Cómo solicitar la nulidad de una cláusula abusiva de una hipoteca ejecutada

Con este artículo se inicia una serie de entregas, cuyo contenido va a tratar sobre las posibilidades que tienen determinados hipotecados, siempre consumidores, que han padecido una ejecución hipotecaria y su préstamo contenía cláusulas abusivas que no fueron declaradas nulas en su momento.

En primer lugar, debemos conocer cómo y cuándo se cancela un préstamo con garantía hipotecaria y después analizar los plazos con los que jugamos para la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas, que puedan reportar un beneficio económico, o de otra índole (eliminación de ficheros de morosos, por ejemplo), al prestatario deudor, sin importar cuál haya sido la fecha de constitución de la hipoteca, ni la fecha en que finalizó el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Finalmente se hará un listado abierto, sobre las cláusulas que, teniendo un contenido que interese al consumidor, es posible solicitar su nulidad, y cuyo desarrollo se hará en siguientes entregas.

¿Cuáles son las formas de cancelar o amortizar un préstamo con garantía hipotecaria?

Tal y como afirma la Sentencia en Pleno del Tribunal Supremo de 15 de Noviembre de 2017 (entre otras), las formas de cancelar o amortizar un préstamo con garantía hipotecaria, son dos:

• De manera voluntaria, porque el prestatario quiera devolver en un solo pago la totalidad del capital pendiente.
• De manera forzosa, mediante la declaración de vencimiento anticipado por parte del banco, lo que se lleva a cabo a través del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Y es precisamente esta última fórmula la que nos interesa a los efectos del contenido de este artículo y de sus posteriores entregas: la cancelación o amortización del préstamo, mediante la declaración del vencimiento anticipado, a través de la ejecución hipotecaria.

Hay que recordar que, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Septiembre de 2019, y una vez entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, estableció una serie de pautas para el caso de que se declarara nula la cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo con garantía hipotecaria, que había servido de base para un procedimiento de ejecución hipotecaria, de manera que se sustituyera por una disposición legal, y la posibilidad de interponer una nueva ejecución hipotecaria, siempre y cuando, en la primera ejecución hipotecaria  no se hubiera producido la entrega de la posesión al adquirente, comprador o adjudicatario.

Dichas pautas, en resumen, son las siguientes:

1. Procedimientos de ejecución hipotecaria, en los que se dio por vencido el préstamo con anterioridad al 15 de mayo de 2013, en virtud de una cláusula de vencimiento anticipado que fue declarada nula con posterioridad:

• El procedimiento ha de ser archivado.
• El archivo de dicho procedimiento no impide la interposición de una nueva ejecución hipotecaria, basada en la aplicación del artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

2. Procedimientos de ejecución hipotecaria, en los que se dio por vencido el préstamo con posterioridad al 15 de mayo de 2013, en virtud de una cláusula de vencimiento anticipado declarada nula con posterioridad. Son dos las posibilidades previstas para este caso:

• Cuando el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad previstos en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (impago de doce cuotas o cantidad equivalente a doce cuotas durante la primera mitad del préstamo; o quince cuotas o cantidad equivalente a quince cuotas durante la segunda mitad del préstamo):
• El procedimiento se ha de archivar.
• El archivo de dicho procedimiento no impide la interposición de una nueva ejecución hipotecaria, basada en la aplicación del artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario
• Cuando el incumplimiento del deudor revista la gravedad del artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (impago de doce cuotas o cantidad equivalente a doce cuotas durante la primera mitad del préstamo; o quince cuotas o cantidad equivalente a quince cuotas durante la segunda mitad del préstamo), el procedimiento podrá continuar con su tramitación.

¿Cómo solicitar la nulidad de una cláusula abusiva de una hipoteca cancelada o ejecutada?

Partiendo de la base de que debe ser un Juez quien declare la nulidad de una cláusula contenida en un contrato de préstamo hipotecario, se habrá de interponer la correspondiente demanda judicial, la que, actualmente, aunque se tramite como juicio verbal por razón de la materia, deberá de interponerse con abogado y procurador.

La petición de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, es decir, se puede reclamar dicha nulidad de manera indefinida en el tiempo, incluso aunque el préstamo haya sido cancelado o amortizado, bien de forma voluntaria, o bien forzosamente a través del procedimiento de ejecución hipotecaria.

En este sentido se pronunció ya la Sentencia de Tribunal Supremo en Pleno, de 12 de Diciembre de 2019, en la que se adoptó como decisión que: “la consumación o la extinción del contrato no impiden el ejercicio de la acción de nulidad de una cláusula abusiva”.

Por tanto, extinguido o cancelado, aunque sea forzosamente, el contrato de préstamo, y sin importar la fecha en que se constituyó el mismo, ni la fecha en que finalizó el procedimiento de ejecución hipotecaria, se puede solicitar, si al prestatario-consumidor le interesa, la nulidad de cualquier cláusula que se considere abusiva y que estuviera recogida en dicho contrato.

Listado (abierto) de cláusulas de una hipoteca cancelada, cuya nulidad puede ser solicitada

La solicitud de la nulidad de las cláusulas que a continuación se van a enumerar, puede resultar de interés para el consumidor por varias razones: bien porque tengan un contenido económico que le interese recuperar, bien porque la nulidad de estas pudiera contribuir a la salida del consumidor de los ficheros de morosos, cuya permanencia anula a cualquier persona en su actividad económica cotidiana.

Y dichas cláusulas, que serán objeto de desarrollo en entregas posteriores, son:

• Intereses de demora.
• Cláusulas multidivisa (hipotecas multidivisa).
• Anatocismo.