, el hecho de que un local no use el telefonillo no exime automáticamente de su obligación de contribuir a su reparación, igual que sucede con el pago de la instalación y el mantenimiento de los ascensores en comunidades de propietarios. Lo importante no es el uso individualizado, sino si el sistema forma parte del conjunto de servicios comunes del edificio. Solo si se demuestra que el local no puede hacer uso del sistema o no está conectado al inmueble, y si los estatutos o la junta lo aprueba, puede haber una exención en el pago de la reparación o sustitución.

Los tribunales han resuelto de distintas formas casos semejantes. Los criterios más comunes son:

• Si el local tiene acceso independiente y no está conectado al sistema de portero automático, podría justificarse su no contribución.
• Si el local puede estar conectado al sistema, aunque no lo utilice, en principio debe contribuir al gasto, salvo que expresamente esté exonerado de ello.
• La comunidad puede acordar en junta de propietarios o reflejar en los estatutos la exclusión de ciertos elementos del reparto de gastos. Por ejemplo, el telefonillo o el videoportero o el ascensor.

En resumen, la obligación de un local comercial de contribuir a la reparación o sustitución del telefonillo depende de varios factores: el uso efectivo del sistema, el acceso al mismo, los estatutos de la comunidad y los acuerdos adoptados en junta.