Cómo recuperar los intereses de demora en el caso de una vivienda ejecutada

En este nuevo artículo abordamos la diferencia entre los intereses ordinario y de demora, y cómo saber si se tiene derecho a reclamar algún importe por intereses de demora que se hayan liquidado en una ejecución hipotecaria. Es decir, este contenido trata sobre las posibilidades que tienen determinados hipotecados, siempre consumidores, que han padecido una ejecución hipotecaria y su préstamo contenía intereses de demora abusivos.

¿Cuál es la función de los intereses? Clases y diferencias

Los intereses son una parte fundamental del préstamo, ya que, en términos generales, representan lo que va a costar la devolución del dinero prestado.

En cualquier préstamo existen dos tipos de interés:

• Interés ordinario o remuneratorio: es el que se aplica sobre el capital prestado y es acordado entre ambas partes. Suele ser un porcentaje anual fijo o variable.
• Interés de demora o interés moratorio: es el que se cobra en caso de retraso en el pago de las cuotas del préstamo. Este tipo de interés es mayor al remuneratorio y se establece como una penalización por el incumplimiento en los plazos de pago.

¿Cuál es la diferencia entre ambos?

La principal diferencia entre el interés ordinario y el de demora es su finalidad. Mientras que el ordinario o remuneratorio busca remunerar al prestamista, el de demora busca sancionar al deudor por su mora en el pago. Además, el interés de demora se aplica sobre el capital pendiente de pago y no sobre el monto total del préstamo que vaya quedando pendiente, como es el caso del interés ordinario.

¿Cuándo se considera que el interés de demora de una hipoteca es abusivo?

El Tribunal Supremo en varias sentencias dictadas durante los años 2015 y 2016, consideró que el interés de demora establecido en cláusulas no negociadas en contratos celebrados con consumidores debía consistir, para no resultar abusivo, en un porcentaje adicional que no excediera de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si el interés de demora queda fijado por encima de este porcentaje, la cláusula que lo establece es abusiva.

Es decir, si el préstamo tiene un interés fijo o variable, por ejemplo, de un 3%, se considerará abusiva una cláusula de intereses de demora que prevea un interés superior al 5%, o un interés superior en dos puntos porcentuales al interés ordinario o remuneratorio.

¿Cómo saber si se tiene derecho a reclamar los intereses de demora que se hayan liquidado en una ejecución hipotecaria?

Si el prestatario ha tenido un procedimiento de ejecución hipotecaria, como consecuencia del impago de las cuotas del préstamo con garantía hipotecaria, que haya finalizado; para conocer si se tiene algún derecho a percibir importes por aplicación de una cláusula de intereses de demora, habrá que:

1. Comprobar, en primer término, cuál es el interés de demora que figura en la escritura o contrato que se firmó con el banco o entidad financiera. Dicho interés se encuentra recogido, generalmente, en la cláusula sexta.
2. Si el interés de demora supera los dos puntos al interés ordinario pactado (el que se encuentra regulado, generalmente en la cláusula tercera), es abusivo.
3. Comprobar el tipo de interés que, por demora, se ha aplicado en la ejecución hipotecaria, para ver si coincide con el recogido en el contrato de préstamo.
4. Finalmente, ver, en la liquidación que practicó el banco en el juzgado, al finalizar la ejecución hipotecaria, el importe que se ha cobrado por este concepto, el de intereses de demora o moratorios.

¿Cómo recuperar los importes que se cobraron por unos intereses de demora abusivos?

En primer lugar, y adjuntando la documentación que justifique tal cobro (liquidación practicada en sede judicial), habrá que dirigir reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad prestamista o ejecutante.

El plazo que tiene la entidad para contestar es de dos meses. Si no contesta en dicho lapso temporal, o lo hace negativamente, habrá que interponer demanda judicial -la que ha de ir asistida por abogado y procurador-, solicitando la nulidad de la cláusula de intereses de demora y sus consecuencias económicas, con devolución de lo cobrado por dicho concepto, más sus intereses legales desde que fueron aprobados judicialmente.

Es posible que, incluso, una vez eliminados, por nulos, los importes aplicados en concepto de intereses de demora, y a la vista del valor de adjudicación del inmueble en pública subasta, quede un sobrante o remanente, que también habría de sumarse a la reclamación que se hiciera, tanto extrajudicial, como judicialmente, más sus intereses legales desde la fecha en que haya hecho, el banco o entidad financiera, la imputación, o distribución de pagos.