Cerramiento en un patio de luces: ¿cuándo puede la comunidad exigir su retirada?

La Audiencia Provincial de Girona ha vuelto a poner el foco en uno de los conflictos más habituales en las comunidades de vecinos: las obras en patios de luces de uso privativo y los límites reales de las autorizaciones vecinales.

La clave no está tanto en el cerramiento en sí, sino en un detalle que muchos pasan por alto: no cumplir las condiciones impuestas por la comunidad puede dejar sin efecto cualquier permiso y obligar a desmontar la obra, incluso años después.

¿Puede la comunidad autorizar el cerramiento de un patio de uso privativo?

Que un patio de luces tenga uso privativo no impide que la comunidad permita cerrarlo. Ahora bien, si el cerramiento afecta a elementos comunes, a la estética del edificio o a su configuración exterior, la decisión corresponde a la junta de propietarios y debe adoptarse conforme a la normativa aplicable y a los estatutos comunitarios.

¿Puede la comunidad obligar a retirar un cerramiento ya ejecutado?

La Audiencia de Girona, en su sentencia de 24 de septiembre, ha confirmado que la comunidad está legitimada para exigir la retirada de un cerramiento cuando afecta a elementos comunes o a la configuración del edificio y no se han respetado las condiciones del acuerdo. Ni el uso privativo ni la existencia de una autorización inicial blindan la actuación del propietario de forma automática.

Una autorización condicionada a la presentación de un proyecto técnico

El dueño de una vivienda solicitó autorización para instalar un cerramiento de metacrilato en el patio de luces al que accedía desde su vivienda. La comunidad dio luz verde, pero no de forma incondicional, pues exigía la presentación de un proyecto técnico, redactado por un profesional cualificado, que acreditara dos extremos muy concretos: que la instalación cumplía con la normativa aplicable y que no suponía riesgos para el edificio ni para los vecinos, documento que nunca llegó a aportarse.

¿Qué ocurre si no se presenta el proyecto técnico exigido por la comunidad?

Cuando el proyecto técnico es una condición esencial del acuerdo y no se presenta, la autorización puede quedar vacía de contenido. Es decir, sería como si el permiso nunca hubiera llegado a consolidarse, abriendo la puerta a que la comunidad revoque la autorización y, si la obra se ejecuta, que pueda exigir su retirada.

¿Por qué el patio de luces es un elemento común aunque su uso sea privativo?

Una cosa es el derecho de uso y otra muy diferente la naturaleza jurídica del espacio. En el caso de los patios de luces, su función estructural (ventilación, iluminación del edificio y acceso a instalaciones comunitarias) determina que sigan teniendo la consideración de elemento común, aunque su uso esté atribuido a un propietario.

La existencia de instalaciones comunitarias refuerza el carácter común del patio de luces, por lo que cualquier cerramiento que afecte a su accesibilidad, mantenimiento o seguridad exige un control riguroso por parte de la comunidad, lo que justifica la imposición de condiciones técnicas y la exigencia de un proyecto previo.

Revocación previa de la autorización y obra ejecutada sin permiso

Ante la falta de presentación del proyecto técnico, la comunidad revocó la autorización concedida en una junta posterior. En ese momento, no constaba que la obra se hubiera ejecutado. Sin embargo, el cerramiento se instaló con posterioridad a dicha revocación, por lo que, tras aprobar nuevos acuerdos en junta exigiendo la retirada del cerramiento, la comunidad terminó acudiendo a la vía judicial.

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Figueres le dio la razón, considerando acreditado que la obra afectaba a elementos comunes, alteraba la configuración del patio de luces (donde existían instalaciones comunitarias como conducciones de gas y agua) y se había ejecutado sin una autorización válida.

La consecuencia fue la retirada del cerramiento, la restitución del patio a su estado original y la asunción de los costes por parte del propietario. Frente a esta decisión, este interpuso un recurso de apelación, que fue finalmente desestimado por la Audiencia de Girona.

¿Qué dice el Código Civil de Cataluña sobre las obras en elementos privativos?

En su sentencia, el tribunal se apoya en un precepto clave para entender este tipo de conflictos: el artículo 553-36 del Código Civil de Cataluña, que regula el uso y disfrute de los elementos privativos en régimen de propiedad horizontal, recordando que el uso privativo no implica una libertad absoluta de actuación.

En concreto, el tribunal recuerda que las obras en elementos privativos no pueden perjudicar a la comunidad ni alterar la configuración exterior o los elementos comunes sin acuerdo de la junta. Cuando la obra implica esa alteración, el consentimiento comunitario es obligatorio. En este caso, el cerramiento modificaba la fachada interior del patio de luces, por lo que quedaba plenamente sometido a estas reglas.

La importancia de cumplir los acuerdos adoptados por la comunidad

La Audiencia subraya que los acuerdos adoptados por la comunidad son obligatorios y vinculantes para todos los propietarios mientras no sean impugnados en plazo, incluso para quienes discrepen de su contenido.

En este caso, tanto la revocación del permiso inicialmente concedido como los acuerdos posteriores que exigían la retirada del cerramiento no fueron impugnados judicialmente, por lo que desplegaban plenos efectos. El tribunal destaca que esta circunstancia es suficiente, por sí sola, para justificar la reposición del patio a su estado original, sin necesidad de entrar a valorar otras alegaciones.

¿Qué enseña esta sentencia sobre cerramientos en patios de luces?

La resolución pone de relieve la importancia de no limitarse a comprobar si existe una autorización de la junta de propietarios, sino de respetar las condiciones en las que se concede, ya que su incumplimiento puede dejar sin efecto el permiso inicial.

Como recuerda la Audiencia de Girona, un patio de luces, aun siendo de uso privativo, sigue sujeto a ciertos límites legales cuando su modificación afecta a elementos comunes o a la configuración del edificio. Ejecutar la obra tras la revocación del permiso puede dar lugar a una condena judicial y exigir la reposición del espacio a su estado original.